捷運 周邊房價再檢視
兩年前五都大選,朱立倫市長提出相關的交通建設構想後,範圍涵蓋北桃園的三環三線捷運規劃,就成為外界持續關注的建設擘劃之一,當然更是周邊房市發展的重要題材。而十八個月後,這些建設支票的推動進度如何?對周邊房市的拉抬效果又有多少……
四月政府宣佈油電雙漲,結果引來民間反彈、輿論撻伐,台灣社會更瀰漫物價即將飆漲的預期心理,消費市場還因此出現罕見的緊縮現象。
無論是誤判國際財經形勢,或事前缺乏縝密規劃、溝通,相關決策確有再商榷之必要;更有人認為這種人為通膨現象,並非自由經濟市場常態,實不足取。不過平心而論,這次的漲價決策固然有問題,但也讓我們再度體認到能源有限,節能減碳實有其重要與急迫性。
而在人們所有的行為當中,大概就屬『行』這一項,耗費的能源最大,因此近年來,捷運為首的軌道大眾交通系統,受到更多的重視;在房市消費端的具體反映,當然就是捷運題材成為當紅票房靈藥。只要房市產品位置距離捷運站不遠,價格幾乎都可翻兩翻,硬是比沒有捷運(站)賣點的同級產品高一等。
說到房市捷運題材,最受注目的,大概就屬北市郝龍斌市長先前宣稱的一年通車一條路線,及兩年前朱立倫競選新北市長時提出的『三環三線』;稍早獲交通部核定通過的淡海輕軌綠山線,就是三線之一。
這一系列的捷運路線規劃,本單元都曾做過詳盡的周邊行情介紹與分析。如今,距離朱市長提出上述政見已過十八個月,且讓我們回頭檢驗,在這段期間,這些交通題材,對周邊房市造成怎樣的拉抬效果?
![](/magazine/li/myhouse/7963/1338825600679590550051.jpg)
壹 各車站周邊房價漲幅
根據本刊相關資料統計及計算顯示,三環三線各站周邊近一年(一○○年六月至一○一年五月止),房價行情漲幅前十名如表一。
在漲幅前十位中,除第九名的劍南路站屬於第一環、第八名台北車站『地位』特殊之外,其他八名(九站)都隸屬第二及第三環。至於三線這邊,各站近一年漲幅,則都沒能擠進前十。
第一環主體環狀線分三階段推動,且南、北環段都未定案,只有路線確定的第一階段當中的秀朗橋站(已動工),近一年漲幅十三點三比較大。北環段徐匯中學站,一年內漲幅十七點三,則應是受惠於已通車一年餘的蘆洲支線。
一年內漲幅第九的劍南路站,為環狀線(北環段)銜接台北棕線(文湖線)的車站;然而文湖線已通車多時,北環段尚未定案,因此出現如此漲幅,恐怕是和附近屬於高價位豪宅地段有關。近一年奢侈稅籠罩,房市交易量縮,但大台北房價依然居高不下,由豪宅領頭帶動的資金跟漲行情,的確『功不可沒』。
中正紀念堂站是未來萬大線銜接台北紅綠兩線的交會站,一年內漲幅可觀。
朱立倫沒告訴選民的事:三環三線進度落後了—
植物園站漲幅最大
同樣道理,也能解釋植物園站周邊近一年漲幅何以最高。如果這超過三成的漲幅是來自萬大線定案之加持,則同屬萬華區的西藏路及萬大站,甚至中和路段,也應該會看到可觀漲幅,然數據顯示並非如此。
再回頭往市中心走,中正紀念堂站是萬大線與台北紅、橘兩線的交會站,轉乘能量可觀;原訂年中通車(已確定延後)的新莊線東門站,則是紅、橘線交會站,重要性不亞於中正紀念堂站。
然而,植物園站近一年漲幅竟超越這兩座雙捷運交會站;這中間唯一合理的解釋就是,該站周邊這兩年豪宅話題不斷、造成資金追捧。當地原本近百萬的單價行情,一年內還有超過三成的驚人漲幅,還真的只有豪宅產品及資產階級買盤,才有此等能耐。
中正紀念堂站或排第八台北車站之漲勢,應該也是相同因素造就(資金行情);相關於這些車站的捷運路線,不是已通車有段時日,不然就是尚未動工。大概只有菜寮站的漲幅,新莊線通車效應的貢獻度相對較高。
