婚前共持房產提高換屋難度? 專家建議換屋族提前規劃貸款與稅務

文/住展雜誌
不少情侶或新婚夫妻為了保障彼此財產權益,在購屋時會選擇「一人一半」的持分登記方式,然而這樣的安排在未來換屋時,卻可能成為房貸申請上的一大阻礙。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出,許多情侶在婚前就共同購屋,並登記各半產權,然而後續在面對家庭擴編、需要換屋時,卻因雙方都已占用首購資格,導致在新屋貸款上受到「第二戶房貸」的信用限制影響。

近期就有個案,夫妻原持有1間早年共同購置的房產,婚後因育有子女導致空間不敷使用,考慮換屋卻因雙方均屬第二戶,所以貸款利率與成數都不理想,只能選擇將原房產贈與其中一方,讓另一方以「名下無房」的條件重啟首購申請,以爭取較佳貸款條件及寬限期。不過,即便如此,裝修新房仍需耗資百萬,加上雙邊房貸壓力過重,最終仍決定出售原屋以減輕財務負擔。
曾敬德指出,央行雖有針對換屋族提供「一買一賣」的信用管制彈性措施,但因銀行須後續查核房屋是否確實出售,加上現階段銀行資金緊縮,並不熱衷受理此類貸款申請。根據聯徵中心資料,2023年Q3至今(2025)年Q1共計核准36.3萬件房貸案,但央行統計同期內銀行實際受理「換屋協處」案件,僅2,142件、占比極低。
因此,民眾換屋時應更加謹慎規劃,除了盤點可動用的頭期款資金外,也需針對貸款資格、房地合一稅負、買賣時機等多方面進行綜合考量。曾敬德強調,在目前交易量較低的市場中,偶有高性價比物件釋出,建議有換屋計畫的家庭提前做足功課,以免未來陷入財務困境。
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- 記者:住展房屋網
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