房市大解析 七大名師釋疑
奢侈稅預計6月1日上路，投機客擔心課重稅急拋售物件，但購屋民眾並不急於進場，房市出現急凍現象。然而，對於購屋者而言混亂的市場資訊無疑是霧裡看花，因此《好房誌》特邀七大房市名師為大家全盤解惑，讓你一次輕鬆掌握─後奢侈時代的購屋趨勢。
由於先前預估奢侈稅7月上路，因此市場預測4∼6月將是交易高峰，因投機客急於拋售手中房產，可能降價求售，是購屋大眾撿便宜的好時機。不過，若提前至6月1日就上路，市場上已沒有所謂的逃命波，反而可能轉為長期持有。因此，有些專家預料上路1∼2 個月內，房市可逐步回溫，3∼4個月後房價可能出現報復性上漲。其實從新莊副都心土地標售，吸引25封標單，及「信義之星」法拍也拍出每坪183萬元的價格來看，政府祭出奢侈稅政策後一個月，市場便已回神，奢侈稅的影響可能不如想像中恐怖。
買方停看聽 實戰趨勢與策略
但可見的事，奢侈稅實施後，初期房市需求量將受到抑制，學者認為近期漲幅愈大區域，房價下跌的幅度愈大，跌幅2∼3成不為過，甚至可能下滑3∼4成，然市場尚未全然反轉為買方市場，買方需停看聽研擬實戰策略後再出發。
畢竟政府不斷祭出打房政策、央行調升利息或奢侈稅等手段，或許與一般百姓的距離過於遙遠？但購屋族對後奢侈稅時代仍有些困惑，以下將針對買屋人最感興趣的房價、區域、及市場熱度等三大議題，延請7大名師特別開講、發表獨到見解，而學者們更在《好房誌》當中，為民眾們提出了更多實戰趨勢與策略，像是如何判斷何時是買房好時機、民眾該如何研判合理房屋價格⋯⋯等，想掌握現今房屋市場，這些問題你一定要知道，由專家來為您解開房市大疑惑。
關於房價剖析
01犀利買房30問
聽說現在房價下降，但何時才是最佳買點？
現在就是買點。因為政府祭出奢侈稅後，好不容易把房價打下來，買方現在正居於優勢。戴德梁行總經理顏炳立建議：只要是合理價格便可進場買屋！顏炳立認為強勢買方市場只有開徵前1∼2個月的時間，應該要好好把握，因此現在便是最佳買點。
02犀利買房30問
現在買房聽說議價都能對半砍，是真的嗎？
賣方可以少賺但不能不賺，砍太兇也買不到好物件。目前的房地產市況，英業達集團會長葉國一提出「唐山客、對半說」說法（意思是向唐山客買東西，價格都要砍一半）。雖然受到奢侈稅影響，房價的確有下跌的狀況，不過目前市場上買方砍價太兇，買賣雙方仍有價格上的落差。換句話說，賣房子的業者有開發成本，可以少賺，但不可能不賺錢，買方砍價太兇， 屋主也不會賣。
03犀利買房30問
哪些地區，房價下跌最重？
漲幅大的地區，回檔較深。玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示，奢侈稅在立法院通過前，預期房價小幅下滑1成，一旦照案通過，可能再有1∼2成的跌幅。而近5、6年來，台北市房價至少翻漲2倍，房價上漲愈大的區域，跌幅也可能愈大。
其次是新北市林口、三峽、淡水、新莊等區域，不但推案量大，房價飆漲速度也令人驚訝，後續房價修正的幅度也會較大。
04犀利買房30問
現在房價會下修幾成？
2∼3成左右。這次行政院沒有打折扣通過奢侈稅草案，展現決心及強硬態度，預期對房市的衝擊將逐漸發酵。政治大學地政系教授張金鶚認為，尤其是投機客過度炒作區域，包括林口、淡水、三峽、新莊等，房價下滑2∼3成不為過，甚至跌幅3∼4成都有可能。
05犀利買房30問
現在該怎麼出價？判斷購屋好時機是什麼？
如果現在一定要出手買屋，出價以土地價格加上建築成本，再乘以1.3倍做為參考依據。
