花小錢保住血汗錢 履約保證大揭祕
【文/住展雜誌】買預售屋怕建商落跑，買新成屋不用怕？錯！最高安全守則，「成屋履約保證」絕不能少。但履約保證流程會不會很複雜、要花費多少？其次，有了履約保證就真的安全、沒有問題嗎？其實背後大有學問喔。
一般民眾買預售屋，最怕遇到建商房子蓋一半落跑，買房積蓄血本無歸。但買新成屋、中古屋就比較有保障嗎？非也！
近期以來，中古屋買賣詐騙案例頻傳，有的是假賣家坑買方，騙了訂金或頭期款就人間消失；有的是假買家訛詐賣方，只付頭期款，取得賣方信任後將房屋過戶，過戶後不付尾款，卻立刻將房屋拿去抵押貸款。
買新建案要認清履保類型
不僅中古屋市場詐騙情事層出不窮，就連新建案也出現幾件爭議案例，例如北市萬華、桃園龜山等地，都傳出民眾付了頭期款、或是付清現金購屋，但卻無法交屋過戶。
上述消息揭露之後，民眾討論焦點反而是「預售屋風險高」、「預售屋要有履約保證才能買」等等。但民眾多誤以為，只要是新建案就該有預售屋履約保證，但實際上建案若已是「成屋」（指興建完成並取得使用執照的房屋），就不適用預售屋履約保證。
換言之，如果某新成屋建案的業者，向消費者標榜自己擁有預售屋履約保證，恐怕別有用心。
已取得使照的成屋，適用成屋履保，並不適用預售屋履保。
成屋履約保證是什麼？
所以，即使買成屋也不見得百分百安全；若不想被騙走血汗錢，還是花點小錢作成屋履約保證（以下簡稱履保）。
所謂成屋履保，就是「不動產買賣價金信託」，說白話點，就是保證賣方拿得到賣房子的錢、買方可以順利取得房屋產權。
目前國內提供服務的機構，大致可分為銀行、建築經理公司（俗稱建經公司）、或銀行參股成立的建經公司等三大系統。三個系統最大的差異，在於銀行、或銀行參股的建經公司承作的履保，專戶會進行信託，信託專戶屬於獨立財產，必須依契約約定，或買、賣雙方共同指示才能撥款。
但房仲系統提供的履保，有的有信託、有的則沒有信託。若是未信託的專戶，雖然冠上履保的名稱，但實際上是一般帳戶，帳戶所有權為建經公司所有，帳戶內的款項可能會遭到不肖人士私自挪用，民眾要特別注意。
成屋履保分成銀行、建築經理公司與銀行參股等三大系統。（圖為花旗銀行、台灣金聯參股的建經公司）
履保流程
無論民眾選擇哪家銀行、建經公司的履保，運作流程大同小異。以下是履保流程圖解。
簽約：簽訂「信託履保專用之不動產買賣契約書」、「買賣價金信託履約保證申請書」、「收執保證書」、「存匯款提示卡」、「依約給付權利書」等文件。簽約後↓賣方交給代書不動產權狀、買方將訂金匯入信託專戶。
用印：需準備印章、印鑑證明、戶籍謄本，賣方需出示房屋稅與地價稅單正本。
完稅：買方完成銀行指定撥款手續，將房貸匯入信託專戶。賣方繳清稅費，或可依契約從信託專戶扣繳稅費。
過戶：代書辦理完成產權移轉。
點交：買方取得不動產權狀、房屋鑰匙，並確認屋況無誤。若有保留尾款，點交無誤後應將尾款匯入專戶中。最後，雙方簽訂「房地點交證明書」、「信託專戶收支明細確認書」等文件。
結案：賣方確認售屋款項無誤。
收費標準比一比
不同系統所提供的履約保證，收費上會有所差異。房仲旗下的建經公司，如永慶房屋的合泰建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀不動產的泛太建經等，履約保證費用幾乎都是房屋成交總價的萬分之六，而費用由買、賣雙方各負擔一半。以一間二千萬的房子為例，作履約保證要一萬二千元，買、賣雙方各自付六千元。
