房貸快繳不出來該怎麼辦?
股市失利、景氣雪上加霜,政府陸續推出房貸救市方案,顯然也預測到房貸違約率可能提高,若房貸快還不出來,有什麼方法與對策?
台股市值縮水6 成、海外基金平均慘賠3 成,行政院主計處預估今年第3 季起,將連續3季出現負成長,而勞委會也指出,今年資遺人數恐怕飆破7.6萬人,代表至少數萬個家庭財務可能陷入困境。日前政府已針對「非自願性失業者」提出房貸寬限期展延的紓困方案,顯示政府已開始注意房貸違約問題。
自住客房貸 自救3招
景氣衰退,房貸戶現在除了要擔心飯碗不保,還得分析個人財務是否健康,甚至做好房貸減壓的自力救濟準備。
如果是自住客,擔心房貸會繳不出來,只要目前還是正常繳款、信用良好,以下3個對策可供參考。
和銀行談寬限期
股市、房市慘跌,銀行最不樂見的情況就是房貸戶違約,因為最後銀行還是得透過層層關卡,才能從法拍市場回收貸放出去的資金。第一銀行消費金融事業處經理陳惠蘭表示,無論民眾是否屬於非自願性失業,只要償還有困難,都可向銀行申請寬限期展延(只還利息、不還本金)。
由於銀行都有類似「房貸寬限期不得超過貸款期間的六分之一」的內規,也就是貸款期限30年,寬限期最長只有5年;若貸款期限20 年,寬限期不能超過3年,因此如果貸款20 年,在開始繳款時曾經用了1年寬限,往後最多就只能再申請2年。「只是現在銀行授信比前兩年更謹慎,對寬限期的展延申請,都採取每年審核的原則。」台北富邦銀行房貸部經理洪慧純補充說明。
展延房貸年限
另一個可大幅減輕房貸本息負擔的方法,就是展延房貸年限,但洪慧純表示,這項方案有先天限制,也就是「房貸展延年限,不能超過建築物擔保品的耐用年限」。舉例來說,一般鋼筋混凝土結構的房屋耐用年限為50 年,若擔保品是30年的老屋,建築物耐用年限只剩20年。
假使A君原先的貸款期限為20年,在還了5年房貸後,又向銀行申請展延房貸年限,A君最多只能展延至20年期限,「不過最後銀行會視客戶的繳息狀況,再決定是否展延。」洪慧純也強調。
展延能減輕多少房貸壓力呢?假設A君貸款金額500萬元、利息3%、期限20 年,每月本息攤還27,730元,持續正常繳息5年,本金只剩401萬5,430 元, 此時,A 君若向銀行申請房貸展延20 年,每月房貸本息降為22,269元,比原先少了5千多元;如果能將房貸展延至30 年,每月只要還16,929元,少了1萬多。
延長還款間隔期
一般房貸多半採取月繳,少數是雙周繳,倘若房貸戶短期周轉出現問題,可以主動向銀行協商,在一定期限內(如1或2年)採雙月或每季繳款,暫時度過困境。
投資客房貸 自救3招但以上方法,都只能「救急」,最根本的問題仍是房貸戶要盡快恢復正常繳款能力。去年起銀行開始針對投資客設限,包括利率提高、寬限期縮短及貸款額度降低,近期全省房市明顯下修,過度槓桿操作的投資客,若來不及脫手,恐怕將面臨沈重的繳款壓力。想要房貸減壓,只能從轉貸、出租、降低投資部位下手。
房貸搬家
若是房貸利率相對較高,不妨考慮轉貸,但要計算轉貸成本,包括違約金、塗銷費、開辦費、代書及設定費等,約1?2萬元。
只不過現在轉貸未必能討到便宜,現階段至少新舊房貸的利率要有0.3?0.4%利差才划算,不過,陳惠蘭表示,銀行競爭已白熱化,加上央行降息,房貸利差並不明顯;其次,銀行估價比年初下修1成,房貸戶就算有利差,但轉貸未必能貸到相同額度,這些都得事先搞清楚。「有些銀行為避免現金卡事件重演,只接受不提高額度的房貸轉貸。」洪慧純明白的說。
找租客創造現金流
銀行審核房貸原則,除了個人還款能力外,就是房屋座落地。陳惠蘭表示,若投資客短期無法脫手,又有繳款壓力,不妨考慮出租,收到幾個月租金後,再向銀行協商房貸展延或降息,因為帶租約的房地產,能創造現金流量,銀行會認為風險下降。
賣爛房子 留好房子
投資客的最後一步勢必得「斷尾求生」,如果手上有數間房產,此時就要考慮「賣掉爛房子、留下好地段房子」。因為是爛地段、屋況差、屋齡過老,或接手性較差的小套房等房地產,原本能申貸的額度較少、利率也較高,未來當房市景氣再回升時,也不如好地段的房子增值性較大。
指數型房貸戶利率該不該改月調?