對於有意買房的購屋族，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰建議，可趁著此時間多看房子，且不要害怕出價。注意不要一時衝動付出定金，要記得留電話，若幾天後仍沒有接到電話，代表賣方有恃無恐，此時，仍是賣方市場，不需急著進場。反過來，若是賣方過沒幾天就以電話聯絡，表示市場已轉變為買方市場，此時才是議價、進場購屋的好時機。
區域大解密
06犀利買房30問
那房地產價格，有可能回復到2005年時的景況嗎？
利率不致快速上升，房市M型發展。除了國內的因素外，國際外部環境目前還有通膨的隱憂。包括中東戰亂、日本海嘯衝擊，國際原油價格攀升，通膨壓力沈重，致使各國央行紛紛升息應對，通膨也牽動著房市走向。
仲量聯行副總經理吳瑤華認為，金融海嘯後，央行先急降基本利率由原先的3.625%，連降6次，達到1.25%，儘管從去年起連4次升息半碼，但目前基本利率仍為1.75%低水準。而目前市場資金充沛，利率依舊偏低，可預期央行將採取調升利率手段，舒緩國內通膨壓力。不過，預估年底前基本利率仍將維持在2%左右。
由於目前台灣通膨壓力較世界各國溫和，因此，利率也僅將緩升不至於快速上升。從總體經濟角度來看，奢侈稅無法改變台灣房市基本面，M型化房市仍是未來主要趨勢，房價修正空間不大。
07犀利買房30問
哪該買哪一區的房子，價格才不會再降？
首選北市精華區。從價格上來看，大台北房價因其地段、環境、便利性，而產生價格支撐，但戴德梁行總經理顏炳立認為，新北市部份區段房價已超過北市，顯示新北市某些區域房價不合理。不如用相同的錢買在北市，擁有更佳的地段、環境及可及性。此外，因為目前沒有出現恐慌性賣壓，所以沒有破盤價的現象，民眾想撿便宜也不容易，僅能以符合周邊成交行情的價格購屋。
08犀利買房30問
這次打房的重災區在哪？
中南部意外成為受害者。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，大台北地區無論是成屋或是預售屋市場，皆有不少人從中賺取超額利潤，使房價跳脫合理行情，目前價格僅是「下修」，尚未造成資產價值縮水。然而，中南部房市則因奢侈稅受到牽連，部份地區成交價下降至行情之下，成為政府「打房」的真正受害者。
莊孟翰觀點
精華區房價，進入國際盤市場
關於房價的M型化，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也持相同看法；莊孟翰也指出，大台北房地產市場在ECFA牽動下，精華區房價可望進入國際盤，且住宅產品的區隔化將會越來越明顯。因此，在此波房產熊市中，精華區段、豪宅產品價格修正的幅度也較輕，也就是說大安、信義等區，房價下修幅度將不如新北市或台北市其他區段。
關於市場熱度
09犀利買房30問
那房地產還是投資的好標地嗎？
當然。近期房價攀升太快，難免引起政府的動作，不過，英業達集團會長葉國一認為，資金不會流向國外，仍四處尋找好標的。像我還是會持續投資房地產，並不會因為奢侈稅而改變，只要找到適合標的便會買進。
10犀利買房30問
什麼樣的房屋產品，能避開奢侈稅管制？
帶租金店面。永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示，儘管房市面臨奢侈稅的嚴酷考驗，但店面產品買方著眼於長期穩定租金收入，正好可避開奢侈稅的管制，此外，通膨隱憂也帶動買屋保值心態，再加上即將開放的「陸客自由行」，都讓大台北地區店面交易維持穩定水準。
