房市指標 預售屋漲幅前十名區
【住展房屋網 企研室】內政部架設的實價查詢網站上線剛滿週年,不過由於登錄案件多以成屋為主,該站揭露的預售屋價格,至今樣本數甚少,嚴重影響其資訊的可參考與代表性。由於預售屋是房市的領先指標,本文即根據住展二十多年來獨家的預售市場資訊,揭露過去一年來,北台灣預售屋價格漲幅前十名區域…
10新北市 土城區 ↑25% 相對低價 利多發酵 預售案秒殺
土城區位處大台北西南端,與中和、板橋、樹林、三峽、新店等區相鄰,主要開發多集中於大漢溪西側區域,東側多為山地。土城早期給人的印象,一直與看守所、工廠、軍方彈藥庫等脫不了關係,加上又屬大台北邊緣區塊,房價一直處於相對低檔。
土城房價在捷運通車後穩定上漲,平均預售屋行情已達40萬/坪。
近期低價市場稱道,因此區內推出的二、三個新建案,幾乎都以秒殺盛況完銷,讓人注意到土城房市不可小覷的潛力;近一期的預售屋漲幅,土城也擠近了北區前十名,在大台北地區排名第四。
土城擁有捷運藍線,及北二高交流道,近期又加入台六十五線,交通機能可說已相當便利;區內除了百貨、影城外,其它商家應有盡有,生活機能十分成熟,商圈集中的區域,主要在金城路一、二段、捷運土城站、海山站周邊,偏向土城的東側。
本區建設題材也不少,除了捷運萬大樹林線外,學府路上的日月光集團一萬二千坪開發案,其中六千坪的購物中心正在興建中,將規劃類似微風廣場的大型平面式賣場,採地上一層、地下一層設計,營運後可望活絡周邊區域發展;另外還有許多大型的住宅、商業大樓開發計劃,包含皇翔、大同、國泰等,房價預料還會有一波漲幅。
區內目前指標案有「華固新綠洲」、「馥御雅居」、「頂埔名邸」等,其中位於學成路,基地達二千餘坪的「華固新綠洲」,號稱要賣五十至五十五萬/坪,再創土城新天價,土城周邊,現在房價行情約三十八萬/坪起跳,最末端的頂埔站則要三十萬/坪以上。
本區雖然已揮別親民房價許久,但比過周邊區域的價格及生活機能成熟度,土城還是有相當的魅力,今年連續秒殺的幾個建案就是最好的鐵證。在此建議購屋者,投資、保值請往土城站周邊看屋,未來數年的開發案皆環繞於此,漲勢必定驚人,另外頂埔站房價最為親民,但附近多工廠、外勞,環境較複雜。
9桃園縣 八德市 ↑26% 二字頭優質區 自住、投資皆宜
全桃園縣最小行政區的八德市,每平方公里就有五千三百餘人居住,人口密度居全縣第二。區內的商業發展相當成熟,交通便利度也不錯,此區的自住市場向來活絡。近幾年來,區內新闢了廣豐重劃區及擴大重劃區,且未來皆有捷運通過,更是吸引投資置產客的鍾愛,積極卡位此二大重劃區。
八德市廣豐重劃區房價已站上26萬/坪。圖為廣豐工商綜合區預定地。
據住展雜誌統計,近一年多來,八德市區內光是預售案就有三十四個,其中近八成個案皆位在廣豐或是擴大重劃區內,推案地點相當集中。而此二大重劃區皆各具特色,加上未來有捷運的題材發揮,平均預售屋行情價,從一年前的十七點五萬/坪,漲至現今的二十二點一萬/坪,年漲幅達百分之二十六,在北台灣各區當中,漲幅排行第九名。
八德近期的推案,大約分佈於大湳地區及擴大重劃區兩大都計區。首先來看大湳地區,前段所提的廣豐重劃區,就位在此區中心偏北的位置,約是介壽路一段、大智路、桃德路及大明街所圍區塊,腹地約四萬七千坪。而區內即將動工的工商綜合區及介壽路將有捷運經過,是此區最大利多,故行情價是最早站上二十五、六萬/坪的區段。
此區目前僅剩一個成屋案銷售中,且銷售已近尾聲,餘屋多是三、四房產品。未來新案則是廣豐公園旁的合雄建設案,全案總戶數達五百多戶,產品從二至四房皆有,目前正在興建中,預計明年第一季公開銷售。另外,大湳地區在介壽路二段大潤發後側,也有一大案正在籌備中,此案為桃大機構第二十一期建案,總戶數近六百戶,估計今年第四季就會公開預售。
至於擴大重劃區推案更為集中,目前線上銷售中的建案就多達二十餘個,多數是預售或是興建中,推案產品以二至四房格局為主。此重劃區因是以舊有的八德市公所為中心的擴大重劃,雖外圍仍多為待開發的空地,但卻能就近到市中心滿足一般的物資所需,故生活機能還算不差。
擴大重劃區周邊還規劃有兩條五十米幹道,未來的捷運綠線總站就在此重劃區內(建德路、興豐路口),將來還會與捷運藍線匯聚於此,地段潛力條件不錯。
建議有意在八德地區購屋的客戶,可先考慮大湳地區,此區的商家密集度相對較高,且距大湳交流道較近,因此生活機能或交通便利性均佳;但此區普遍行情價相對也較高,單坪新屋房價從二十二萬起跳,負擔也高一些。而擴大重劃區屬開發之初,最便宜行情價只約十八萬/坪,較大湳便宜逾兩成,適合一般首購客戶,且區內規劃多座大型公園,未來還是捷運匯聚點,未來增值性也不錯;惟區內空地仍多,工程車將頻繁出入,且距交流道稍遠些,聯外交通便利性稍弱。
8桃園縣 大園鄉 ↑26.8% 航空城發展停滯 高鐵特區功不可沒
位於桃園西北部的大園鄉,根據住展雜誌統計,去年九月預售個案平均成交價約為二十一萬元,到了今年八月底已漲到每坪二十六萬六,漲幅達百分之二十六點八,在北台灣預售屋單價漲幅中排名第八。
航空城計劃核心區域之一的大園鄉,預售房價年漲26.8%。
