改革三箭說到做到？小英房市政策大檢驗
【文/住展雜誌】當總統蔡英文還是大位競逐者時，曾針對房市提出「安心住宅計畫」，內容包含防炒作、安心租、建社宅等面向。隨著首任任期進入倒數計時，小英當年所承諾的政見支票，是改變成真抑或改變成空呢？
二○一六年，捲土重來再戰總統大位的蔡英文，挾青壯族群對社會改革的強大期待榮登大寶。面對青年無法安居樂業的困境，當時小英提出了「安心住宅計畫」，以「杜絕房市炒作」、「健全租屋體系」及「建置廿萬戶社宅」等房市三箭作為因應對策。
而今小英的首任總統任期已近尾聲，將蔡總統三年多來的施政成果與其當年開出來的競選支票兩相比照，結果似乎有些尷尬，因為當初承諾的「防炒作、安心租、建社宅」等三大政策目標，達成狀況看來明顯不如預期。
第一箭：杜絕房市炒作
首先來檢視杜絕房市炒作的第一箭，這一箭乃是以「改正不合理稅基」、「市場資訊透明化」為核心。前者力求以實價取代公告地價、房屋評定現值作為持有稅稅基，使量稅基準能反映市場實況；後者則欲強化實價登錄，除將完整揭示門牌外，也要求中古屋與預售屋應即時登錄，減少資訊揭露的模糊地帶。
實價量稅乏善可陳
稅基與市場實價脫節的問題已受批判多年，因為現行的公告地價與房屋評定現值長期低於市價，導致持有成本過低，被官學界視為助長炒房歪風的根本原因之一。
為加快稅基與市場實價接軌的速度，小英政府上台後，便有意縮短房地持有稅三年一調的稅基調整頻率，但除了內政部於二○一七年完成了《平均地權條例》的修法，將公告地價由三年一調改為兩年一調外，中央政府便無其他關於實價量稅的具體成績單。
內政部次長花敬群曾表示將力推實價登錄揭露門牌及預售屋即時登錄，如今修法卻有變數。(資料照)
實價登錄優化閹割
在防範房市炒作的另一個重點─資訊透明化的部分，中央政府近年的表現也差強人意，尤其是稍早官方竟對實價登錄優化修法自我閹割，引發學界與社運界的強烈批判。
小英房市政策的主要操盤手、內政部次長花敬群上任之初，便表示將推動涵蓋「完整顯示門牌」、「預售屋簽約三十天內申報」、「成屋移轉登記時即登錄」、「登錄責任回歸買賣雙方」、「加重惡意登錄不實之罰則」等五大重點的實價登錄2.0，降低房市資訊不對稱的弊病，相關修法亦於去年五月送進立院審議。
豈知實價登錄修法進了立院後，過了一年都還出不了國會，正當大家對此感到疑惑時，就傳出國人最在乎的「完整揭露門牌」與「預售屋即時登錄」將從修法草案中下架，之後花次長也表示為加速修法進度，確實有此打算。
外界揣測，揭露門牌與預售屋即時登錄之所以功敗垂成，主因乃是業者反對，前者主要是顧及個資安全；後者則考量預售屋合約的操作空間大，不肖業者可利用假合約製造假行情進行登錄，待消費者遭誤導上鉤後再撤回作假的買賣交易，使官方平台淪為假資訊流竄的炒作幫兇，故業者認為不應貿然上路。
可是就本刊了解，業界雖對預售屋即時登錄頗為反彈，但並不排斥揭示完整門牌，一來是內政部花次長自己就曾為門牌的隱私問題背書；二來則是即使去識別化，民眾仍可透過資訊的交叉比對判別出物件的正確地址，所以是否揭露門牌，對市場的干擾不大，故有產學人士臆測，將揭露門牌從修法草案中移出，只是官方用來轉移預售屋即時登錄遭下架的障眼法罷了。
第二箭：健全租屋體系
相較第一箭射得歪歪斜斜，小英政府的房市政策第二箭顯得有效率多了。以改善租屋黑市為主軸的第二箭，重點放在訂定租賃專法，這部名為《租賃住宅市場發展及管理條例》的法案，已在二○一七年末完成立法，並於去年六月底正式上路，然而完成立法是否就能揭開租賃市場的晦暗黑布？答案似乎不容樂觀。