根據永慶房屋店面事業部統計，台北市今年第一季店面成交單價為每坪132.2萬元，較去年第4季上漲11.3％，但成交量下跌16.7％。雖然店面投資氣氛不如去年底火熱，但民間消費增溫，以及陸客觀光人潮帶來的龐大商機，租金的預期漲幅支撐買方信心，帶動台北市單價追高。短期內，屋主惜售，成交價量爆衝的情形較難出現，但二線商圈、二線店面，以較高的投報率接棒的機會將大為提高。
而陸客自由行即將開放，原本高指名度的商圈店面，包括SOGO商圈、西門町商圈、士林夜市的屋主，擁屋自重的心態更濃厚，對於未來商機開拓的期待也最高，以致成交價格屢創新高，但釋出量越來越少。相較於精華區的金店面取得困難，精華商圈的二級店面及二級商圈的產品，因為取得成本較低、投報率較高的誘因，在房市艱困期反而最獲消費者青睞。陸客自由行開放時間預計落在今年年中，有自用需求或資產配置需求的店面買方，可以趁這波投資客出場的時機進場挑選好貨。
11犀利買房30問
那我該何時進場較好？
明年初較好，2010年年底、2011年年初進場購屋的投機客，應該已經開始懊悔，而原本觀望的投機客正苦思對策，反轉向買房的氛圍愈來愈明顯，政治大學地政系教授張金鶚建議，消費者今年不要急著進場購屋，明年年初先觀察市場反應，再決定是否進場。
12犀利買房30問
現在已經是買方市場了嗎？我該進場了嗎？這個時機點，我究竟該如何出價？
現在還不是買方市場。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰覺得，目前仍處於買賣雙方觀望期，尚未完成轉變為買方市場，未必是買方出手的時機。因為房市的兩大結構問題，土地成本與熱錢投資，並非奢侈稅所及，此波打房可以抑制部份投機客從房地產市場賺取超額利潤，讓市場價格往「合理房價」修正，但預估真正影響期應會持續6∼12個月。
而台灣房地產政策一向頭痛醫頭，腳痛醫腳，還沒痛就不醫的通病。早在數年前，學界便針對大台北地區房價飆升過快的問題提出預警，但政府不即時干預，甚至為了解決金融海嘯所待來的經濟問題，將海外資金大量引導回國，導致目前台灣房地產資產價值過度膨脹，反而成了社會問題。
由於先前預估奢侈稅7月上路，因此市場預測4∼6月將是交易高峰，因投機客急於拋售手中房產，可能降價求售，是購屋大眾撿便宜的好時機。不過，若提前至6月1日就上路，市場上已沒有所謂的逃命波，反而可能轉為長期持有。因此，有些專家預料上路1∼2 個月內，房市可逐步回溫，3∼4個月後房價可能出現報復性上漲。其實從新莊副都心土地標售，吸引25封標單，及「信義之星」法拍也拍出每坪183萬元的價格來看，政府祭出奢侈稅政策後一個月，市場便已回神，奢侈稅的影響可能不如想像中恐怖。
買方停看聽 實戰趨勢與策略
但可見的事，奢侈稅實施後，初期房市需求量將受到抑制，學者認為近期漲幅愈大區域，房價下跌的幅度愈大，跌幅2∼3成不為過，甚至可能下滑3∼4成，然市場尚未全然反轉為買方市場，買方需停看聽研擬實戰策略後再出發。
畢竟政府不斷祭出打房政策、央行調升利息或奢侈稅等手段，或許與一般百姓的距離過於遙遠？但購屋族對後奢侈稅時代仍有些困惑，以下將針對買屋人最感興趣的房價、區域、及市場熱度等三大議題，延請7大名師特別開講、發表獨到見解，而學者們更在《好房誌》當中，為民眾們提出了更多實戰趨勢與策略，像是如何判斷何時是買房好時機、民眾該如何研判合理房屋價格⋯⋯等，想掌握現今房屋市場，這些問題你一定要知道，由專家來為您解開房市大疑惑。
關於房價剖析
01犀利買房30問
聽說現在房價下降，但何時才是最佳買點？
現在就是買點。因為政府祭出奢侈稅後，好不容易把房價打下來，買方現在正居於優勢。戴德梁行總經理顏炳立建議：只要是合理價格便可進場買屋！顏炳立認為強勢買方市場只有開徵前1∼2個月的時間，應該要好好把握，因此現在便是最佳買點。