桃園國際機場位在大園鄉,也是航空城計劃的核心區域,但因土地徵收不順利,讓整個計劃進度牛步,對大園的房市的發展沒帶來多少實質性的幫助,反而是在近年很夯的青埔高鐵特區(約一半區域行政區為大園鄉)帶動之下,才讓大園的預售屋平均房價有明顯的漲幅。
大園鄉房市主要可以分為大園市區、航空城客運園區及青埔高鐵特區。先看到大園市區,以鄉公所為中心,為大園發展較早的區域,生活機能成型,近幾年推案以透天產品為主,總價多在八百至一千一百萬之間,換算成單價約在十四萬左右,較一年前約有一成的漲幅。
再看到航空城客運園區,為前幾年大園的推案重點區,區域產品規劃相當多元化,從套房、大樓和透天等產品皆有,先前因為航空城計劃停滯不前加上生活機能不佳,新推個案表現不理想,歷經幾年的時間,才將餘屋消化完畢。近來新推個案的價格也順勢提昇,目前區域的平均每坪成交單價約在十四萬左右,較之前不到十萬的單價,成長了不少。
近期大園平均房價一飛沖天的,最主要還是青埔高鐵特區的帶動,在官方和民間全力作多的情況下,讓青埔特區房市表現相當火熱,成交價格也跟著水漲船高。像在去年九月特區中位大園鄉的個案,平均成交價約在二十一至二十五萬元之間,經過短短一年,目前個案成交行情已上漲到三十二萬至三十七萬之間,漲幅接近四成。由於目前大園鄉的推案中,青埔特區大園段就佔了八成以上的比例,因此拉高了大園的平均預售屋房價。
7宜蘭縣 頭城鎮 ↑26.9% 烏石港特區助攻 預售房價漲三成
房市推案量向來不多的頭城鎮,近一年來的房價漲勢,竟如黑馬般地一路向上衝,平均單坪房價漲到二十一點三萬,相較去年同期的十六點八萬/坪,漲幅高達百分之二十六點九,是各區房價漲幅第七名。
烏石港重劃區是啟動頭城房價上漲的主要原因。
頭城鎮位於宜蘭縣最北端,全鎮約一百平方公里,是宜蘭縣最早開發的地方,也是台灣擁有最多鐵路車站的鄉鎮(共有七個車站),聞名的龜山島(隸龜山里)就是此鎮管轄。而具領土糾紛問題的釣魚臺列嶼,在行政上也劃歸頭城鎮大溪里管轄。
據住展雜誌統計,自民國一百年至今,頭城共僅推出十五個案子,其中有九案都是位在烏石港重劃區,故此重劃區可說是啟動頭城房價上漲的主要原因。烏石港重劃區位於頭城國小、台二線省道東北側位置,佔地約一百零四點五公頃,北側臨海為烏石漁港區,以漁業休閒為定位,南側則為住宅區、商業區、旅服區為主。
該都市計畫中,住宅區建蔽率百分之六○、容積率百分之一五○,商業區建蔽率百分之八○、容積率百分之二四○,旅遊服務專用區建蔽率百分之五○、容積率百分之二○○。其中商業區僅集中在頭城國小對面區塊,其餘皆是住宅區,故其居住密度並不高。
目前重劃區內銷售中的個案大部份是透天產品,單戶總價從一六五○萬起跳,最貴的約在二二○○萬,且銷售成績都不錯,故市面上可售的餘屋並不多。另區內尚有面海的大樓案,大都規劃套房至二房的格局,單坪售價約在二十五至三十萬間,視其樓層而定。但若是重劃區外的個案,房價約可下修約一成。
烏石港重劃區因位處烏石港口旁,且濱鄰太平洋,海景的獨有條件相當令人嚮往,吸引不少財團在此購地卡位,如昇恆昌公司、展悅開發集團及在地建商晏京建設等,都在重劃區持有大面積土地,準備在此蓋觀光飯店、國際渡假村或是海景住宅案,進而帶動重劃區發展。
目前烏石港重劃區仍多是空地,生活所需尚需至舊市區採買;且銷售中海景個案因是海岸第一排,夏季有艷陽加持,景緻相當怡人,但一到冬季,卻也是東北季風的第一線,而且還需注意海風所帶來的侵蝕性,未來維護費用想必也不少,消費者需多加注意。
6桃園縣 中壢市 ↑27.6% 公共建設加持 四大區塊全上漲
中壢市為桃園縣第二大都會區,位居鐵公路匯聚的交通樞紐位置,又是北台灣工業區重鎮,境內還有多所大學,生活機能成熟,購屋需求強勁,推案量本來就不少,但以往受限在距離北市較遠及交通的問題,以內需型市場為主,房價漲幅也不大,但在近年開始有了不小的變化。
中壢市有公共建設加持,預售行情平均漲27.6%。(圖為站前商圈)
根據住展雜誌統計,中壢市去年九月預售個案平均成交行情價約為二十萬二,到了今年八月底已漲到每坪二十五萬八,漲幅達百分之二十七點六,在北台灣預售屋單價漲幅中排名第六。
中壢市房價會扶搖直上,主要是因為有公共建設的加持,像是施工中的機場捷運,原本路線只到環北站,但日前行政院通過桃園機場捷運延伸案,將新增兩站,延伸至中壢火車站,讓中壢市成為首個有捷運通過的桃園都會區。另,剛通車的五楊高架系統,改善了中山高中壢段長年壅塞的問題。由於近年來有北市、新北市及桃園市的高價擠壓效應,讓中壢的區外客比例有增加的趨勢。種種因素,使得中壢的近期個案表現大多不錯,成交價格也不斷攀升中。
目前中壢的推案區域大致上可分為中壢市區、過嶺地區、龍岡地區及青埔高鐵特區等四大區塊。
一、中壢市區,仰賴成熟的生活機能及未來捷運的利多,目前新屋大樓成交價每坪約從二十萬至三十萬,較一年前約有兩成的漲幅。
二、位屬中壢市西側的過嶺地區,近期由於受到中壢平鎮市區及青埔高鐵特定區房價高漲的擠壓效應,房價穩定上漲,大樓住家的成交價也已經從去年每坪十三萬,漲到目前約十八萬,漲幅更是高達三成多。
三、位中壢、平鎮兩市交界處的龍岡地區,近期推案型態以大樓產品為主,近期同樣受到中壢市區和八德的價格擠壓效應,加上指標案帶動,區域房市銷況不差,也同時帶動房價的上漲,目前區域新大樓成交價價每坪約從十七萬至二十萬,較去年也約有兩成的漲幅。