法規訂定差強人意
新立的租賃專法，雖載明了押金上限、房東房客之責任義務、參與包租代管的租稅優惠與爭議調處等重要事項，但外界亦相當在意的反歧視條款、漲租限制、租金納入實價登錄及攸關居安的消防安全條文則隻字未提，這樣的修法內容，連自家綠委都直言無助提升租市的品質與安全。
甚至該法還明言租賃住宅之租金不受《土地法》第九十七條限制，形同自宮了政府對房租不合理飛漲的合法管控手段，對照政策讓民眾「住得起」的初衷，不免讓人產生期待落空的失意。
包租代管反客為主
此外，官方雖將租賃專法視為管控租市的根本法規，但整部法案包括其相關的施行細則，逾半都著重包租代管業的扶植與管理，特別是眾所關注的母法罰則篇章，懲戒對象也幾乎只鎖定包租代管業者。
換言之，租賃專法對一般個體戶房東的約束少之又少，因此多數向個體戶房東租屋的房客，若遭遇租屋糾紛，維權手段仍以消保體系的法律途徑為主，可從租賃專法獲得的幫助十分有限。
再者，雖然政府的法規日臻完備，但看準官方無力也無意進行稽查，民間不乏我行我素的業者與個體戶房東，拒絕採用政府頒布的契約範本訂定租約，若官方始終無法祭出強而有力的執法手段，則租賃黑市將難有看見陽光的一天。
第三箭：建廿萬戶社宅
小英房市三箭的最後一箭，同時也是青年及弱勢群眾期盼最深的一箭，就是廣建佔總體住宅存量二‧五％的廿萬戶社會住宅。這廿萬戶社宅，十二萬戶由政府直接興建(含容積獎勵補充)，八萬戶仰賴包租代管的空屋釋出，在蔡總統的首屆任期，預計應繳出直接興建四萬戶、包租代管四萬戶共八萬戶的成績單。
廣建社宅是蔡政府的重要政策，但成效有灌水之疑。(圖為新北三重青年宅)
社宅成效疑似灌水
為了達成政策目標，蔡政府一上台便修正了住宅法，解決社宅的土地與資金需求，隨後也透過租賃專法的立法為包租代管建立體系。由於光立法就耗費不少時間，因此各界咸認不論是直接興建還是包租代管，蔡政府第一階段的建置績效都很難達陣。
就在眾人看衰之際，內政部竟聲稱第一階段由政府直接興建的四萬戶社宅，將提前於今年底達標，到了明年更可以「完成」五萬戶，但仔細檢視內政部的統計數據，便發覺其中必有緣故。
在內政部最新的統計中(詳見表一)，全台新完工社宅不到七千戶，加計蔡政府上任前就存在的七千戶，全國可供居住的社宅僅一萬三千餘戶，除非今年底前政府火速蓋完近三萬戶，否則四年四萬戶如何實現？就算再把現正興建中的數量也納入計算，至年底最多也只能蓋出兩萬六千多戶社宅，何來提前達標之有？
眼尖的讀者或已發現端倪，假如內政部所謂的「完成」，是連規劃中的社宅也算進去，則今年完成四萬戶、明年推進至五萬戶就不是不可能的任務了，但這樣的算法是否合理？相信民眾心中自有評斷。
包租代管媒合稀少
社宅進度尚且可以畫餅充飢，但包租代管可就很難打腫臉充胖子了。原訂四年孵出四萬戶的包租代管計畫，截至目前為止，媒合件數只有三千多件(詳見表二)，連向來講話很有自信的內政部長徐國勇，也坦言進度的確落後。
雖然內政部強調將加速推廣包租代管，但租賃業者直言，縱然政府已端出完善的稅賦優惠，民間房東對包租代管仍提不起勁，因為多數房東的租金所得乃隱性收入，本來就不用繳稅，加入包租代管反而為隱性收益增添曝光風險，難怪房東對此興致缺缺。
三箭已發惜未到靶
總體看來，小英當年所承諾的房市三箭確實都已射出，只不過有些還在空中飛，有些則壓根就射偏了；縱然箭未到靶、成果略顯掉漆，但小英政府在法制體系的建立上仍頗有建樹，若有機會再接再厲，說不定真能繳出合格的成績單。
