不動產法律系列！斷頭戶別發生在自己身上

[房地王/盧振池報導]

最近國內的房地產市場開始熱烈討論起「斷頭戶」這個名詞，原因倒不是經濟景氣變差，使得斷頭戶變多了，而是很多民眾想在此房市景氣反轉向上之前，看看能不能買到便宜的「斷頭戶」？究竟什麼是「斷頭戶」？如何才能避免自己辛苦所買的房子不會變成斷頭戶？

▲房子的總價通常不低，萬一財務規劃沒做好，很可能變成斷頭戶。

所謂「斷頭戶」是指民眾在購買預售屋或是中古屋之前，沒有仔細算好將來要繳交的工程自備款或銀行房屋貸款，自己到底能不能付得出來，以致於到了繳不出錢的時候，或是眼見房價下跌而不想再承受擁有這間房子的損失，於是拒絕繼續付錢出去，房子將被建商或是銀行依照「違約」的理由而解除買賣契約。

由於這兩種情況都是遭逢「了斷」解除買賣房屋合約的處境，差別只在於一個是被動（建商、銀行發起）、一個是主動（自己發起），因此被解除買賣合約的房子就稱之為「斷頭戶」。

▲與其房子被建商、銀行斷頭，還不如自己賣屋換現金比較好。

法界人士表示，一旦走到解約這條路，此預售屋建案的建商就可以依據買賣契約書的規定，沒收之前民眾所繳交的購屋自備款（含工程款），例如民眾已經繳了100萬元的自備款，建商就能沒收這100萬元，但是沒收的金額有上限的規定，最多不可以超過內政部頒布的「預售屋買賣定型化契約」的規定—購屋（含土地）總價的15%。

▲預售案的建商可以沒收斷頭戶先前所繳的自備款，但是沒收的金額有上限規定。

如果民眾買的是成屋，解約的發起人就換成是銀行，不過銀行也不致於你一個月的房屋貸款沒繳就狠心解除房貸合約。銀行業者表示，針對1~2個月沒有繳房屋貸款的人，銀行會先用電話催繳，3個月沒繳房貸之後，貸款銀行就會向法院申請支付命令等措施；大約6個月沒繳房貸的話，房子就會被法院查封、變成法拍屋了。
因此，想要避免自己買的房子變成斷頭戶，在購屋之前就要先衡量自己的還款能力，評估的方法不外乎以下各種方式：

家庭(購屋前)資產負債表編寫範例

資 產
負 債

現金
5萬元
親友借貸
10萬元

定存
200萬元
汽車貸款
20萬元

股票
100萬元
信用卡費
2萬元

汽車
50萬元(殘值)

淨值(資產-負債)
323萬元

1列出整個家庭的資產負債表、以及每個月的收入支出表，有助於暸解家庭的財務狀況。

2算一算如果買了房子之後，每個月的房屋貸款金額是否壓低在家庭總收入的3分之1以下。

3如果一定會超過3分之1，家庭的財務狀況能不能讓你降低房貸申辦成數或金額？或是改申請30年期的房屋貸款？還是另外再找總價便宜一點的房子，才不必擔心日後繳不出房屋貸款。