四、青埔高鐵特區,在官方和民間全力作多下,話題性十足,近期推案以大樓產品為主,成交價多在二十六萬至三十七萬不等,對比去年八月的房價漲幅也約有三成,雖然近期受到房貸管制的影響,降溫了不少,但因區域土地價格居高不下,加上區域未來還有眾多發展題材支撐,因此從長期來看,青埔的房市和房價還是會有一定的支撐力道。
5龍潭鄉 ↑29.6% 房價上揚 低總價大樓陸續冒出
地處桃園縣最南側的龍潭鄉,因地處偏遠,故房價向來落後其它各區。但近年來,桃園市、中壢市、八德市等都會區的房價皆紛紛大幅上揚,進而帶領外圍地區陸續跟漲,而富有觀光資源的龍潭鄉,今年的房價陸續出現補漲行情。據住展雜誌統計,當地近一年來龍潭的預售價格,已上漲近三成,在全北台灣漲價區中,漲幅排名第五名。
龍潭鄉今年房價陸續出現補漲行情,年漲29.6%。(圖為渴望園區)
事實上,今年以來龍潭市區都計內僅推出「春秋公園」一案,但此案卻是位在石門水庫重劃區,地段稍遠、交通較不便。境內其它的預售案則全都在都計外的區塊,其中又以渴望園區內的丙種建地案最多,而且此區段多是規劃大地坪的透天別墅產品,換算單價甚至高達三、四十萬/坪,單戶別墅總價都逾二千萬,最貴一戶更達八千多萬,也間接帶動區內其它建案的房價上漲。
據住展雜誌調查,龍潭目前平均行情價約達十七點八萬/坪,較一年前的十三點七萬/坪,上漲百分之二十九點六,在全桃園縣各區裡,僅次於桃園市的百分之三十點八。而龍潭房價上漲的主因,除別墅案高單、總價拉抬之外,周邊區域的高房價推擠效應,才是最主要的因素之一。這也讓當地的建商,開始改推相對低總價的大樓型二至四房產品。
據了解,目前龍潭市區內已有多個建案正在籌備中,如來德機構東龍路案、慶賀建設金龍路案、景品建設公園路案等,皆位處市區內地段,另外還有市區外圍的春虹建設、基宏建設、卯盛建設等建商,也都有建案興建中,總計約有近七百戶的量體。而這些建商不再興建當地客戶喜愛的透天厝,改推大樓產品,主要就是為了降低單戶總價,讓一般受薪階層的民眾也買的起房子,創造雙贏的局面。
上述個案大約是在第四季陸續進場銷售,估計每坪行情將從十八萬起跳,且市中心最精華的地段應可達二十二萬/坪左右,面公園或是學校個案則可再加價約一成。雖說龍潭市區大致已發展成熟,生活物資所需皆可滿足,區內東南側更有北二高(國道三號)通過,且設有龍潭交流道,交通尚稱便利。不過龍潭鄉內短期內並無重大公共建設,其房價上漲完全靠周邊各區帶動,故未來再上漲的力道相對有限;因此,若有意在龍潭購屋者,應以自住、渡假為主要考量較為合適。
4桃園市 ↑30.8% 建設題材多 房價挑戰五字頭
早年以新成屋推案(先建後售)為主的桃園市,自從民國一○一年以來,已轉變為預售案偏多的市場,據住展雜誌的歷年資料顯示,在一百年以前,桃園市的房市推案比例,預售案約只佔總推案數的二成上下,但自去年起至今,預售案的比例已超越新成屋案,且達到六成的比例。主要因素除看好桃園縣升格後的遠景外,桃園市將會有多條捷運通過,房價潛力看好,因此吸引不少投資置產客卡位,進而推升房價大漲。
桃園市預售屋行情漲30.8%,是全桃園縣漲幅最高的區域。
據住展雜誌統計,桃園市近一年來的預售屋平均行情價,每坪已漲至二十九點六萬,較去年同期的二十二點六萬/坪,上漲了百分之三十點八,是全桃園縣中漲幅最高的區域,而在北台灣各區漲幅排名則居第四位。其中,位在中正特區中心點的藝文特區,房價行情則是最高的地段,單坪行情價達四十五萬,更是激勵周邊各區快速跟漲的主因之一。
桃園市除了是縣政府所在地外,區內南側設有桃園火車站、北側有南崁交流道(國道一號)、東側有南桃園交流道(國道二號),交通環境便捷,未來還有捷運紅線、綠線、橘線及棕線規劃,其路線大致為台鐵鐵路、中正路、大興西路及桃林鐵路廊道,區內各區塊幾乎都有捷運題材可發揮,是讓桃園市房價一路上揚的因素之一。
目前除藝文特區外,就屬中正地區的房價較高,平均約達三十六萬/坪,接近藝文特區則可達四十萬/坪上下,再者為縣政府周邊及站前地區,約是二十八至三十六萬/坪,而更外圍的龍安地區,則另有中路重劃區的光環加持,也快速拉漲至二十六至三十三萬/坪,至於大有、中平及後站地區,則皆維持在二字頭行情,約是二十二至二十九萬/坪。
雖說桃園市的潛力條件很不錯,造就房價上漲,最高房價已逼近五字頭大關。而還在重劃中的中路重劃區及經國重劃區,外傳土地每坪價格上看百萬,未來新推案的房價將挑戰五字頭的價位。桃園市這樣的價位,比新北市的林口、三峽、汐止、樹林、淡水等區都還要高,故未來移民桃園的台北首購客勢必減少,房價的支撐度也會減弱。因此,還想要進駐桃園市的客戶,最好要有居高思危的風險評估,更要慎選優質的地段,才能保有保值性。
3新北市 淡水區 ↑32.3% 新市鎮 紅樹林預售推案熱
已經熱好一陣子的淡水,即便在前一兩個月略降溫了些,但相對低的價位,加上仍有多項建設題材,區域的未來前景還是相當看好,住展雜誌統計近一年來,全北區的預售屋房價漲幅,淡水上漲三十二.三%搶下第三,僅次於新北市板橋、鶯歌。