東門站則應算特例。該站位居市中心,也有資金追捧的成分在內;不過截至今年上半年,扣除下新莊路段之外,整條新莊線唯一還未通車的站體,反而持續帶給周邊房市通車行情帶來想像空間。
隸屬萬大線的植物園周邊,近一年內房價漲幅超過三成三,是三環三線各站中漲幅最大者。
八德綠線亦可觀
其他車站周邊大漲,和都會房市資金行情其實也都有關,那就是高價推擠暨跟漲現象。第二、三名桃園綠線之八德擴大重劃區兩站、第六名機場捷運A17站之高鐵桃園車站特區,及第十名機捷A15站所在地之大園航空城周邊,都是近年台北客南下卡位的重點區域,近年房價墊高速度頗快。
同樣道理,如果真是受惠於機場捷運(將通車),應不致出現大園(航空城)或高鐵特定區漲幅大幅超越新北市境內各站的情況。此外,三鶯線還在規劃階段,如果推動持續延宕,將使桃園捷運綠線通往大台北的功能盡失,故恐怕也非成就八德近三成驚人漲幅的功臣。三鶯線教研院站,則是北大特區出現單總價超高豪宅案之故,也得算是特殊案例。
資金跟漲勝捷運拉抬
綜合三環三線各車站周邊近一年房價變化,除極少數外,大部分還是上漲中,不過幅度落差不小,而且漲幅最可觀者,並非剛通車不久的新莊或蘆洲支線沿線,不是剛動土的環狀線中和路段,也不是將通車的機場捷運,而是居市中心的萬大線中正區路段。
萬大線第一階段(萬華至中和段)也剛定案(詳細進度見後段),照理也會產生相當拉抬效果;不過植物園站周邊漲幅遠高過同路段、同行政區其他車站,則就顯得弔詭,代表當中不全然是捷運題材所致。
因此最可能的發展脈絡是,逐年都有新增通車路線、路網密度提高,捷運不再奇貨可居,加上相關進度落後、話題退燒,使得捷運(車站)對周邊房市之拉抬效果略減;相對地,短期內資金熱錢仍持續追捧,而相關效應暫且勝過捷運題材。
貳 最新進度彙整
儘管短期資金持續追捧都會房地產,造成價格持續飆高,捷運題材相形略顯遜色;不過對一般購屋者來說,捷運帶來的通勤便利性,仍無其他交通工具可比,因此仍是選擇物件時的重要篩選條件之一。據此,雙北市近年號稱一年一條捷運通車的政策宣示,當然就相當受到關注。
那麼,這項宣示是否如期兌現?三環三線的短中及遠期規劃,截至五月為止的進度又是如何?(相關進度以官方網站公佈為準,媒體報導為輔)
三環三線架構:
第一環 環狀線+文湖線
第二環 台北橘線+萬大樹林線
第三環 機場捷運+板橋土城線+三鶯線+桃園捷運綠線
三線 淡海輕軌、民生汐止線、安坑線
第一環 環狀第一階段 新店至板橋興建中
三環三線的第一環,是由環狀線及文湖線組成;而讓台北捷運從路線進階到路網、行經多區的環狀線,目前由雙北市共同推動興建,實際分三階段進行。分別是新店大坪林站(與新店線交會)至新莊新北產業園區站之第一階段,新莊經五股工業區三重(重陽段)士林到大直(文湖線劍南路站)的北環段,及大坪林經景美木柵政大到動物園的南環段。
其中第一階段CF650標秀朗橋至板橋板新站,已於去年七月開工;大坪林站至秀朗橋站CF640標,則緊接著在去年十一月動工。稍早傳出CF640標中的十四張機廠細部設計變更環評未過,不過官方稱此事不致影響施工進度。
整個環狀線第一階段,就只剩板橋至新北產業園區站還未動工;而根據官方網站公佈資訊,九八年五月後,就再無有關這個路段的土地徵收或都市計畫變更公告進度。因此,這第一階段是否能在一○四年底如期通車,恐怕還存在變數。另外,南、北環段則都還在公聽會階段,尚未獲得中央核定,因此目前所知的行經區域或設站點,都可能還會更改。
第二環 東門站延到九月 大線實未動工
三環三線規劃中的第二環,是由台北捷運橘線(新莊中和及蘆洲線)與萬大樹林線組成。其中橘線大致已近全線完工,還未通車營運的,只剩銜接中和與新莊的東門站及輔大以西(至總機廠)。
