穩賺還是穩虧？從房東收益看「代租代管」與「包租代管」的區別（地政士林瑞明專欄）

（台北市第二地政士公會理事長林瑞明專欄）

近年來，隨著政府推動「包租代管」政策與租屋市場的專業化，愈來愈多房東不再親自管理租屋，而是委託專業業者代為招租、收租與維護。然而，「代租代管」與「包租代管」名稱相似、實質卻大不相同。若以房東收益的角度分析，兩者在租金報酬、風險承擔與長期穩定性上，其實代表兩種截然不同的投資邏輯。

代租代管（租賃管理）
・房東與「代管業者」簽約，由業者代為招租、收租、維修、管理房客等事宜。
・租約仍是房東與房客直接簽訂，業者只是「代理」角色。
・房東仍是出租人，法律責任在房東身上。

常見服務： 刊登廣告、帶看、簽約、租金代收、報修處理、退租清潔等。

收費方式： 一般為租金的 5%～10% 左右管理費，視服務內容與房型而異。

包租代管（包租）
・房東把房子整戶租給包租業者，再由業者轉租給房客。
・房東與房客沒有直接租賃關係。
・業者對房東保證一定租金（固定包租期，常見為2～3年）。

房東的收入： 每月固定「包租金」。房客的租約： 與業者簽訂（非房東）。租金結構： 為了承擔房客空租與維修成本，業者通常壓低包租金，低於市場行情10%～20%。

代租代管：收益高但風險仍在身上

代租代管的核心在於「房東仍是出租人」。業者只是協助管理租屋的「代理人」，協助帶看、收租、報修與退租事宜。這樣的模式對房東而言最大的優點，是可節省管理時間，同時租金能隨市場調整；但缺點在於風險仍由房東自行承擔。

若房客臨時退租、拖欠租金或損壞設備，最終責任仍在房東。法律上，房客的債務關係仍是直接對房東負責。換句話說，代管公司可協助「處理問題」，但無法「承擔損失」。

這種模式下，房東的收益彈性大，報酬可依市場行情波動而提高。若租屋市場景氣佳、空租率低，房東可獲得與市價接近的租金報酬率。然而，若房客素質不佳、維修頻繁或地段冷門，管理壓力與金錢風險依舊存在。

從收益結構來看，代租代管屬於「高報酬、高風險」型方案。它更像是一種「專業協助下的自營」，適合熟悉市場、願意參與管理、或希望租金收益最大化的房東。

包租代管：穩定收租但報酬打折

相對之下，包租代管屬於「業者先租、再轉租」的穩定型模式。房東把整戶房屋租給業者，由業者每月支付固定包租金，再自行找房客。這樣的架構讓房東不再需要面對房客，也不需擔心空租與維修問題，看似一勞永逸。

但穩定背後總有代價。為了承擔空租、設備損壞與租客流動等成本，包租業者通常會壓低給房東的租金，平均約比市場價低10%～20%。這意味著，若市場行情租金每月為3萬元，房東可能僅能收到2.4～2.7萬元的固定包租金。

對部分房東而言，這是一種「用報酬換穩定」的投資策略，但每月準時入帳、免操煩心。然而，若租金市場上漲或房屋地段轉熱，房東將錯失調漲空間；若簽的是長約，更可能鎖死收益，成為「穩定虧」。

此外，包租代管另一層風險來自於「業者信用」。若包租業者經營不善、資金鏈斷裂，房東可能面臨租金收不到、房客無法驅離的尷尬局面。近年已有不少包租公司倒閉、業者捲款潛逃的案例，提醒房東務必審慎挑選合作物件。

若是參與政府主導的「社會住宅包租代管計畫」，則風險相對可控，收益雖略低，但契約規範清楚，租金撥付有保障。民間業者則必須留意是否具不動產經紀業登記與履約保證機制。

收益結構的抉擇：看你的風險承受度

從房東的角度來看，代租代管與包租代管的差異，不在名稱，而在「收益來自誰」。

．代租代管 的收益，來自房客；風險是房客不付錢。

．包租代管 的收益，來自業者；風險是業者不付錢。

兩者的風險轉移方向不同，收益穩定性也呈反比。代租代管報酬高但波動大；包租代管穩定但租金需折價。若房東有時間與管理經驗，能處理突發狀況、掌握市場行情，代租代管會是較佳選擇；反之，若房東居海外、忙於工作或缺乏租屋經驗，包租代管的固定現金流則更具吸引力。

實務上，不少房東會先以代租代管方式熟悉市場，等房屋進入穩定出租階段後，再考慮包租合作，以兼顧收益與安心度。這種「階段式策略」讓房東能靈活調整資產配置，避免拋棄式鎖死報酬。

收益之外，更要看清契約風險

房市租賃逐步走向專業化，委託經營已成趨勢。然而，房東若只看「包租多少」「管理多輕鬆」，忽略法律與契約細節，往往容易「穩賺變穩虧」。不論是代租還是包租，都應確認業者是否具備合法登記、不動產經紀業證號，並在契約中明確規範租金撥付、維修費分攤、退租條件與違約責任。

在低利率與房市盤整的年代，租金收益是許多房東的重要現金流來源。選擇合適的租賃管理模式，等於為資產收益裝上一道保險。穩定與報酬從來不是對立，只要房東能看清「誰在付錢、誰負責任」，才能真正做到「穩中求利、穩健獲益」。（撰文者為執業三十年地政士、現任台北市第二地政士公會理事長）