本文摘自2019年4月10日出刊之《住展雜誌》443期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「北市商圈弱肉強食」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
二○一六年，捲土重來再戰總統大位的蔡英文，挾青壯族群對社會改革的強大期待榮登大寶。面對青年無法安居樂業的困境，當時小英提出了「安心住宅計畫」，以「杜絕房市炒作」、「健全租屋體系」及「建置廿萬戶社宅」等房市三箭作為因應對策。
而今小英的首任總統任期已近尾聲，將蔡總統三年多來的施政成果與其當年開出來的競選支票兩相比照，結果似乎有些尷尬，因為當初承諾的「防炒作、安心租、建社宅」等三大政策目標，達成狀況看來明顯不如預期。
第一箭：杜絕房市炒作
首先來檢視杜絕房市炒作的第一箭，這一箭乃是以「改正不合理稅基」、「市場資訊透明化」為核心。前者力求以實價取代公告地價、房屋評定現值作為持有稅稅基，使量稅基準能反映市場實況；後者則欲強化實價登錄，除將完整揭示門牌外，也要求中古屋與預售屋應即時登錄，減少資訊揭露的模糊地帶。
實價量稅乏善可陳
稅基與市場實價脫節的問題已受批判多年，因為現行的公告地價與房屋評定現值長期低於市價，導致持有成本過低，被官學界視為助長炒房歪風的根本原因之一。
為加快稅基與市場實價接軌的速度，小英政府上台後，便有意縮短房地持有稅三年一調的稅基調整頻率，但除了內政部於二○一七年完成了《平均地權條例》的修法，將公告地價由三年一調改為兩年一調外，中央政府便無其他關於實價量稅的具體成績單。
實價登錄優化閹割
在防範房市炒作的另一個重點─資訊透明化的部分，中央政府近年的表現也差強人意，尤其是稍早官方竟對實價登錄優化修法自我閹割，引發學界與社運界的強烈批判。
小英房市政策的主要操盤手、內政部次長花敬群上任之初，便表示將推動涵蓋「完整顯示門牌」、「預售屋簽約三十天內申報」、「成屋移轉登記時即登錄」、「登錄責任回歸買賣雙方」、「加重惡意登錄不實之罰則」等五大重點的實價登錄2.0，降低房市資訊不對稱的弊病，相關修法亦於去年五月送進立院審議。
豈知實價登錄修法進了立院後，過了一年都還出不了國會，正當大家對此感到疑惑時，就傳出國人最在乎的「完整揭露門牌」與「預售屋即時登錄」將從修法草案中下架，之後花次長也表示為加速修法進度，確實有此打算。
外界揣測，揭露門牌與預售屋即時登錄之所以功敗垂成，主因乃是業者反對，前者主要是顧及個資安全；後者則考量預售屋合約的操作空間大，不肖業者可利用假合約製造假行情進行登錄，待消費者遭誤導上鉤後再撤回作假的買賣交易，使官方平台淪為假資訊流竄的炒作幫兇，故業者認為不應貿然上路。
可是就本刊了解，業界雖對預售屋即時登錄頗為反彈，但並不排斥揭示完整門牌，一來是內政部花次長自己就曾為門牌的隱私問題背書；二來則是即使去識別化，民眾仍可透過資訊的交叉比對判別出物件的正確地址，所以是否揭露門牌，對市場的干擾不大，故有產學人士臆測，將揭露門牌從修法草案中移出，只是官方用來轉移預售屋即時登錄遭下架的障眼法罷了。
第二箭：健全租屋體系
相較第一箭射得歪歪斜斜，小英政府的房市政策第二箭顯得有效率多了。以改善租屋黑市為主軸的第二箭，重點放在訂定租賃專法，這部名為《租賃住宅市場發展及管理條例》的法案，已在二○一七年末完成立法，並於去年六月底正式上路，然而完成立法是否就能揭開租賃市場的晦暗黑布？答案似乎不容樂觀。
法規訂定差強人意