原訂今年六月通車的東門站,據悉因為『穩定性測試』延期,因此要延到九月才能通車。北市捷運局公佈(五月中)資料則可發現,該段進度落後約六%,應可『如期』在九月加入營運,不致再跳票。
東門站通車後,運行將回歸原始之台北橘線規劃,捷運族習慣之中和支線過古亭站後直通淡水(紅)線,將不復存在。九月東門站啟用後,搭中和支線過了古亭站會接往新莊線,而非淡水線。
由於延到九月才啟用,東門站的通車期待行情反而延長,一年內漲幅居第五。(圖為東門站鄰近街景)
不過橘線的最大問題,還是在下新莊段。根據北市捷運局資料,輔大至迴龍站實質已完工,不過目前還在進行所謂穩定性測試。而眾所皆知,之所以如此,主要是設於樂生療養院的總機廠爭議仍未真正解決;目前為止兩大癥結點,院區人員安置及當地地質不適開發之釋疑,官方始終不肯鬆口,至今仍對外宣稱後(一○三)年底可全線通車。
第二環的另一大部份萬大樹林線,按雙北市官方網站(捷運及交通局)公佈資料,該路線第一階段,也就是萬華到中和路段,已列為興建中,而且去年底就大陣仗對外宣佈;不過實際卻仍在機電工程,尚未進入實質土建階段。
另根據去年底之前媒體報導,本路線機電標已四度流標,今年初北市捷運局則重新送中央(交通部)審核,結果被要求須加入周邊土地開發效益評估。因此何時才會『真動工』,尚難確定,預訂一○七年底全線通車的時程,恐怕也是流於虛擬。不過本路線已定案,行經區域及設站位置應不致再出現大幅變更,因此只要一開始動工,周邊可望演出捷運開工行情。
第三環 機場捷運延後通車
三環中繞最大的第三環,是由機場捷運、桃園捷運綠線、三鶯線及板橋土城線(含頂埔延伸段)組成,也是三環中未定路線最多、變數最大的一環。
板土線已通車多年,頂埔延伸線則預定明年底通車。不過稍早傳出,原訂明年六月通車的機捷三重到中壢段,因為軌道和號誌等機電工程進度落後,承包商提出工程展延要求,這恐怕使本路段如期通車面臨跳票。
儘管通車可能延後,但部份車站周邊房市才要啟動;泰山、新莊交界的塭仔圳重劃區,日前終於出現推案,且開價立刻跳上四字頭大關;A10山鼻站周邊重劃區,年初就進入配地階段。A5、A6及A10三站周邊,未來應該頗有看頭,有機會和前兩年漲勢驚人的林口A9站及新莊副都心站等量齊觀。
走桃縣大園(機場)、蘆竹南崁、桃市、八德及鶯歌、三峽的桃捷綠線及三鶯線,則是第三環的變數來源。目前所知,桃捷綠線僅八德段列為優先推動,預定要在明年動工,一一○年完工,不過同樣必須納入周邊土地開發效益評估,代表經費、自償率仍不足。
機場捷運三重到中壢段,承包商提出工程展延要求,恐怕令通車承諾面臨跳票。
三鶯線延宕更久,九三年北大特區房市起飛時,就有案場拿來大作文章;但如今近十年過去,仍『一事無成』。去年交通部長視察時,曾拋出後年(一○三)動工的『大禮』;然萬大線殷鑒仍不遠,還是要相關工程開標才算數。就此研判,本路線車站附近如出現驚人漲幅,應屬炒作或跟漲,並非實質捷運題材支撐。
三線 綠山輕軌定案 民汐、安坑線再等等
三環都還有不確定因素存在,三線亦然。截至今年中為止,只有淡海輕軌當中走新市鎮的綠山線,五月獲得交通部核定通過,將進入緊鑼密鼓的推動階段。
根據稍早報導,綠山線最快明年動工,預計一○七年底通車。該線全長九點五公里,將設十四座車站;最大特點為扣除紅樹林(起點)到G4站(淡金路濱海路口)走高架外,其餘採平面行駛,與一般行人及車輛共用路權,此乃國內軌道運輸史上首例。
藍海線則是延續淡水線續往北行,走舊市區及沙崙等,全線都採共用路權之平面電車。不過因為行經區域為人口及商業活動密集的舊市區地帶,用地取得及對當地造成之衝擊不小,因此並未隨綠山線一併定案。