淡海新市鎮推案火熱,且不少投資置產客卡位,預售屋價格大漲32.3%。
淡海新市鎮推案火熱,是房價上漲的主要原因,其中家樂福開幕、新市國小啟用,以及運動中心、行政大樓開始動工興建,多項建設投入下,不斷推升著房價成長。另,中心商業區以及沙崙路一帶,因大型造鎮案的帶動,房價逐步上調兇猛,整體平均房價也因此上漲。
另外,紅樹林、竹圍一帶的水岸住宅熱銷,也是原因之一;本區段水岸住宅一直是區域最具代表性的指標產品,近一年推出的「元利水紀元」、「海大院」反應都很好,堪稱台北最美河景,規劃只要夠好、夠特別,幾乎都有客人會買單,當然房價行情也愈推愈高,目前已衝上五字頭,最高甚至到六十萬/坪。
目前區域北側主要有五大指標案,「海洋都心2」、「台北灣︱江南大宅」、「宏盛新世界2」、「一森原」、「甲山林天藝」,行情在二四至三六萬/坪,景觀戶高樓戶還有四十萬/坪以上的價格出現,產品規劃上,二至四房仍為大宗,六十坪以上的大坪數格局比例較少。
南側現階段案子不多,水岸大宅產品目前以「元利水紀元」、「水景匯」為代表,正面河景的戶別基本五十萬/坪起跳,而一般住宅則大約二十六至四十萬/坪不等,線上代表有「崑益沐川」、「海頓」等。
推案大量供給的區域,購屋者更要慎選地段及產品,中山北路、濱海路交叉口是目前公認新市鎮中的最佳地段,家樂福、捷運及學校、運動中心皆位在此,生活機能日益成熟;另外商業區、沙崙一帶則有威秀影城及淡江大橋利多,也可多加關注;南區未來也有不少建案將推出,第一排的水岸地段當然還是首選,不過半山腰上的建案,單總價相對便宜,也可挑到有景觀的戶別。
2新北市 板橋區 ↑39.1% 新北第一地段 房價持續上揚
板橋區生活機能發達,除擁有四鐵共構車站、市政府外,著名的後站、新埔、亞東醫院等成熟商圈,以及新板特區內百貨公司一間一間開,影城的進駐等,新興精品百貨商圈已然成型。在近一年預售房價漲幅排行中,本區高居第二。
擁有四鐵共構的板橋,是新北市第一個出現九字頭的區域。
板橋房價大幅度走揚的原因,主要在於其建設題材始終不斷,包含有環狀捷運線、江翠北側自辦重劃區、遠東通訊園區等;另外,新板特區還將研擬擴大開發範圍,未來可望能創造更多的就業機會與商機,生活機能也將更為發達。
目前銷售中建案,房價行情除了浮洲、溪崑地區還有三字頭外,其餘區段至少都要五十萬/坪起跳,若是近新板特區、府中、新埔捷運等地段,行情更是超過六十五萬/坪,線上代表案有「寶佳臻峰」、「三輝謙匯」。
而新板特區新板內最高行情,則已到達九字頭,代表案有「橋峰A+」;浮洲、溪崑地區因離市區較遠,行情約三十二至三十八萬/坪。
區內基本上只要有二、三房產品推出,單價還在五十五萬以內者,幾乎是推出即秒殺的情況,更別說是浮洲、溪崑這些相對低價區,各案場銷售情況都頗佳;不過講到增值及生活機能部分,新板、新埔及府中捷運車站等區,當然還是首選地段。
1新北市 鶯歌區 ↑45.7% 補漲力道強 預售漲幅冠北台
鶯歌雖然擁有高速公路及鐵路交通,但因位處大台北邊緣,房屋售價一直敬陪末座。近期板橋房價最高已衝上九字頭(新板特區),永和也有預售屋上看八字頭,在市區房價一路狂飆影響下,往外圍尋屋的購屋者愈來愈多,鶯歌這以往被忽視的地區,開始受到青睞,房價上漲兇猛。
鶯歌區預售房價補漲到二字頭,年漲幅45.7%奪冠。
去年同期鶯歌預售房價不過在十八萬/坪左右,今年已衝上二十六萬/坪,漲幅竟達四十五.七%,登上預售漲幅排行首位。仔細分析,因為房價較低,鶯歌上漲空間較大,加上目前的預售案集中於鶯歌精華地段,房價漲幅看來更為突顯;當然,區域的發展潛力絕對是不容質疑的,其中鳳鳴重劃區,就是當下十分看好的區段之一。
鳳鳴重劃區鄰近大湳交流道,未來還有鳳鳴火車站增設,據了解現在區內土地買賣熱絡,預料不久後將成為一個房市超級戰區;此外,政府也將鶯歌定位為國際級藝術城市,投入的發展建設包含有三鶯陶瓷藝術園區、新生地計劃、展演中心、美術館、觀光覽車等,還有討論許久的捷運三鶯線,及鐵路捷運化。
目前鶯歌較低價的區段,算是尖山路一帶(往大溪方向),目前還有二十萬上下的行情,代表案為「宇宏鴻堂」;另,市區以及鳳鳴重劃區附近,目前產品以透天居多,基本行情皆在二十三萬/坪以上,前站地區的「成發居」現場表示要賣二十七萬/坪以上,市區透天店面「華登.首冠」更喊超過三十萬/坪。
建議要想投資的讀者,鳳鳴地區將是下波推案熱區,不管重劃區內或附近都可考慮提早佈局。另外市區精華地段,自住、保值皆佳,尖山路一帶則是台北數一數二的低價區,購屋負擔較輕鬆;不過要提醒購屋者,除非是買在火車站附近,不然還是要自行開車較方便,另外除了市區外,生活機能都略顯欠缺。
![](/magazine/li/myhouse/10032/138090240071143055005_11.jpg)
本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》383期住展眺望,同期內容除本文外,並有「台灣住宅政策探討」、「奢侈稅修法何去何從」、「我家會不會被政府徵收?」、「人生有夢 名師築夢踏實」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!
