買預售屋注意！廣告內容也是契約的一部分

[房地王/盧振池報導]

之前幾年房地產市場景氣大好的時候，許多建商紛紛大量推出了新的建案，現在這些建案正處於完工的交屋期，不過有少數建案沒有依照當初賣屋廣告的公共施設內容施工，對於已購屋的民眾要面臨可能價跌的困擾，又遇見這種完工後縮水的公共設施，當然會很不高興。此時，民眾要懂得利用法律條文，來維護自身權益。

▲現在正處於新屋建案的交屋期，民眾自身權益要據理力爭。

過去曾發生在新北市某個建案例子，這個新成屋完工後，已購客戶在辦理交屋時發現，當初建案在預售時的廣告文宣品上強調的306度環景空中花園、社區交誼廳、健身房等高級公共設施，卻都沒有施作出來，引起交屋民眾不滿，於是聯名告上法院。 建商所持的理由是，當初和住戶簽訂的「預售屋買賣契約書」裡，並沒有詳細明定社區裡這些公共設施，而是屬於「無償附贈」的東西，所以沒有蓋出並不算是違約；況且，契約書裡面也有註明「公共設施若有違法，公司保有最終的修改權利」，由於施作了這些交誼廳、健身房等設施可能成為違章建築，對社區也不利，因此才沒有施工。

▲建案附設的公共設施也是居民應該享有的權益，不能任由建商說改就改。

不過法界人士表示，法院對於民眾購買預售屋的權益會以內政部公告的「預售屋買賣契約書範本」內的權益做為基本準則，然而根據行政院消費者保護委員會通過的「預售屋買賣契約書範本」第一條就明文規定：「賣方應確保廣告內容之真實，本預售屋之廣告宣傳品及其所記載之建材設備表、房屋及停車位平面圖與位置示意圖，為契約之一部分。」 換句話說，預售屋的廣告宣傳品裡面記載的所有內容，就已經是建商和購屋民眾簽訂的契約書內容的一部分了。這些在預售屋廣告裡的公共設施最後如果沒有施作，建商就已經算是違約了，如果建商想用「公共設施若有違法，公司保有最終的修改權利」這條契約內容規避責任，就好像要住戶簽契約認同「廣告內容僅供參考、沒有法律效力」一樣，建商這樣的做法是無效的。

▲預售建案的廣告傳單內容已經被視為是買賣契約書的一部分。

況且建商或許可以因為後續條件的改變而修改公共施設內容，但是卻沒有權利擅自決定完全不施作，因為完全不施作或是大幅度的修改公共施設的內容，都關係到已購屋民眾的使用權益，建商必須事先告知、或適度的減價以便取得已購屋民眾的同意。難怪法院最後就是判決建商必須賠償每一位住戶平均18萬餘元的損失，可見只要所有住戶團結起來、熟稔相關法律條文，已經損失的權益必定能夠獲得補償。