綠山線堪稱近年淡水最重要房市題材,但弔詭的是,該路線周邊近一年漲幅反而不算大;相對較大者,還是機能較完整的紅樹林及淡水站周邊。研判這可能是去年官方就宣布推動,話題效應時間拉長而淡化;不過,應該也和(淡海)新市鎮本身發展仍停滯不前有關,且該區位置仍稍嫌偏遠。
然根據本刊觀察,近期投資客已重出江湖,目標除新市鎮近舊市區地段外,就是綠山線車站周邊;研判只要大環境經濟不出現巨變,綠山線各站周邊將出現明顯漲勢。只不過當地整體機能仍不成熟,且未來從市中心搭紅線(淡水線)轉綠山線進新市鎮,還需近一小時時間,自用消費者仍應仔細評估為宜。
三線中的另兩線─民生汐止及安坑線,和三鶯線類似,大約都是在去或前年,大官巡查時拋出相關支票;差別在,三鶯線是由交通部長毛治國喊出動工日期,民汐及安坑線的『主角』則是三環三線政見的創立者朱立倫市長,開的支票則是拼今年底定案。而現在僅剩下半年,這張支票能否兌現,還不得而知。
目前安坑及民汐線和三鶯線相同,規劃路線上都有先導入公車培養運量,原因當然還是工程經費龐大,未來運能可能不足。此方面問題,民汐線可能較小,畢竟汐止也算高人口密度區,三鶯及安坑線恐怕就還『有待努力』。
既然尚未定案,近一年這幾條路線周邊的捷運效應,似乎也略為轉淡。圖表所見的汐止段沿線漲勢,的確含有期待捷運行情在內,但主要還是跟著南港起舞的成分居多。安坑的情況也類似,跟漲標的則是相對高價的新店市區。
桃捷綠線僅八德段列為優先推動,預計明年動工。(圖為鄰近捷運站街景)
其他路線─全數延期或進度落後
除了三環三線外,郝龍斌市長的『一年通一條捷運』宣示,也將跳票。其中進度最快的信義線(將與淡水線相連合稱紅線),是今年底要通車的『支票』;不過據了解,單純因為工程進度落後,又挖到墩柱,現在幾乎確定要延後近一年,至明年十一月才會通車。東延段則還在設計階段,卻列為興建中路線。
明年(底)通車支票的主角松山線,也遇到類似情況,因為北門站路段挖到H型鋼(據報導為七十年代台鐵地下化施工未清除殘留),據傳工期可能因此延長四到六個月,等於要到一○三年中之後才有望通車(將與新店線相連合稱綠線)。
捷運是節能環保的大眾運輸系統,也是政府努力落實的交通建設。
結語─進度雖延宕 無損房市期待行情
三環三線建設規劃,堪稱朱立倫競選新北市長成功的最重要政見之一。上任後,確實持續關注其推動進度;而去年他就宣示,一○三年底前要拼三環三線的『主要路線』全部啟動施工;不過目前看來,跳票機率不低。
首先,第一環真正重心之環狀線,定案的只有第一階段,銜接北市的南北環,都還在規劃設計階段,兩年半後就要啟動,難度很高。第二環看來變數較小,但萬大線去年宣佈假動工,是要掩飾進度嚴重落後或另有目的?外人難以參透。
再看第三環。如前所述,桃園綠線和三鶯線都還有變數;桃園捷運更因運量不足問題,推動難度更高(其中紅線是現有台鐵捷運高架化並增設車站)。最後的三線,則只有綠山線定案,安坑及民汐線距離朱市長宣稱的定案時間只剩半年,目前為止卻無任何新進度。
短期內,國內房市持續上演資產熱錢追高行情;此一效應勝過一切,捷運題材也得暫且『居下風』。但資金行情終會過去,房市供需及行情變化,仍將回歸地段、環境、機能等基本條件論斷。因此,即便目前若干捷運規劃及推動還有變數或不確定性,但長期而言,捷運做為真正達成節能環保的大眾運輸系統,仍會是政府努力落實的交通建設,因此也將是周邊房市的最重要賣點與行情支撐來源。