新立的租賃專法，雖載明了押金上限、房東房客之責任義務、參與包租代管的租稅優惠與爭議調處等重要事項，但外界亦相當在意的反歧視條款、漲租限制、租金納入實價登錄及攸關居安的消防安全條文則隻字未提，這樣的修法內容，連自家綠委都直言無助提升租市的品質與安全。
甚至該法還明言租賃住宅之租金不受《土地法》第九十七條限制，形同自宮了政府對房租不合理飛漲的合法管控手段，對照政策讓民眾「住得起」的初衷，不免讓人產生期待落空的失意。
包租代管反客為主
此外，官方雖將租賃專法視為管控租市的根本法規，但整部法案包括其相關的施行細則，逾半都著重包租代管業的扶植與管理，特別是眾所關注的母法罰則篇章，懲戒對象也幾乎只鎖定包租代管業者。
換言之，租賃專法對一般個體戶房東的約束少之又少，因此多數向個體戶房東租屋的房客，若遭遇租屋糾紛，維權手段仍以消保體系的法律途徑為主，可從租賃專法獲得的幫助十分有限。
再者，雖然政府的法規日臻完備，但看準官方無力也無意進行稽查，民間不乏我行我素的業者與個體戶房東，拒絕採用政府頒布的契約範本訂定租約，若官方始終無法祭出強而有力的執法手段，則租賃黑市將難有看見陽光的一天。
第三箭：建廿萬戶社宅
小英房市三箭的最後一箭，同時也是青年及弱勢群眾期盼最深的一箭，就是廣建佔總體住宅存量二‧五％的廿萬戶社會住宅。這廿萬戶社宅，十二萬戶由政府直接興建(含容積獎勵補充)，八萬戶仰賴包租代管的空屋釋出，在蔡總統的首屆任期，預計應繳出直接興建四萬戶、包租代管四萬戶共八萬戶的成績單。
社宅成效疑似灌水
為了達成政策目標，蔡政府一上台便修正了住宅法，解決社宅的土地與資金需求，隨後也透過租賃專法的立法為包租代管建立體系。由於光立法就耗費不少時間，因此各界咸認不論是直接興建還是包租代管，蔡政府第一階段的建置績效都很難達陣。
就在眾人看衰之際，內政部竟聲稱第一階段由政府直接興建的四萬戶社宅，將提前於今年底達標，到了明年更可以「完成」五萬戶，但仔細檢視內政部的統計數據，便發覺其中必有緣故。
在內政部最新的統計中(詳見表一)，全台新完工社宅不到七千戶，加計蔡政府上任前就存在的七千戶，全國可供居住的社宅僅一萬三千餘戶，除非今年底前政府火速蓋完近三萬戶，否則四年四萬戶如何實現？就算再把現正興建中的數量也納入計算，至年底最多也只能蓋出兩萬六千多戶社宅，何來提前達標之有？
眼尖的讀者或已發現端倪，假如內政部所謂的「完成」，是連規劃中的社宅也算進去，則今年完成四萬戶、明年推進至五萬戶就不是不可能的任務了，但這樣的算法是否合理？相信民眾心中自有評斷。
包租代管媒合稀少
社宅進度尚且可以畫餅充飢，但包租代管可就很難打腫臉充胖子了。原訂四年孵出四萬戶的包租代管計畫，截至目前為止，媒合件數只有三千多件(詳見表二)，連向來講話很有自信的內政部長徐國勇，也坦言進度的確落後。
雖然內政部強調將加速推廣包租代管，但租賃業者直言，縱然政府已端出完善的稅賦優惠，民間房東對包租代管仍提不起勁，因為多數房東的租金所得乃隱性收入，本來就不用繳稅，加入包租代管反而為隱性收益增添曝光風險，難怪房東對此興致缺缺。
三箭已發惜未到靶
總體看來，小英當年所承諾的房市三箭確實都已射出，只不過有些還在空中飛，有些則壓根就射偏了；縱然箭未到靶、成果略顯掉漆，但小英政府在法制體系的建立上仍頗有建樹，若有機會再接再厲，說不定真能繳出合格的成績單。
本文摘自2019年4月10日出刊之《住展雜誌》443期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「北市商圈弱肉強食」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