10新北市 土城區 ↑25% 相對低價 利多發酵 預售案秒殺
土城區位處大台北西南端,與中和、板橋、樹林、三峽、新店等區相鄰,主要開發多集中於大漢溪西側區域,東側多為山地。土城早期給人的印象,一直與看守所、工廠、軍方彈藥庫等脫不了關係,加上又屬大台北邊緣區塊,房價一直處於相對低檔。
![](/magazine/li/myhouse/10032/138090240071143055005_1.jpg)
近期低價市場稱道,因此區內推出的二、三個新建案,幾乎都以秒殺盛況完銷,讓人注意到土城房市不可小覷的潛力;近一期的預售屋漲幅,土城也擠近了北區前十名,在大台北地區排名第四。
土城擁有捷運藍線,及北二高交流道,近期又加入台六十五線,交通機能可說已相當便利;區內除了百貨、影城外,其它商家應有盡有,生活機能十分成熟,商圈集中的區域,主要在金城路一、二段、捷運土城站、海山站周邊,偏向土城的東側。
本區建設題材也不少,除了捷運萬大樹林線外,學府路上的日月光集團一萬二千坪開發案,其中六千坪的購物中心正在興建中,將規劃類似微風廣場的大型平面式賣場,採地上一層、地下一層設計,營運後可望活絡周邊區域發展;另外還有許多大型的住宅、商業大樓開發計劃,包含皇翔、大同、國泰等,房價預料還會有一波漲幅。
區內目前指標案有「華固新綠洲」、「馥御雅居」、「頂埔名邸」等,其中位於學成路,基地達二千餘坪的「華固新綠洲」,號稱要賣五十至五十五萬/坪,再創土城新天價,土城周邊,現在房價行情約三十八萬/坪起跳,最末端的頂埔站則要三十萬/坪以上。
本區雖然已揮別親民房價許久,但比過周邊區域的價格及生活機能成熟度,土城還是有相當的魅力,今年連續秒殺的幾個建案就是最好的鐵證。在此建議購屋者,投資、保值請往土城站周邊看屋,未來數年的開發案皆環繞於此,漲勢必定驚人,另外頂埔站房價最為親民,但附近多工廠、外勞,環境較複雜。
9桃園縣 八德市 ↑26% 二字頭優質區 自住、投資皆宜
全桃園縣最小行政區的八德市,每平方公里就有五千三百餘人居住,人口密度居全縣第二。區內的商業發展相當成熟,交通便利度也不錯,此區的自住市場向來活絡。近幾年來,區內新闢了廣豐重劃區及擴大重劃區,且未來皆有捷運通過,更是吸引投資置產客的鍾愛,積極卡位此二大重劃區。
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據住展雜誌統計,近一年多來,八德市區內光是預售案就有三十四個,其中近八成個案皆位在廣豐或是擴大重劃區內,推案地點相當集中。而此二大重劃區皆各具特色,加上未來有捷運的題材發揮,平均預售屋行情價,從一年前的十七點五萬/坪,漲至現今的二十二點一萬/坪,年漲幅達百分之二十六,在北台灣各區當中,漲幅排行第九名。
八德近期的推案,大約分佈於大湳地區及擴大重劃區兩大都計區。首先來看大湳地區,前段所提的廣豐重劃區,就位在此區中心偏北的位置,約是介壽路一段、大智路、桃德路及大明街所圍區塊,腹地約四萬七千坪。而區內即將動工的工商綜合區及介壽路將有捷運經過,是此區最大利多,故行情價是最早站上二十五、六萬/坪的區段。
此區目前僅剩一個成屋案銷售中,且銷售已近尾聲,餘屋多是三、四房產品。未來新案則是廣豐公園旁的合雄建設案,全案總戶數達五百多戶,產品從二至四房皆有,目前正在興建中,預計明年第一季公開銷售。另外,大湳地區在介壽路二段大潤發後側,也有一大案正在籌備中,此案為桃大機構第二十一期建案,總戶數近六百戶,估計今年第四季就會公開預售。
至於擴大重劃區推案更為集中,目前線上銷售中的建案就多達二十餘個,多數是預售或是興建中,推案產品以二至四房格局為主。此重劃區因是以舊有的八德市公所為中心的擴大重劃,雖外圍仍多為待開發的空地,但卻能就近到市中心滿足一般的物資所需,故生活機能還算不差。
擴大重劃區周邊還規劃有兩條五十米幹道,未來的捷運綠線總站就在此重劃區內(建德路、興豐路口),將來還會與捷運藍線匯聚於此,地段潛力條件不錯。
建議有意在八德地區購屋的客戶,可先考慮大湳地區,此區的商家密集度相對較高,且距大湳交流道較近,因此生活機能或交通便利性均佳;但此區普遍行情價相對也較高,單坪新屋房價從二十二萬起跳,負擔也高一些。而擴大重劃區屬開發之初,最便宜行情價只約十八萬/坪,較大湳便宜逾兩成,適合一般首購客戶,且區內規劃多座大型公園,未來還是捷運匯聚點,未來增值性也不錯;惟區內空地仍多,工程車將頻繁出入,且距交流道稍遠些,聯外交通便利性稍弱。
8桃園縣 大園鄉 ↑26.8% 航空城發展停滯 高鐵特區功不可沒
位於桃園西北部的大園鄉,根據住展雜誌統計,去年九月預售個案平均成交價約為二十一萬元,到了今年八月底已漲到每坪二十六萬六,漲幅達百分之二十六點八,在北台灣預售屋單價漲幅中排名第八。
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桃園國際機場位在大園鄉,也是航空城計劃的核心區域,但因土地徵收不順利,讓整個計劃進度牛步,對大園的房市的發展沒帶來多少實質性的幫助,反而是在近年很夯的青埔高鐵特區(約一半區域行政區為大園鄉)帶動之下,才讓大園的預售屋平均房價有明顯的漲幅。