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四月政府宣佈油電雙漲,結果引來民間反彈、輿論撻伐,台灣社會更瀰漫物價即將飆漲的預期心理,消費市場還因此出現罕見的緊縮現象。
無論是誤判國際財經形勢,或事前缺乏縝密規劃、溝通,相關決策確有再商榷之必要;更有人認為這種人為通膨現象,並非自由經濟市場常態,實不足取。不過平心而論,這次的漲價決策固然有問題,但也讓我們再度體認到能源有限,節能減碳實有其重要與急迫性。
而在人們所有的行為當中,大概就屬『行』這一項,耗費的能源最大,因此近年來,捷運為首的軌道大眾交通系統,受到更多的重視;在房市消費端的具體反映,當然就是捷運題材成為當紅票房靈藥。只要房市產品位置距離捷運站不遠,價格幾乎都可翻兩翻,硬是比沒有捷運(站)賣點的同級產品高一等。
說到房市捷運題材,最受注目的,大概就屬北市郝龍斌市長先前宣稱的一年通車一條路線,及兩年前朱立倫競選新北市長時提出的『三環三線』;稍早獲交通部核定通過的淡海輕軌綠山線,就是三線之一。
這一系列的捷運路線規劃,本單元都曾做過詳盡的周邊行情介紹與分析。如今,距離朱市長提出上述政見已過十八個月,且讓我們回頭檢驗,在這段期間,這些交通題材,對周邊房市造成怎樣的拉抬效果?
![](/magazine/li/myhouse/7963/1338825600679590550051.jpg)
壹 各車站周邊房價漲幅
根據本刊相關資料統計及計算顯示,三環三線各站周邊近一年(一○○年六月至一○一年五月止),房價行情漲幅前十名如表一。
在漲幅前十位中,除第九名的劍南路站屬於第一環、第八名台北車站『地位』特殊之外,其他八名(九站)都隸屬第二及第三環。至於三線這邊,各站近一年漲幅,則都沒能擠進前十。
第一環主體環狀線分三階段推動,且南、北環段都未定案,只有路線確定的第一階段當中的秀朗橋站(已動工),近一年漲幅十三點三比較大。北環段徐匯中學站,一年內漲幅十七點三,則應是受惠於已通車一年餘的蘆洲支線。
一年內漲幅第九的劍南路站,為環狀線(北環段)銜接台北棕線(文湖線)的車站;然而文湖線已通車多時,北環段尚未定案,因此出現如此漲幅,恐怕是和附近屬於高價位豪宅地段有關。近一年奢侈稅籠罩,房市交易量縮,但大台北房價依然居高不下,由豪宅領頭帶動的資金跟漲行情,的確『功不可沒』。
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朱立倫沒告訴選民的事:三環三線進度落後了—
植物園站漲幅最大
同樣道理,也能解釋植物園站周邊近一年漲幅何以最高。如果這超過三成的漲幅是來自萬大線定案之加持,則同屬萬華區的西藏路及萬大站,甚至中和路段,也應該會看到可觀漲幅,然數據顯示並非如此。
再回頭往市中心走,中正紀念堂站是萬大線與台北紅、橘兩線的交會站,轉乘能量可觀;原訂年中通車(已確定延後)的新莊線東門站,則是紅、橘線交會站,重要性不亞於中正紀念堂站。
然而,植物園站近一年漲幅竟超越這兩座雙捷運交會站;這中間唯一合理的解釋就是,該站周邊這兩年豪宅話題不斷、造成資金追捧。當地原本近百萬的單價行情,一年內還有超過三成的驚人漲幅,還真的只有豪宅產品及資產階級買盤,才有此等能耐。
中正紀念堂站或排第八台北車站之漲勢,應該也是相同因素造就(資金行情);相關於這些車站的捷運路線,不是已通車有段時日,不然就是尚未動工。大概只有菜寮站的漲幅,新莊線通車效應的貢獻度相對較高。
東門站則應算特例。該站位居市中心,也有資金追捧的成分在內;不過截至今年上半年,扣除下新莊路段之外,整條新莊線唯一還未通車的站體,反而持續帶給周邊房市通車行情帶來想像空間。
