律師：建商的裙帶關係也會影響爛尾樓發生

文／王奕淳

一般民眾可能知道，爛尾樓的成因是實力不夠的建商在營建成本提高、打炒房政策壓縮利潤之下，後續資金成本不夠而導致。對此，鼎禎國際律師事務所律師陳建州補充，其實建商負責人的人際跟裙帶關係也很重要。

複雜的投資槓桿是致命傷

針對去（2023）年7月發生爛尾樓事件的『泊山妍』，陳建州展開地毯式的全面檢視相關資料，最後才在診斷陳俊良的人際、裙帶關係，以及與人往來投資的過程中，找到問題所在。

他說，『泊』案蓋不下去，主要因為嘉源建設負責人陳俊良之前私底下承諾過許多投資「過」他的人，包括嘉源的股東。據悉，他一貫的作風，都是找人來投資，當成不了案時，用後面的案子來允諾補償，後來這個洞越補越大，眼見要開天窗，他就落跑了。關於這一點，民眾只能多跟業者相關的人事物，多旁敲側擊了。

民眾購屋時，若想規避不良建商的風險，不妨從尋找大代銷、大建商的建案入手，主要因為一般大代銷、大建商，推案規模龐大，可參考由專業房地產市調研究機構，每年以推案量統計出來的10大代銷、建商。另外，一般大代銷承接的建案，事前都已先排除風險，主要也是因為他們擔心案子賣完請不到款，因此不妨由他們先替購屋族把關。

合建案地主出地 建商出資

另一個令人擔憂的是，承接這類危老改建案，多為小型建商，而很多小型建商就小到跟地主一樣，如果有資金或能力，遇事可以獨自周轉、處理，那已經算是幸運。

「現在發生很多的狀況是，建商連那一點錢都沒有，還是靠地主的土地去設定抵押來貸款，然後地主不明就裡，土地就設定給建商，合建案拿地主的土地去設定抵押，這是最嚴重的爛尾樓狀況，風險最高。」宏道法律事務所律師蔡志揚說。

然而建商要用地主的土地去借錢，當然需要地主同意，原則上地主應該就會知道，事實上又怎麼會演變成這樣？

民眾必須注意合約內容，如果涉及到土地所有權或受益權轉移，例如設定抵押、信託受益權轉讓等都隱藏極大風險；另外建商進行土建融的資金來源，若體質好的建商，通常能跟銀行借款，而非找來融資業者合作，同樣風險也會提高。陳建州提醒，若建商過程中不斷換約，民眾也要提高警覺。

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