穩當包租公不可不知道的三件事！
海外置產熱！ 但你不可不知道的是物件的挑選、課徵的稅率、以及匯差的風險……
想到海外投資房地產，賺取報酬率，有幾個事項你需要了解，包括投資的國家、進場的時機與方式、物件的選擇、稅制的試算，甚至後續物業管理公司的管理等，都是極為重要的一環。
且由於現在日本房市為賣家的市場，京榮資產管理株式會社負責人謝鎧駿就表示，「日本現在買家想要買的價格，並沒有跟上賣價的開價，因此在日本的管理公司會不會願意幫你多爭取好的價格，多加篩選標的物，都是非常重要的」。
挑選物件最重要：區域對、交通好、環境佳 都心五區為首選！
若屬於境外投資人，建議可購買都心五區，包括千代田、新宿、涉谷、中央、港區。如同台北市郊區先跌，信義區抗跌的同樣道理，日本都心五區有抗跌的效果。且都心區土地面積相對較小，供給量也少，在租金和租屋需求面上較大，地段的不可取代性低，未來要脫手出售的時候相對比較容易，因此若沒太多時間做功課，都心五區為第一首選。
日本人逐地鐵而居，最好選擇距離地鐵五分鐘左右的標的物，若某些案子報酬率高、交通也方便，就要特別注意是不是鄰近風化場所，若出租給環境複雜的黑道或是酒店小姐，未來在管理上會比較難處理。
在屋齡方面，新屋投報率較低，中古屋投報率較高，但日本房屋五年內折舊幅度最大，五到十年較小，而超過二十五年以上的物件，銀行就不提供貸款，因此若要考慮未來買家貸款的需求，還是要多加考量屋齡，在租金高報酬與房屋保值之間找到平衡。
親自試算稅率：零零總總多達十多項 不要輕易相信毛報酬率
「要注意報酬率是否為實際報酬率，日本的稅比台灣還多，要注意扣掉各種費用後，淨投報率還剩下多少，」淡江大學教授吳孟翰也特別提醒，尤其日本資本利得稅以五年為一單位，五年以內課徵三○％，五年以上則課徵一五％，建議一般人可以考慮長期持有至少五年。
在貸款方面，台灣目前只有六家銀行在日本的分行有提供貸款服務，若購買金額太低、坪數太小、屋齡太老，例如日幣三千萬元以下、坪數二十坪以下的房屋，較不容易取得貸款。此利率相比日本當地人借貸利率、台灣人在本地借貸利率都略高一些，需特別注意租金報酬率是否能抵銷，取得正效益。
匯差風險：以台幣購屋需特別注意匯差 可利用美金、貸款避險
兩年前日本房產開始熱，當時日圓兌美元在八十五至九十元之間，現在則跌到一○○至一○五元間，當時若以現金購買，雖然房價有漲，但因匯率貶值的影響，光匯差就損失一○％，產生匯差的風險。
不過目前日圓匯率處於低檔期，比較沒有匯差的風險，未來若日幣升值，則可以考慮以貸款、美金的方式避險。
【完整內容請見《卓越》月刊2014年4月號】
想到海外投資房地產，賺取報酬率，有幾個事項你需要了解，包括投資的國家、進場的時機與方式、物件的選擇、稅制的試算，甚至後續物業管理公司的管理等，都是極為重要的一環。
且由於現在日本房市為賣家的市場，京榮資產管理株式會社負責人謝鎧駿就表示，「日本現在買家想要買的價格，並沒有跟上賣價的開價，因此在日本的管理公司會不會願意幫你多爭取好的價格，多加篩選標的物，都是非常重要的」。
挑選物件最重要：區域對、交通好、環境佳 都心五區為首選！
若屬於境外投資人，建議可購買都心五區，包括千代田、新宿、涉谷、中央、港區。如同台北市郊區先跌，信義區抗跌的同樣道理，日本都心五區有抗跌的效果。且都心區土地面積相對較小，供給量也少，在租金和租屋需求面上較大，地段的不可取代性低，未來要脫手出售的時候相對比較容易，因此若沒太多時間做功課，都心五區為第一首選。
日本人逐地鐵而居，最好選擇距離地鐵五分鐘左右的標的物，若某些案子報酬率高、交通也方便，就要特別注意是不是鄰近風化場所，若出租給環境複雜的黑道或是酒店小姐，未來在管理上會比較難處理。
在屋齡方面，新屋投報率較低，中古屋投報率較高，但日本房屋五年內折舊幅度最大，五到十年較小，而超過二十五年以上的物件，銀行就不提供貸款，因此若要考慮未來買家貸款的需求，還是要多加考量屋齡，在租金高報酬與房屋保值之間找到平衡。
親自試算稅率：零零總總多達十多項 不要輕易相信毛報酬率
「要注意報酬率是否為實際報酬率，日本的稅比台灣還多，要注意扣掉各種費用後，淨投報率還剩下多少，」淡江大學教授吳孟翰也特別提醒，尤其日本資本利得稅以五年為一單位，五年以內課徵三○％，五年以上則課徵一五％，建議一般人可以考慮長期持有至少五年。
在貸款方面，台灣目前只有六家銀行在日本的分行有提供貸款服務，若購買金額太低、坪數太小、屋齡太老，例如日幣三千萬元以下、坪數二十坪以下的房屋，較不容易取得貸款。此利率相比日本當地人借貸利率、台灣人在本地借貸利率都略高一些，需特別注意租金報酬率是否能抵銷，取得正效益。
匯差風險：以台幣購屋需特別注意匯差 可利用美金、貸款避險
兩年前日本房產開始熱，當時日圓兌美元在八十五至九十元之間，現在則跌到一○○至一○五元間，當時若以現金購買，雖然房價有漲，但因匯率貶值的影響，光匯差就損失一○％，產生匯差的風險。
不過目前日圓匯率處於低檔期，比較沒有匯差的風險，未來若日幣升值，則可以考慮以貸款、美金的方式避險。
【完整內容請見《卓越》月刊2014年4月號】