![](/magazine/li/myhouse/7963/1338825600679590550053.jpg)
八德綠線亦可觀
其他車站周邊大漲,和都會房市資金行情其實也都有關,那就是高價推擠暨跟漲現象。第二、三名桃園綠線之八德擴大重劃區兩站、第六名機場捷運A17站之高鐵桃園車站特區,及第十名機捷A15站所在地之大園航空城周邊,都是近年台北客南下卡位的重點區域,近年房價墊高速度頗快。
同樣道理,如果真是受惠於機場捷運(將通車),應不致出現大園(航空城)或高鐵特定區漲幅大幅超越新北市境內各站的情況。此外,三鶯線還在規劃階段,如果推動持續延宕,將使桃園捷運綠線通往大台北的功能盡失,故恐怕也非成就八德近三成驚人漲幅的功臣。三鶯線教研院站,則是北大特區出現單總價超高豪宅案之故,也得算是特殊案例。
資金跟漲勝捷運拉抬
綜合三環三線各車站周邊近一年房價變化,除極少數外,大部分還是上漲中,不過幅度落差不小,而且漲幅最可觀者,並非剛通車不久的新莊或蘆洲支線沿線,不是剛動土的環狀線中和路段,也不是將通車的機場捷運,而是居市中心的萬大線中正區路段。
萬大線第一階段(萬華至中和段)也剛定案(詳細進度見後段),照理也會產生相當拉抬效果;不過植物園站周邊漲幅遠高過同路段、同行政區其他車站,則就顯得弔詭,代表當中不全然是捷運題材所致。
因此最可能的發展脈絡是,逐年都有新增通車路線、路網密度提高,捷運不再奇貨可居,加上相關進度落後、話題退燒,使得捷運(車站)對周邊房市之拉抬效果略減;相對地,短期內資金熱錢仍持續追捧,而相關效應暫且勝過捷運題材。
貳 最新進度彙整
儘管短期資金持續追捧都會房地產,造成價格持續飆高,捷運題材相形略顯遜色;不過對一般購屋者來說,捷運帶來的通勤便利性,仍無其他交通工具可比,因此仍是選擇物件時的重要篩選條件之一。據此,雙北市近年號稱一年一條捷運通車的政策宣示,當然就相當受到關注。
那麼,這項宣示是否如期兌現?三環三線的短中及遠期規劃,截至五月為止的進度又是如何?(相關進度以官方網站公佈為準,媒體報導為輔)
三環三線架構:
第一環 環狀線+文湖線
第二環 台北橘線+萬大樹林線
第三環 機場捷運+板橋土城線+三鶯線+桃園捷運綠線
三線 淡海輕軌、民生汐止線、安坑線
第一環 環狀第一階段 新店至板橋興建中
三環三線的第一環,是由環狀線及文湖線組成;而讓台北捷運從路線進階到路網、行經多區的環狀線,目前由雙北市共同推動興建,實際分三階段進行。分別是新店大坪林站(與新店線交會)至新莊新北產業園區站之第一階段,新莊經五股工業區三重(重陽段)士林到大直(文湖線劍南路站)的北環段,及大坪林經景美木柵政大到動物園的南環段。
其中第一階段CF650標秀朗橋至板橋板新站,已於去年七月開工;大坪林站至秀朗橋站CF640標,則緊接著在去年十一月動工。稍早傳出CF640標中的十四張機廠細部設計變更環評未過,不過官方稱此事不致影響施工進度。
整個環狀線第一階段,就只剩板橋至新北產業園區站還未動工;而根據官方網站公佈資訊,九八年五月後,就再無有關這個路段的土地徵收或都市計畫變更公告進度。因此,這第一階段是否能在一○四年底如期通車,恐怕還存在變數。另外,南、北環段則都還在公聽會階段,尚未獲得中央核定,因此目前所知的行經區域或設站點,都可能還會更改。
第二環 東門站延到九月 大線實未動工
三環三線規劃中的第二環,是由台北捷運橘線(新莊中和及蘆洲線)與萬大樹林線組成。其中橘線大致已近全線完工,還未通車營運的,只剩銜接中和與新莊的東門站及輔大以西(至總機廠)。