唯一不同的是信義房屋旗下的安信建經、安新建經，凡透過信義房屋仲介的物件，一概提供免費的履約保證服務，是目前唯一不收取履約保證費用的房仲公司。然而，該公司履保並非信託專戶，民眾需自行衡量利弊得失。
銀行或銀行參股的建經公司，收費落差較大，收取房屋成交總價的萬分之二到萬分之六不等的費用。乍看之下，收取費率似乎較低，但銀行大多有設定最低收費，各銀行履保每筆最低收費從二千五百元至六千元不等，民眾還是得多多比較。
即使銀行履保會設定每筆最低收費，但與房仲旗下的建經公司相比，銀行系統的費率更有彈性、通常也比較划算。有的銀行最高費率只有萬分之五、有的銀行則依成交總價帶分數個級距，每個級距收取不同費率、有的銀行則留有個別議價的空間。
以華南銀行為例，一千萬以下的履保費率僅收萬分之五（但每筆最低收費為三千元），總價一千萬至三千萬則收萬分之四，總價愈高，則費率愈低。若是總價超過一億以上，則費率有機會談到萬分之三以下。
履保收取費率的差異，除了會因不同銀行、不同總價而有所差別外，「時間」也會影響到費率。大多數履保的時間都設定為三個月，如果買、賣雙方無法在三個月內完成交易，就得申請延長期限，那麼費率就會往上加。
銀行履保費率較低、彈性較高，且都有信託，保障度較高。
房仲履保的爭議
履約保證對民眾買、賣房屋多了一層保障，按理說應該是有利而無害，不過房仲系統承作的履約保證卻遭受不小的批評，其爭議主要源自於三個地方。
第一、「多一層保障還是多扒一層皮？」房仲公司每搓合一件成交，已收取總價百分之六的仲介費，而房仲旗下建經公司提供履約保證，又收取總價萬分之六費用，等於仲介費賺一手、履保費又賺一手。
爭議的重點，在於仲介的義務是什麼？如果仲介只負責搓合，沒有其他義務，則額外收取履保費用算是合理。但如果仲介有責任確保買、賣雙方交易順利完成，而履保是保證交易不出槌的措施，則該費用就應該包括在仲介費裡，不應額外收取。
消基會就曾抨擊，房仲收取高額佣金，本該負起保管價金、承擔雙方委託之責任，但如今買、賣雙方卻要另外付錢，實在太不合理。
第二、「履保專戶信託了沒？」不管是銀行或建經公司，履保專戶必需要信託，才能專款專用，保障買、賣雙方權益。但卻有部份房仲旗下建經公司的履保專戶未經信託，而是掛在公司名下，如有內控不良，遭到不肖人士挪用，將造成客戶損失。
因此，不管您選擇哪間公司的履保服務，一定要確保專戶有無信託！
第三、「履保到底保障誰？」由於部份房仲旗下建經公司履保專戶未經信託，專戶所有權是建經公司所有，建經公司逕自從專戶挪用款項的爭議屢有所聞。
以履保的精神而言，專戶內的錢應該要專款專用，拿來支付給賣方，但卻有些房仲旗下的建經公司在房屋還沒過戶前，就先從專戶中提走仲介費。而房仲多聲稱契約中早已詳載規定，並不違法。
更有甚者，先前還曾發生買方因故反悔要中止交易，買方認為交易未完成，想取回履保專戶內的錢，卻發現金額短少，原來是建經公司已先扣除仲介費，最後只能鬧上法院。諸如此類的情事，讓外界質疑履保到底是保障民眾？還是保障房仲？
房仲多與旗下建經公司配合，部份房仲履保免收費。
別和人性對賭
民眾如果想避免發生上述情況，其實可以選擇銀行系統的履保，相對有保障，費用也較低。若房仲強硬要求必須用指定建經公司履保，或者建商不願作履保，民眾可以拒絕或去買其他房子。
履保是一個重要的保障機制，民眾既然花了上千萬買一間房子，不應為了節省數千元而不作履保，選擇賭運氣、與人性對賭。若是賭輸了，那就因小失大了！