大園鄉房市主要可以分為大園市區、航空城客運園區及青埔高鐵特區。先看到大園市區,以鄉公所為中心,為大園發展較早的區域,生活機能成型,近幾年推案以透天產品為主,總價多在八百至一千一百萬之間,換算成單價約在十四萬左右,較一年前約有一成的漲幅。
再看到航空城客運園區,為前幾年大園的推案重點區,區域產品規劃相當多元化,從套房、大樓和透天等產品皆有,先前因為航空城計劃停滯不前加上生活機能不佳,新推個案表現不理想,歷經幾年的時間,才將餘屋消化完畢。近來新推個案的價格也順勢提昇,目前區域的平均每坪成交單價約在十四萬左右,較之前不到十萬的單價,成長了不少。
近期大園平均房價一飛沖天的,最主要還是青埔高鐵特區的帶動,在官方和民間全力作多的情況下,讓青埔特區房市表現相當火熱,成交價格也跟著水漲船高。像在去年九月特區中位大園鄉的個案,平均成交價約在二十一至二十五萬元之間,經過短短一年,目前個案成交行情已上漲到三十二萬至三十七萬之間,漲幅接近四成。由於目前大園鄉的推案中,青埔特區大園段就佔了八成以上的比例,因此拉高了大園的平均預售屋房價。
7宜蘭縣 頭城鎮 ↑26.9% 烏石港特區助攻 預售房價漲三成
房市推案量向來不多的頭城鎮,近一年來的房價漲勢,竟如黑馬般地一路向上衝,平均單坪房價漲到二十一點三萬,相較去年同期的十六點八萬/坪,漲幅高達百分之二十六點九,是各區房價漲幅第七名。
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頭城鎮位於宜蘭縣最北端,全鎮約一百平方公里,是宜蘭縣最早開發的地方,也是台灣擁有最多鐵路車站的鄉鎮(共有七個車站),聞名的龜山島(隸龜山里)就是此鎮管轄。而具領土糾紛問題的釣魚臺列嶼,在行政上也劃歸頭城鎮大溪里管轄。
據住展雜誌統計,自民國一百年至今,頭城共僅推出十五個案子,其中有九案都是位在烏石港重劃區,故此重劃區可說是啟動頭城房價上漲的主要原因。烏石港重劃區位於頭城國小、台二線省道東北側位置,佔地約一百零四點五公頃,北側臨海為烏石漁港區,以漁業休閒為定位,南側則為住宅區、商業區、旅服區為主。
該都市計畫中,住宅區建蔽率百分之六○、容積率百分之一五○,商業區建蔽率百分之八○、容積率百分之二四○,旅遊服務專用區建蔽率百分之五○、容積率百分之二○○。其中商業區僅集中在頭城國小對面區塊,其餘皆是住宅區,故其居住密度並不高。
目前重劃區內銷售中的個案大部份是透天產品,單戶總價從一六五○萬起跳,最貴的約在二二○○萬,且銷售成績都不錯,故市面上可售的餘屋並不多。另區內尚有面海的大樓案,大都規劃套房至二房的格局,單坪售價約在二十五至三十萬間,視其樓層而定。但若是重劃區外的個案,房價約可下修約一成。
烏石港重劃區因位處烏石港口旁,且濱鄰太平洋,海景的獨有條件相當令人嚮往,吸引不少財團在此購地卡位,如昇恆昌公司、展悅開發集團及在地建商晏京建設等,都在重劃區持有大面積土地,準備在此蓋觀光飯店、國際渡假村或是海景住宅案,進而帶動重劃區發展。
目前烏石港重劃區仍多是空地,生活所需尚需至舊市區採買;且銷售中海景個案因是海岸第一排,夏季有艷陽加持,景緻相當怡人,但一到冬季,卻也是東北季風的第一線,而且還需注意海風所帶來的侵蝕性,未來維護費用想必也不少,消費者需多加注意。
6桃園縣 中壢市 ↑27.6% 公共建設加持 四大區塊全上漲
中壢市為桃園縣第二大都會區,位居鐵公路匯聚的交通樞紐位置,又是北台灣工業區重鎮,境內還有多所大學,生活機能成熟,購屋需求強勁,推案量本來就不少,但以往受限在距離北市較遠及交通的問題,以內需型市場為主,房價漲幅也不大,但在近年開始有了不小的變化。
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根據住展雜誌統計,中壢市去年九月預售個案平均成交行情價約為二十萬二,到了今年八月底已漲到每坪二十五萬八,漲幅達百分之二十七點六,在北台灣預售屋單價漲幅中排名第六。
中壢市房價會扶搖直上,主要是因為有公共建設的加持,像是施工中的機場捷運,原本路線只到環北站,但日前行政院通過桃園機場捷運延伸案,將新增兩站,延伸至中壢火車站,讓中壢市成為首個有捷運通過的桃園都會區。另,剛通車的五楊高架系統,改善了中山高中壢段長年壅塞的問題。由於近年來有北市、新北市及桃園市的高價擠壓效應,讓中壢的區外客比例有增加的趨勢。種種因素,使得中壢的近期個案表現大多不錯,成交價格也不斷攀升中。
目前中壢的推案區域大致上可分為中壢市區、過嶺地區、龍岡地區及青埔高鐵特區等四大區塊。
一、中壢市區,仰賴成熟的生活機能及未來捷運的利多,目前新屋大樓成交價每坪約從二十萬至三十萬,較一年前約有兩成的漲幅。
二、位屬中壢市西側的過嶺地區,近期由於受到中壢平鎮市區及青埔高鐵特定區房價高漲的擠壓效應,房價穩定上漲,大樓住家的成交價也已經從去年每坪十三萬,漲到目前約十八萬,漲幅更是高達三成多。
三、位中壢、平鎮兩市交界處的龍岡地區,近期推案型態以大樓產品為主,近期同樣受到中壢市區和八德的價格擠壓效應,加上指標案帶動,區域房市銷況不差,也同時帶動房價的上漲,目前區域新大樓成交價價每坪約從十七萬至二十萬,較去年也約有兩成的漲幅。