原訂今年六月通車的東門站,據悉因為『穩定性測試』延期,因此要延到九月才能通車。北市捷運局公佈(五月中)資料則可發現,該段進度落後約六%,應可『如期』在九月加入營運,不致再跳票。
東門站通車後,運行將回歸原始之台北橘線規劃,捷運族習慣之中和支線過古亭站後直通淡水(紅)線,將不復存在。九月東門站啟用後,搭中和支線過了古亭站會接往新莊線,而非淡水線。
![](/magazine/li/myhouse/7963/1338825600679590550054.jpg)
不過橘線的最大問題,還是在下新莊段。根據北市捷運局資料,輔大至迴龍站實質已完工,不過目前還在進行所謂穩定性測試。而眾所皆知,之所以如此,主要是設於樂生療養院的總機廠爭議仍未真正解決;目前為止兩大癥結點,院區人員安置及當地地質不適開發之釋疑,官方始終不肯鬆口,至今仍對外宣稱後(一○三)年底可全線通車。
第二環的另一大部份萬大樹林線,按雙北市官方網站(捷運及交通局)公佈資料,該路線第一階段,也就是萬華到中和路段,已列為興建中,而且去年底就大陣仗對外宣佈;不過實際卻仍在機電工程,尚未進入實質土建階段。
另根據去年底之前媒體報導,本路線機電標已四度流標,今年初北市捷運局則重新送中央(交通部)審核,結果被要求須加入周邊土地開發效益評估。因此何時才會『真動工』,尚難確定,預訂一○七年底全線通車的時程,恐怕也是流於虛擬。不過本路線已定案,行經區域及設站位置應不致再出現大幅變更,因此只要一開始動工,周邊可望演出捷運開工行情。
第三環 機場捷運延後通車
三環中繞最大的第三環,是由機場捷運、桃園捷運綠線、三鶯線及板橋土城線(含頂埔延伸段)組成,也是三環中未定路線最多、變數最大的一環。
板土線已通車多年,頂埔延伸線則預定明年底通車。不過稍早傳出,原訂明年六月通車的機捷三重到中壢段,因為軌道和號誌等機電工程進度落後,承包商提出工程展延要求,這恐怕使本路段如期通車面臨跳票。
儘管通車可能延後,但部份車站周邊房市才要啟動;泰山、新莊交界的塭仔圳重劃區,日前終於出現推案,且開價立刻跳上四字頭大關;A10山鼻站周邊重劃區,年初就進入配地階段。A5、A6及A10三站周邊,未來應該頗有看頭,有機會和前兩年漲勢驚人的林口A9站及新莊副都心站等量齊觀。
走桃縣大園(機場)、蘆竹南崁、桃市、八德及鶯歌、三峽的桃捷綠線及三鶯線,則是第三環的變數來源。目前所知,桃捷綠線僅八德段列為優先推動,預定要在明年動工,一一○年完工,不過同樣必須納入周邊土地開發效益評估,代表經費、自償率仍不足。
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三鶯線延宕更久,九三年北大特區房市起飛時,就有案場拿來大作文章;但如今近十年過去,仍『一事無成』。去年交通部長視察時,曾拋出後年(一○三)動工的『大禮』;然萬大線殷鑒仍不遠,還是要相關工程開標才算數。就此研判,本路線車站附近如出現驚人漲幅,應屬炒作或跟漲,並非實質捷運題材支撐。
三線 綠山輕軌定案 民汐、安坑線再等等
三環都還有不確定因素存在,三線亦然。截至今年中為止,只有淡海輕軌當中走新市鎮的綠山線,五月獲得交通部核定通過,將進入緊鑼密鼓的推動階段。
根據稍早報導,綠山線最快明年動工,預計一○七年底通車。該線全長九點五公里,將設十四座車站;最大特點為扣除紅樹林(起點)到G4站(淡金路濱海路口)走高架外,其餘採平面行駛,與一般行人及車輛共用路權,此乃國內軌道運輸史上首例。
藍海線則是延續淡水線續往北行,走舊市區及沙崙等,全線都採共用路權之平面電車。不過因為行經區域為人口及商業活動密集的舊市區地帶,用地取得及對當地造成之衝擊不小,因此並未隨綠山線一併定案。