02犀利買房30問
現在買房聽說議價都能對半砍，是真的嗎？
賣方可以少賺但不能不賺，砍太兇也買不到好物件。目前的房地產市況，英業達集團會長葉國一提出「唐山客、對半說」說法（意思是向唐山客買東西，價格都要砍一半）。雖然受到奢侈稅影響，房價的確有下跌的狀況，不過目前市場上買方砍價太兇，買賣雙方仍有價格上的落差。換句話說，賣房子的業者有開發成本，可以少賺，但不可能不賺錢，買方砍價太兇， 屋主也不會賣。
03犀利買房30問
哪些地區，房價下跌最重？
漲幅大的地區，回檔較深。玄奘大學財務金融系副教授花敬群表示，奢侈稅在立法院通過前，預期房價小幅下滑1成，一旦照案通過，可能再有1∼2成的跌幅。而近5、6年來，台北市房價至少翻漲2倍，房價上漲愈大的區域，跌幅也可能愈大。
其次是新北市林口、三峽、淡水、新莊等區域，不但推案量大，房價飆漲速度也令人驚訝，後續房價修正的幅度也會較大。
04犀利買房30問
現在房價會下修幾成？
2∼3成左右。這次行政院沒有打折扣通過奢侈稅草案，展現決心及強硬態度，預期對房市的衝擊將逐漸發酵。政治大學地政系教授張金鶚認為，尤其是投機客過度炒作區域，包括林口、淡水、三峽、新莊等，房價下滑2∼3成不為過，甚至跌幅3∼4成都有可能。
05犀利買房30問
現在該怎麼出價？判斷購屋好時機是什麼？
如果現在一定要出手買屋，出價以土地價格加上建築成本，再乘以1.3倍做為參考依據。
對於有意買房的購屋族，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰建議，可趁著此時間多看房子，且不要害怕出價。注意不要一時衝動付出定金，要記得留電話，若幾天後仍沒有接到電話，代表賣方有恃無恐，此時，仍是賣方市場，不需急著進場。反過來，若是賣方過沒幾天就以電話聯絡，表示市場已轉變為買方市場，此時才是議價、進場購屋的好時機。
區域大解密
06犀利買房30問
那房地產價格，有可能回復到2005年時的景況嗎？
利率不致快速上升，房市M型發展。除了國內的因素外，國際外部環境目前還有通膨的隱憂。包括中東戰亂、日本海嘯衝擊，國際原油價格攀升，通膨壓力沈重，致使各國央行紛紛升息應對，通膨也牽動著房市走向。
仲量聯行副總經理吳瑤華認為，金融海嘯後，央行先急降基本利率由原先的3.625%，連降6次，達到1.25%，儘管從去年起連4次升息半碼，但目前基本利率仍為1.75%低水準。而目前市場資金充沛，利率依舊偏低，可預期央行將採取調升利率手段，舒緩國內通膨壓力。不過，預估年底前基本利率仍將維持在2%左右。
由於目前台灣通膨壓力較世界各國溫和，因此，利率也僅將緩升不至於快速上升。從總體經濟角度來看，奢侈稅無法改變台灣房市基本面，M型化房市仍是未來主要趨勢，房價修正空間不大。
07犀利買房30問
哪該買哪一區的房子，價格才不會再降？
首選北市精華區。從價格上來看，大台北房價因其地段、環境、便利性，而產生價格支撐，但戴德梁行總經理顏炳立認為，新北市部份區段房價已超過北市，顯示新北市某些區域房價不合理。不如用相同的錢買在北市，擁有更佳的地段、環境及可及性。此外，因為目前沒有出現恐慌性賣壓，所以沒有破盤價的現象，民眾想撿便宜也不容易，僅能以符合周邊成交行情的價格購屋。
08犀利買房30問
這次打房的重災區在哪？