四、青埔高鐵特區,在官方和民間全力作多下,話題性十足,近期推案以大樓產品為主,成交價多在二十六萬至三十七萬不等,對比去年八月的房價漲幅也約有三成,雖然近期受到房貸管制的影響,降溫了不少,但因區域土地價格居高不下,加上區域未來還有眾多發展題材支撐,因此從長期來看,青埔的房市和房價還是會有一定的支撐力道。
5龍潭鄉 ↑29.6% 房價上揚 低總價大樓陸續冒出
地處桃園縣最南側的龍潭鄉,因地處偏遠,故房價向來落後其它各區。但近年來,桃園市、中壢市、八德市等都會區的房價皆紛紛大幅上揚,進而帶領外圍地區陸續跟漲,而富有觀光資源的龍潭鄉,今年的房價陸續出現補漲行情。據住展雜誌統計,當地近一年來龍潭的預售價格,已上漲近三成,在全北台灣漲價區中,漲幅排名第五名。
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事實上,今年以來龍潭市區都計內僅推出「春秋公園」一案,但此案卻是位在石門水庫重劃區,地段稍遠、交通較不便。境內其它的預售案則全都在都計外的區塊,其中又以渴望園區內的丙種建地案最多,而且此區段多是規劃大地坪的透天別墅產品,換算單價甚至高達三、四十萬/坪,單戶別墅總價都逾二千萬,最貴一戶更達八千多萬,也間接帶動區內其它建案的房價上漲。
據住展雜誌調查,龍潭目前平均行情價約達十七點八萬/坪,較一年前的十三點七萬/坪,上漲百分之二十九點六,在全桃園縣各區裡,僅次於桃園市的百分之三十點八。而龍潭房價上漲的主因,除別墅案高單、總價拉抬之外,周邊區域的高房價推擠效應,才是最主要的因素之一。這也讓當地的建商,開始改推相對低總價的大樓型二至四房產品。
據了解,目前龍潭市區內已有多個建案正在籌備中,如來德機構東龍路案、慶賀建設金龍路案、景品建設公園路案等,皆位處市區內地段,另外還有市區外圍的春虹建設、基宏建設、卯盛建設等建商,也都有建案興建中,總計約有近七百戶的量體。而這些建商不再興建當地客戶喜愛的透天厝,改推大樓產品,主要就是為了降低單戶總價,讓一般受薪階層的民眾也買的起房子,創造雙贏的局面。
上述個案大約是在第四季陸續進場銷售,估計每坪行情將從十八萬起跳,且市中心最精華的地段應可達二十二萬/坪左右,面公園或是學校個案則可再加價約一成。雖說龍潭市區大致已發展成熟,生活物資所需皆可滿足,區內東南側更有北二高(國道三號)通過,且設有龍潭交流道,交通尚稱便利。不過龍潭鄉內短期內並無重大公共建設,其房價上漲完全靠周邊各區帶動,故未來再上漲的力道相對有限;因此,若有意在龍潭購屋者,應以自住、渡假為主要考量較為合適。
4桃園市 ↑30.8% 建設題材多 房價挑戰五字頭
早年以新成屋推案(先建後售)為主的桃園市,自從民國一○一年以來,已轉變為預售案偏多的市場,據住展雜誌的歷年資料顯示,在一百年以前,桃園市的房市推案比例,預售案約只佔總推案數的二成上下,但自去年起至今,預售案的比例已超越新成屋案,且達到六成的比例。主要因素除看好桃園縣升格後的遠景外,桃園市將會有多條捷運通過,房價潛力看好,因此吸引不少投資置產客卡位,進而推升房價大漲。
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據住展雜誌統計,桃園市近一年來的預售屋平均行情價,每坪已漲至二十九點六萬,較去年同期的二十二點六萬/坪,上漲了百分之三十點八,是全桃園縣中漲幅最高的區域,而在北台灣各區漲幅排名則居第四位。其中,位在中正特區中心點的藝文特區,房價行情則是最高的地段,單坪行情價達四十五萬,更是激勵周邊各區快速跟漲的主因之一。
桃園市除了是縣政府所在地外,區內南側設有桃園火車站、北側有南崁交流道(國道一號)、東側有南桃園交流道(國道二號),交通環境便捷,未來還有捷運紅線、綠線、橘線及棕線規劃,其路線大致為台鐵鐵路、中正路、大興西路及桃林鐵路廊道,區內各區塊幾乎都有捷運題材可發揮,是讓桃園市房價一路上揚的因素之一。
目前除藝文特區外,就屬中正地區的房價較高,平均約達三十六萬/坪,接近藝文特區則可達四十萬/坪上下,再者為縣政府周邊及站前地區,約是二十八至三十六萬/坪,而更外圍的龍安地區,則另有中路重劃區的光環加持,也快速拉漲至二十六至三十三萬/坪,至於大有、中平及後站地區,則皆維持在二字頭行情,約是二十二至二十九萬/坪。
雖說桃園市的潛力條件很不錯,造就房價上漲,最高房價已逼近五字頭大關。而還在重劃中的中路重劃區及經國重劃區,外傳土地每坪價格上看百萬,未來新推案的房價將挑戰五字頭的價位。桃園市這樣的價位,比新北市的林口、三峽、汐止、樹林、淡水等區都還要高,故未來移民桃園的台北首購客勢必減少,房價的支撐度也會減弱。因此,還想要進駐桃園市的客戶,最好要有居高思危的風險評估,更要慎選優質的地段,才能保有保值性。
3新北市 淡水區 ↑32.3% 新市鎮 紅樹林預售推案熱
已經熱好一陣子的淡水,即便在前一兩個月略降溫了些,但相對低的價位,加上仍有多項建設題材,區域的未來前景還是相當看好,住展雜誌統計近一年來,全北區的預售屋房價漲幅,淡水上漲三十二.三%搶下第三,僅次於新北市板橋、鶯歌。