綠山線堪稱近年淡水最重要房市題材,但弔詭的是,該路線周邊近一年漲幅反而不算大;相對較大者,還是機能較完整的紅樹林及淡水站周邊。研判這可能是去年官方就宣布推動,話題效應時間拉長而淡化;不過,應該也和(淡海)新市鎮本身發展仍停滯不前有關,且該區位置仍稍嫌偏遠。
然根據本刊觀察,近期投資客已重出江湖,目標除新市鎮近舊市區地段外,就是綠山線車站周邊;研判只要大環境經濟不出現巨變,綠山線各站周邊將出現明顯漲勢。只不過當地整體機能仍不成熟,且未來從市中心搭紅線(淡水線)轉綠山線進新市鎮,還需近一小時時間,自用消費者仍應仔細評估為宜。
三線中的另兩線─民生汐止及安坑線,和三鶯線類似,大約都是在去或前年,大官巡查時拋出相關支票;差別在,三鶯線是由交通部長毛治國喊出動工日期,民汐及安坑線的『主角』則是三環三線政見的創立者朱立倫市長,開的支票則是拼今年底定案。而現在僅剩下半年,這張支票能否兌現,還不得而知。
目前安坑及民汐線和三鶯線相同,規劃路線上都有先導入公車培養運量,原因當然還是工程經費龐大,未來運能可能不足。此方面問題,民汐線可能較小,畢竟汐止也算高人口密度區,三鶯及安坑線恐怕就還『有待努力』。
既然尚未定案,近一年這幾條路線周邊的捷運效應,似乎也略為轉淡。圖表所見的汐止段沿線漲勢,的確含有期待捷運行情在內,但主要還是跟著南港起舞的成分居多。安坑的情況也類似,跟漲標的則是相對高價的新店市區。
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其他路線─全數延期或進度落後
除了三環三線外,郝龍斌市長的『一年通一條捷運』宣示,也將跳票。其中進度最快的信義線(將與淡水線相連合稱紅線),是今年底要通車的『支票』;不過據了解,單純因為工程進度落後,又挖到墩柱,現在幾乎確定要延後近一年,至明年十一月才會通車。東延段則還在設計階段,卻列為興建中路線。
明年(底)通車支票的主角松山線,也遇到類似情況,因為北門站路段挖到H型鋼(據報導為七十年代台鐵地下化施工未清除殘留),據傳工期可能因此延長四到六個月,等於要到一○三年中之後才有望通車(將與新店線相連合稱綠線)。
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結語─進度雖延宕 無損房市期待行情
三環三線建設規劃,堪稱朱立倫競選新北市長成功的最重要政見之一。上任後,確實持續關注其推動進度;而去年他就宣示,一○三年底前要拼三環三線的『主要路線』全部啟動施工;不過目前看來,跳票機率不低。
首先,第一環真正重心之環狀線,定案的只有第一階段,銜接北市的南北環,都還在規劃設計階段,兩年半後就要啟動,難度很高。第二環看來變數較小,但萬大線去年宣佈假動工,是要掩飾進度嚴重落後或另有目的?外人難以參透。
再看第三環。如前所述,桃園綠線和三鶯線都還有變數;桃園捷運更因運量不足問題,推動難度更高(其中紅線是現有台鐵捷運高架化並增設車站)。最後的三線,則只有綠山線定案,安坑及民汐線距離朱市長宣稱的定案時間只剩半年,目前為止卻無任何新進度。
短期內,國內房市持續上演資產熱錢追高行情;此一效應勝過一切,捷運題材也得暫且『居下風』。但資金行情終會過去,房市供需及行情變化,仍將回歸地段、環境、機能等基本條件論斷。因此,即便目前若干捷運規劃及推動還有變數或不確定性,但長期而言,捷運做為真正達成節能環保的大眾運輸系統,仍會是政府努力落實的交通建設,因此也將是周邊房市的最重要賣點與行情支撐來源。
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