政府一夜間急關水龍頭,中小建商快渴死?

政府連推11波打炒房政策,建商的營造成本原已倍增,土融還降至五成、甚至已借不到錢,且須在18個月內動工,否則要收回貸款;加上去年下半年起預售屋急凍,恐引發中小建商倒閉潮。

近兩年,政府共祭出11波「打炒房」政策(表1),房價還是驚驚漲;2022年,推案量更創下2.1兆新高紀錄。但,為何從今年元月起,各大開發商公會紛紛喊救命,直言「土融18個月的動工期限」條款,恐掀起中小建商倒閉潮?

彭杏珠整理

這不過是銀行的一項內規,怎麼就捲起建築業的千堆雪?

《平均地權條例》衝擊預售市場

起因於2021年12月17日,央行為嚴打建商養地,促請銀行將四大項目納入授信內規,做為稽核及自行查核重點;金管會也列為對銀行的金檢要項。其中,最具傷殺力的是,明訂借款人預計動工實際所需時間,最長以18個月為原則。

初期,建商並不太在意。一位建設公司董事長劉如興(化名)說明原委,儘管這兩年缺工缺料,美國通膨嚴峻、猛烈升息,導致全台「土地+營建」成本,每坪上漲10至15萬,「但市場買氣依舊,投資客並未退場,案子照樣推。」

直至2022年3月,內政部拋出《平均地權條例》修正草案,擬禁止預售屋或新建成屋讓與或轉售第三人時,買方轉為觀望。但,鑑於九合一選舉在即,政府又緊急縮手,「3月關閉的買房群組又在6月噹噹噹響起,互通消息;建商也吃下定心丸,繼續推預售案,」一位建築業主管說出來龍去脈。

房市繼續歌舞昇平。豈知2022年11月26日,敗選的執政黨為緩解民怨,將矛頭指向高房價。12月21日,立法院內政委員會初審通過《平均地權條例》修正草案。景文科技大學財務金融系副教授章定?坦言,「投資客、建商措手不及,才知道政府是玩真的,今年元月10日更快馬加鞭三讀通過。」

由於修正案鎖定的正是預售屋,從去年3月內政部放出消息後,預售市場就開始降溫。一位建商分享實際案例,2022年元月、2月共賣出300戶預售屋,3月退了100戶,政策暫緩後又慢慢回溫,三讀通過後,每天成交僅剩1∕10。

修正案對預售市場衝擊甚大。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,預售實價揭露資料顯示,2022下半年開始反轉,5月起連續7個月的件數均跌破7000件,較2021年下半年幾乎腰斬(表2),今年法案正式執行後,預售換約將走入歷史,轉為自用當道的市場。