中南部意外成為受害者。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰說，大台北地區無論是成屋或是預售屋市場，皆有不少人從中賺取超額利潤，使房價跳脫合理行情，目前價格僅是「下修」，尚未造成資產價值縮水。然而，中南部房市則因奢侈稅受到牽連，部份地區成交價下降至行情之下，成為政府「打房」的真正受害者。
莊孟翰觀點
精華區房價，進入國際盤市場
關於房價的M型化，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰也持相同看法；莊孟翰也指出，大台北房地產市場在ECFA牽動下，精華區房價可望進入國際盤，且住宅產品的區隔化將會越來越明顯。因此，在此波房產熊市中，精華區段、豪宅產品價格修正的幅度也較輕，也就是說大安、信義等區，房價下修幅度將不如新北市或台北市其他區段。
關於市場熱度
09犀利買房30問
那房地產還是投資的好標地嗎？
當然。近期房價攀升太快，難免引起政府的動作，不過，英業達集團會長葉國一認為，資金不會流向國外，仍四處尋找好標的。像我還是會持續投資房地產，並不會因為奢侈稅而改變，只要找到適合標的便會買進。
10犀利買房30問
什麼樣的房屋產品，能避開奢侈稅管制？
帶租金店面。永慶房屋店面事業部經理鄭朝鶴表示，儘管房市面臨奢侈稅的嚴酷考驗，但店面產品買方著眼於長期穩定租金收入，正好可避開奢侈稅的管制，此外，通膨隱憂也帶動買屋保值心態，再加上即將開放的「陸客自由行」，都讓大台北地區店面交易維持穩定水準。
根據永慶房屋店面事業部統計，台北市今年第一季店面成交單價為每坪132.2萬元，較去年第4季上漲11.3％，但成交量下跌16.7％。雖然店面投資氣氛不如去年底火熱，但民間消費增溫，以及陸客觀光人潮帶來的龐大商機，租金的預期漲幅支撐買方信心，帶動台北市單價追高。短期內，屋主惜售，成交價量爆衝的情形較難出現，但二線商圈、二線店面，以較高的投報率接棒的機會將大為提高。
而陸客自由行即將開放，原本高指名度的商圈店面，包括SOGO商圈、西門町商圈、士林夜市的屋主，擁屋自重的心態更濃厚，對於未來商機開拓的期待也最高，以致成交價格屢創新高，但釋出量越來越少。相較於精華區的金店面取得困難，精華商圈的二級店面及二級商圈的產品，因為取得成本較低、投報率較高的誘因，在房市艱困期反而最獲消費者青睞。陸客自由行開放時間預計落在今年年中，有自用需求或資產配置需求的店面買方，可以趁這波投資客出場的時機進場挑選好貨。
11犀利買房30問
那我該何時進場較好？
明年初較好，2010年年底、2011年年初進場購屋的投機客，應該已經開始懊悔，而原本觀望的投機客正苦思對策，反轉向買房的氛圍愈來愈明顯，政治大學地政系教授張金鶚建議，消費者今年不要急著進場購屋，明年年初先觀察市場反應，再決定是否進場。
12犀利買房30問
現在已經是買方市場了嗎？我該進場了嗎？這個時機點，我究竟該如何出價？
現在還不是買方市場。淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰覺得，目前仍處於買賣雙方觀望期，尚未完成轉變為買方市場，未必是買方出手的時機。因為房市的兩大結構問題，土地成本與熱錢投資，並非奢侈稅所及，此波打房可以抑制部份投機客從房地產市場賺取超額利潤，讓市場價格往「合理房價」修正，但預估真正影響期應會持續6∼12個月。
而台灣房地產政策一向頭痛醫頭，腳痛醫腳，還沒痛就不醫的通病。早在數年前，學界便針對大台北地區房價飆升過快的問題提出預警，但政府不即時干預，甚至為了解決金融海嘯所待來的經濟問題，將海外資金大量引導回國，導致目前台灣房地產資產價值過度膨脹，反而成了社會問題。