本文摘自2018年7月5日出刊之《住展雜誌》435期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「買哪更好賺？商辦投資新未來」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
一般民眾買預售屋，最怕遇到建商房子蓋一半落跑，買房積蓄血本無歸。但買新成屋、中古屋就比較有保障嗎？非也！
近期以來，中古屋買賣詐騙案例頻傳，有的是假賣家坑買方，騙了訂金或頭期款就人間消失；有的是假買家訛詐賣方，只付頭期款，取得賣方信任後將房屋過戶，過戶後不付尾款，卻立刻將房屋拿去抵押貸款。
買新建案要認清履保類型
不僅中古屋市場詐騙情事層出不窮，就連新建案也出現幾件爭議案例，例如北市萬華、桃園龜山等地，都傳出民眾付了頭期款、或是付清現金購屋，但卻無法交屋過戶。
上述消息揭露之後，民眾討論焦點反而是「預售屋風險高」、「預售屋要有履約保證才能買」等等。但民眾多誤以為，只要是新建案就該有預售屋履約保證，但實際上建案若已是「成屋」（指興建完成並取得使用執照的房屋），就不適用預售屋履約保證。
換言之，如果某新成屋建案的業者，向消費者標榜自己擁有預售屋履約保證，恐怕別有用心。
成屋履約保證是什麼？
所以，即使買成屋也不見得百分百安全；若不想被騙走血汗錢，還是花點小錢作成屋履約保證（以下簡稱履保）。
所謂成屋履保，就是「不動產買賣價金信託」，說白話點，就是保證賣方拿得到賣房子的錢、買方可以順利取得房屋產權。
目前國內提供服務的機構，大致可分為銀行、建築經理公司（俗稱建經公司）、或銀行參股成立的建經公司等三大系統。三個系統最大的差異，在於銀行、或銀行參股的建經公司承作的履保，專戶會進行信託，信託專戶屬於獨立財產，必須依契約約定，或買、賣雙方共同指示才能撥款。
但房仲系統提供的履保，有的有信託、有的則沒有信託。若是未信託的專戶，雖然冠上履保的名稱，但實際上是一般帳戶，帳戶所有權為建經公司所有，帳戶內的款項可能會遭到不肖人士私自挪用，民眾要特別注意。
履保流程
無論民眾選擇哪家銀行、建經公司的履保，運作流程大同小異。以下是履保流程圖解。
簽約：簽訂「信託履保專用之不動產買賣契約書」、「買賣價金信託履約保證申請書」、「收執保證書」、「存匯款提示卡」、「依約給付權利書」等文件。簽約後↓賣方交給代書不動產權狀、買方將訂金匯入信託專戶。
用印：需準備印章、印鑑證明、戶籍謄本，賣方需出示房屋稅與地價稅單正本。
完稅：買方完成銀行指定撥款手續，將房貸匯入信託專戶。賣方繳清稅費，或可依契約從信託專戶扣繳稅費。
過戶：代書辦理完成產權移轉。
點交：買方取得不動產權狀、房屋鑰匙，並確認屋況無誤。若有保留尾款，點交無誤後應將尾款匯入專戶中。最後，雙方簽訂「房地點交證明書」、「信託專戶收支明細確認書」等文件。
結案：賣方確認售屋款項無誤。
收費標準比一比
不同系統所提供的履約保證，收費上會有所差異。房仲旗下的建經公司，如永慶房屋的合泰建經、台灣房屋的第一建經、二十一世紀不動產的泛太建經等，履約保證費用幾乎都是房屋成交總價的萬分之六，而費用由買、賣雙方各負擔一半。以一間二千萬的房子為例，作履約保證要一萬二千元，買、賣雙方各自付六千元。
唯一不同的是信義房屋旗下的安信建經、安新建經，凡透過信義房屋仲介的物件，一概提供免費的履約保證服務，是目前唯一不收取履約保證費用的房仲公司。然而，該公司履保並非信託專戶，民眾需自行衡量利弊得失。