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淡海新市鎮推案火熱,是房價上漲的主要原因,其中家樂福開幕、新市國小啟用,以及運動中心、行政大樓開始動工興建,多項建設投入下,不斷推升著房價成長。另,中心商業區以及沙崙路一帶,因大型造鎮案的帶動,房價逐步上調兇猛,整體平均房價也因此上漲。
另外,紅樹林、竹圍一帶的水岸住宅熱銷,也是原因之一;本區段水岸住宅一直是區域最具代表性的指標產品,近一年推出的「元利水紀元」、「海大院」反應都很好,堪稱台北最美河景,規劃只要夠好、夠特別,幾乎都有客人會買單,當然房價行情也愈推愈高,目前已衝上五字頭,最高甚至到六十萬/坪。
目前區域北側主要有五大指標案,「海洋都心2」、「台北灣︱江南大宅」、「宏盛新世界2」、「一森原」、「甲山林天藝」,行情在二四至三六萬/坪,景觀戶高樓戶還有四十萬/坪以上的價格出現,產品規劃上,二至四房仍為大宗,六十坪以上的大坪數格局比例較少。
南側現階段案子不多,水岸大宅產品目前以「元利水紀元」、「水景匯」為代表,正面河景的戶別基本五十萬/坪起跳,而一般住宅則大約二十六至四十萬/坪不等,線上代表有「崑益沐川」、「海頓」等。
推案大量供給的區域,購屋者更要慎選地段及產品,中山北路、濱海路交叉口是目前公認新市鎮中的最佳地段,家樂福、捷運及學校、運動中心皆位在此,生活機能日益成熟;另外商業區、沙崙一帶則有威秀影城及淡江大橋利多,也可多加關注;南區未來也有不少建案將推出,第一排的水岸地段當然還是首選,不過半山腰上的建案,單總價相對便宜,也可挑到有景觀的戶別。
2新北市 板橋區 ↑39.1% 新北第一地段 房價持續上揚
板橋區生活機能發達,除擁有四鐵共構車站、市政府外,著名的後站、新埔、亞東醫院等成熟商圈,以及新板特區內百貨公司一間一間開,影城的進駐等,新興精品百貨商圈已然成型。在近一年預售房價漲幅排行中,本區高居第二。
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板橋房價大幅度走揚的原因,主要在於其建設題材始終不斷,包含有環狀捷運線、江翠北側自辦重劃區、遠東通訊園區等;另外,新板特區還將研擬擴大開發範圍,未來可望能創造更多的就業機會與商機,生活機能也將更為發達。
目前銷售中建案,房價行情除了浮洲、溪崑地區還有三字頭外,其餘區段至少都要五十萬/坪起跳,若是近新板特區、府中、新埔捷運等地段,行情更是超過六十五萬/坪,線上代表案有「寶佳臻峰」、「三輝謙匯」。
而新板特區新板內最高行情,則已到達九字頭,代表案有「橋峰A+」;浮洲、溪崑地區因離市區較遠,行情約三十二至三十八萬/坪。
區內基本上只要有二、三房產品推出,單價還在五十五萬以內者,幾乎是推出即秒殺的情況,更別說是浮洲、溪崑這些相對低價區,各案場銷售情況都頗佳;不過講到增值及生活機能部分,新板、新埔及府中捷運車站等區,當然還是首選地段。
1新北市 鶯歌區 ↑45.7% 補漲力道強 預售漲幅冠北台
鶯歌雖然擁有高速公路及鐵路交通,但因位處大台北邊緣,房屋售價一直敬陪末座。近期板橋房價最高已衝上九字頭(新板特區),永和也有預售屋上看八字頭,在市區房價一路狂飆影響下,往外圍尋屋的購屋者愈來愈多,鶯歌這以往被忽視的地區,開始受到青睞,房價上漲兇猛。
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去年同期鶯歌預售房價不過在十八萬/坪左右,今年已衝上二十六萬/坪,漲幅竟達四十五.七%,登上預售漲幅排行首位。仔細分析,因為房價較低,鶯歌上漲空間較大,加上目前的預售案集中於鶯歌精華地段,房價漲幅看來更為突顯;當然,區域的發展潛力絕對是不容質疑的,其中鳳鳴重劃區,就是當下十分看好的區段之一。
鳳鳴重劃區鄰近大湳交流道,未來還有鳳鳴火車站增設,據了解現在區內土地買賣熱絡,預料不久後將成為一個房市超級戰區;此外,政府也將鶯歌定位為國際級藝術城市,投入的發展建設包含有三鶯陶瓷藝術園區、新生地計劃、展演中心、美術館、觀光覽車等,還有討論許久的捷運三鶯線,及鐵路捷運化。
目前鶯歌較低價的區段,算是尖山路一帶(往大溪方向),目前還有二十萬上下的行情,代表案為「宇宏鴻堂」;另,市區以及鳳鳴重劃區附近,目前產品以透天居多,基本行情皆在二十三萬/坪以上,前站地區的「成發居」現場表示要賣二十七萬/坪以上,市區透天店面「華登.首冠」更喊超過三十萬/坪。
建議要想投資的讀者,鳳鳴地區將是下波推案熱區,不管重劃區內或附近都可考慮提早佈局。另外市區精華地段,自住、保值皆佳,尖山路一帶則是台北數一數二的低價區,購屋負擔較輕鬆;不過要提醒購屋者,除非是買在火車站附近,不然還是要自行開車較方便,另外除了市區外,生活機能都略顯欠缺。
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本文摘自10月5日出刊之《住展雜誌》383期住展眺望,同期內容除本文外,並有「台灣住宅政策探討」、「奢侈稅修法何去何從」、「我家會不會被政府徵收?」、「人生有夢 名師築夢踏實」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝!