新版高價宅課稅懶人包：誰會受影響？如何精準節稅？

財政部2025年2月公布了新的「高價宅」認定標準，將過去只看總價的方式，調整為「總價」與「每坪單價」雙重認定。這項變動影響了許多人對「豪宅」的傳統認知，可能讓不少你我身邊看似普通的房屋，也被歸類為高價宅，進而影響售屋所得稅額。哪些情況會被認定為高價宅？會如何影響未來售屋稅負？永慶房屋契約部資深經理陳俊宏整理常見問答，輕鬆搞懂新規定。

Q1：新版高價宅稅制，會影響到所有人嗎？

A：不會。這項新制只會影響到在2015年12月31日以前取得房屋，並在2024年出售的人。因為2016年1月1日後取得的房屋，其交易所得改為課徵「房地合一稅」，與綜合所得稅分開計算，不受本次高價宅認定標準調整的影響。

Q2：高價宅的認定標準有什麼改變？

A：過去，高價宅的認定只看總價。新制則加入了「每坪單價」的門檻，雙重標準如下：•台北市：總價新台幣6,000萬元或每坪120萬元。•新北市：總價新台幣4,000萬元或每坪75萬元。•桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市：總價新台幣3,000萬元或每坪50萬元。•其他地區：總價新台幣2,200萬元或每坪35萬元。

如果房屋同時達到總價和每坪單價的門檻，或只滿足其中一個條件，都將被視為高價宅。

Q3：高價宅的售屋所得稅怎麼算？

A：售屋所得的計算原則上以「核實認定」為優先。也就是說，用賣出總價減去買入成本和必要費用，計算出實際的獲利。只有在無法提出原始買賣契約等證明文件時，才會改用財政部發布的「設算」標準來計算。

•一般房屋：售屋所得為「房屋評定現值x各地區標準」。•高價宅：「出售總價x房地現值比例（房屋現值/房屋+土地現值）x 20%」。

「房地比」 是指房屋現值占房屋和土地現值的比例。這個比例在計算高價宅所得時是關鍵，因為它會直接影響到應繳稅額。一般來說，土地持分較小的房屋，其房地比會較高，因此售屋所得稅額也可能增加。

範例：•台北市大安區A公寓：屋齡超過60年，以總價約4,000萬元售出。因屋齡高，房屋評定現值低，房地比僅0.6%。若無法核實，售屋所得約5萬元，相較調整前（房屋評定現值 x 標準）的所得額減少33%。

•台北市中山區B大樓：屋齡約20年，以總價1,700萬元成交。因房屋現值仍高，土地持分較小，房地比達13%。售屋所得約44萬元，相較調整前的所得額增加了156%。

•新北市板橋區C大樓：屋齡約20年，以總價1,300萬元售出。因房屋現值高，房地比約45%。售屋所得約117萬元，相較調整前的所得額大幅增加343%。

Q4：我的房子會被認定為高價宅嗎？哪些房型影響最大？

A：•精華區小宅：屋齡約20年上下的電梯大樓，或位於精華區、土地持分較小的套房或小坪數住宅，因為房屋評定現值較高，受到的影響最大。•公寓與透天厝：在精華區，屋齡超過30年的老公寓或透天厝，雖然總價可能超過門檻，但因為房屋殘值低，對售屋所得稅額的衝擊通常有限。不過，中南部屋齡較新的透天厝，則可能因房屋現值高而受到影響。

Q5：買賣高價宅時，有哪些細節要注意？

A：買賣高價宅時，應特別留意以下兩點：•車位面積： 新的高價宅「每坪單價」認定門檻不包含車位。因此，若您出售的房屋有車位，務必在買賣契約中清楚註明車位面積和價格，避免因車位面積被計入，導致單價被抬高，意外達到高價宅的認定門檻。•產權證明： 務必妥善保管房屋的買賣契約、交易明細、修繕費用發票等證明文件，以便在報稅時能以「核實認定」的方式計算所得，避免因無法舉證而被迫採用較高的「設算」標準。

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