銀行或銀行參股的建經公司，收費落差較大，收取房屋成交總價的萬分之二到萬分之六不等的費用。乍看之下，收取費率似乎較低，但銀行大多有設定最低收費，各銀行履保每筆最低收費從二千五百元至六千元不等，民眾還是得多多比較。
即使銀行履保會設定每筆最低收費，但與房仲旗下的建經公司相比，銀行系統的費率更有彈性、通常也比較划算。有的銀行最高費率只有萬分之五、有的銀行則依成交總價帶分數個級距，每個級距收取不同費率、有的銀行則留有個別議價的空間。
以華南銀行為例，一千萬以下的履保費率僅收萬分之五（但每筆最低收費為三千元），總價一千萬至三千萬則收萬分之四，總價愈高，則費率愈低。若是總價超過一億以上，則費率有機會談到萬分之三以下。
履保收取費率的差異，除了會因不同銀行、不同總價而有所差別外，「時間」也會影響到費率。大多數履保的時間都設定為三個月，如果買、賣雙方無法在三個月內完成交易，就得申請延長期限，那麼費率就會往上加。
房仲履保的爭議
履約保證對民眾買、賣房屋多了一層保障，按理說應該是有利而無害，不過房仲系統承作的履約保證卻遭受不小的批評，其爭議主要源自於三個地方。
第一、「多一層保障還是多扒一層皮？」房仲公司每搓合一件成交，已收取總價百分之六的仲介費，而房仲旗下建經公司提供履約保證，又收取總價萬分之六費用，等於仲介費賺一手、履保費又賺一手。
爭議的重點，在於仲介的義務是什麼？如果仲介只負責搓合，沒有其他義務，則額外收取履保費用算是合理。但如果仲介有責任確保買、賣雙方交易順利完成，而履保是保證交易不出槌的措施，則該費用就應該包括在仲介費裡，不應額外收取。
消基會就曾抨擊，房仲收取高額佣金，本該負起保管價金、承擔雙方委託之責任，但如今買、賣雙方卻要另外付錢，實在太不合理。
第二、「履保專戶信託了沒？」不管是銀行或建經公司，履保專戶必需要信託，才能專款專用，保障買、賣雙方權益。但卻有部份房仲旗下建經公司的履保專戶未經信託，而是掛在公司名下，如有內控不良，遭到不肖人士挪用，將造成客戶損失。
因此，不管您選擇哪間公司的履保服務，一定要確保專戶有無信託！
第三、「履保到底保障誰？」由於部份房仲旗下建經公司履保專戶未經信託，專戶所有權是建經公司所有，建經公司逕自從專戶挪用款項的爭議屢有所聞。
以履保的精神而言，專戶內的錢應該要專款專用，拿來支付給賣方，但卻有些房仲旗下的建經公司在房屋還沒過戶前，就先從專戶中提走仲介費。而房仲多聲稱契約中早已詳載規定，並不違法。
更有甚者，先前還曾發生買方因故反悔要中止交易，買方認為交易未完成，想取回履保專戶內的錢，卻發現金額短少，原來是建經公司已先扣除仲介費，最後只能鬧上法院。諸如此類的情事，讓外界質疑履保到底是保障民眾？還是保障房仲？
別和人性對賭
民眾如果想避免發生上述情況，其實可以選擇銀行系統的履保，相對有保障，費用也較低。若房仲強硬要求必須用指定建經公司履保，或者建商不願作履保，民眾可以拒絕或去買其他房子。
履保是一個重要的保障機制，民眾既然花了上千萬買一間房子，不應為了節省數千元而不作履保，選擇賭運氣、與人性對賭。若是賭輸了，那就因小失大了！
本文摘自2018年7月5日出刊之《住展雜誌》435期專題報導單元，同期內容除本文外，並有「買哪更好賺？商辦投資新未來」等，更多內容請參閱《住展雜誌》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