對百萬指數型房貸族來說,即便央行「傾聽人民心聲」自9月開始連續降息4次,然而銀行的存款利率降得比較快,而指數型房貸利率礙於是採逐季調整,讓央行的誠意變成「看得到、卻吃不到」,因此央行總裁彭淮南指示,銀行房貸利率可從過去的「季調」改為「月調」,但房貸戶只限更改一次。
只是到底要不要改呢?陳惠蘭表示,房貸利率調整從「季調」改為「月調」,只是讓房貸利率更貼近市場,對長期借款人影響並不大。但每回升降息的循環約3 ? 4 年,因此若房貸還款年限剩下4 年以內,現階段改為月調比較有利,否則還是維持季調就好
台股市值縮水6 成、海外基金平均慘賠3 成,行政院主計處預估今年第3 季起,將連續3季出現負成長,而勞委會也指出,今年資遺人數恐怕飆破7.6萬人,代表至少數萬個家庭財務可能陷入困境。日前政府已針對「非自願性失業者」提出房貸寬限期展延的紓困方案,顯示政府已開始注意房貸違約問題。
自住客房貸 自救3招
景氣衰退,房貸戶現在除了要擔心飯碗不保,還得分析個人財務是否健康,甚至做好房貸減壓的自力救濟準備。
如果是自住客,擔心房貸會繳不出來,只要目前還是正常繳款、信用良好,以下3個對策可供參考。
和銀行談寬限期
股市、房市慘跌,銀行最不樂見的情況就是房貸戶違約,因為最後銀行還是得透過層層關卡,才能從法拍市場回收貸放出去的資金。第一銀行消費金融事業處經理陳惠蘭表示,無論民眾是否屬於非自願性失業,只要償還有困難,都可向銀行申請寬限期展延(只還利息、不還本金)。
由於銀行都有類似「房貸寬限期不得超過貸款期間的六分之一」的內規,也就是貸款期限30年,寬限期最長只有5年;若貸款期限20 年,寬限期不能超過3年,因此如果貸款20 年,在開始繳款時曾經用了1年寬限,往後最多就只能再申請2年。「只是現在銀行授信比前兩年更謹慎,對寬限期的展延申請,都採取每年審核的原則。」台北富邦銀行房貸部經理洪慧純補充說明。
展延房貸年限
另一個可大幅減輕房貸本息負擔的方法,就是展延房貸年限,但洪慧純表示,這項方案有先天限制,也就是「房貸展延年限,不能超過建築物擔保品的耐用年限」。舉例來說,一般鋼筋混凝土結構的房屋耐用年限為50 年,若擔保品是30年的老屋,建築物耐用年限只剩20年。
假使A君原先的貸款期限為20年,在還了5年房貸後,又向銀行申請展延房貸年限,A君最多只能展延至20年期限,「不過最後銀行會視客戶的繳息狀況,再決定是否展延。」洪慧純也強調。
展延能減輕多少房貸壓力呢?假設A君貸款金額500萬元、利息3%、期限20 年,每月本息攤還27,730元,持續正常繳息5年,本金只剩401萬5,430 元, 此時,A 君若向銀行申請房貸展延20 年,每月房貸本息降為22,269元,比原先少了5千多元;如果能將房貸展延至30 年,每月只要還16,929元,少了1萬多。
延長還款間隔期
一般房貸多半採取月繳,少數是雙周繳,倘若房貸戶短期周轉出現問題,可以主動向銀行協商,在一定期限內(如1或2年)採雙月或每季繳款,暫時度過困境。
投資客房貸 自救3招但以上方法,都只能「救急」,最根本的問題仍是房貸戶要盡快恢復正常繳款能力。去年起銀行開始針對投資客設限,包括利率提高、寬限期縮短及貸款額度降低,近期全省房市明顯下修,過度槓桿操作的投資客,若來不及脫手,恐怕將面臨沈重的繳款壓力。想要房貸減壓,只能從轉貸、出租、降低投資部位下手。
房貸搬家
若是房貸利率相對較高,不妨考慮轉貸,但要計算轉貸成本,包括違約金、塗銷費、開辦費、代書及設定費等,約1?2萬元。
只不過現在轉貸未必能討到便宜,現階段至少新舊房貸的利率要有0.3?0.4%利差才划算,不過,陳惠蘭表示,銀行競爭已白熱化,加上央行降息,房貸利差並不明顯;其次,銀行估價比年初下修1成,房貸戶就算有利差,但轉貸未必能貸到相同額度,這些都得事先搞清楚。「有些銀行為避免現金卡事件重演,只接受不提高額度的房貸轉貸。」洪慧純明白的說。
找租客創造現金流
銀行審核房貸原則,除了個人還款能力外,就是房屋座落地。陳惠蘭表示,若投資客短期無法脫手,又有繳款壓力,不妨考慮出租,收到幾個月租金後,再向銀行協商房貸展延或降息,因為帶租約的房地產,能創造現金流量,銀行會認為風險下降。
賣爛房子 留好房子
投資客的最後一步勢必得「斷尾求生」,如果手上有數間房產,此時就要考慮「賣掉爛房子、留下好地段房子」。因為是爛地段、屋況差、屋齡過老,或接手性較差的小套房等房地產,原本能申貸的額度較少、利率也較高,未來當房市景氣再回升時,也不如好地段的房子增值性較大。
指數型房貸戶利率該不該改月調?
對百萬指數型房貸族來說,即便央行「傾聽人民心聲」自9月開始連續降息4次,然而銀行的存款利率降得比較快,而指數型房貸利率礙於是採逐季調整,讓央行的誠意變成「看得到、卻吃不到」,因此央行總裁彭淮南指示,銀行房貸利率可從過去的「季調」改為「月調」,但房貸戶只限更改一次。
只是到底要不要改呢?陳惠蘭表示,房貸利率調整從「季調」改為「月調」,只是讓房貸利率更貼近市場,對長期借款人影響並不大。但每回升降息的循環約3 ? 4 年,因此若房貸還款年限剩下4 年以內,現階段改為月調比較有利,否則還是維持季調就好