跟低利說再見？ 房市將步入後彭淮南時代

【文/住展雜誌】明年，是房市關鍵的一年。除了雨遮不可登記新制上路之外，央行總裁彭淮南將退休，後續房市管制措施與利率的變動，可能會讓房地產市場產生新的化學變化……

由於央行未跟進美國升息，台灣重貼現率持續位在歷史相對低水位，房貸利率更是殺到破底。據央行統計，五大行庫今年十月新承作「購屋貸款利率」竟連降至一點六二七％，創下近七年新低，僅次於九九年六月創下的一點六一六％（房貸利率，非重貼現率）最低紀錄。

房貸利率持續下探，不只讓社會各界跌破眼鏡，恐怕就連過去不斷提醒民眾「利率不可能一直都這麼低，要注意升息風險」的央行總裁彭淮南都始料未及。

攤開央行利率決策，上一波升息循環從九九年拉開序幕，「重貼現率」由當年第一季低點一點二五％，持續拉高到一點八七五％。當升息循環期間，有些學者、專家甚至預測不久的將來，房貸利率可能拉高到三％、甚至五％以上，沉重的利息將誘發房地產崩盤。

但事後證明，當初許多人的預測都錯了，因為央行不僅未再進一步升息，隨後利率更是一降再降，降到一點三七五％歷史次低。不只利率意外下調，近年銀行大幅鬆綁房地產貸款、積極承作相關業務，陸續推出低利率房貸、四十年房貸、二段式房貸等方案，讓人跌破眼鏡。



房市軟著陸 低利是功臣

談美廣告董事長林談直言，「不得不說，這波房市軟著陸，低利幫了很大的忙！」他解釋，金融海嘯後房價漲得太高了，如果央行沒有引導利率走低，那這波房價從高點掉下來可能會變重挫，不管是建商或是銀行都撐不住，搞不好釀成台版金融危機都有可能。

誠如林談所言，台灣房市之所以能夠成功軟著陸，降低對金融、社會動盪的風險，央行所營造的低利環境確實功不可沒。

低利雖讓房市軟著陸，但同時也產生一些後遺症。正詠建設董事長林信郎分析，低利減緩房價下跌速度，但在緩跌的環境下，催生出買方「未來房價更便宜」的心理期待。因為房價一年跌一點、隔年再跌一點，買房急迫性一旦消失，原本要買房的人就會轉趨觀望；買氣不出，成交量就難大幅反彈。