履約保證制度選擇 降低爛尾樓風險

文／王奕淳

爛尾樓事件不時發生，民眾對此除了擔心受怕外，自己也有一套判斷標準，如根據建商、地主是否同一個人，判斷爛尾樓發生可能與否，認為兩者若相同，便可加以信任，但真是如此嗎？

建商同是地主不一定可靠

事實上，合約的陷阱地主很難辨識出，且按常理合建案，地主不用拿土地設定抵押給建商貸款，很多都是因為地主合約沒看清楚，即使最後出事，法官也不會採納這樣的說法。「很顯然這樣的建商在經營管理跟財務狀況，就不合格。」宏道法律事務所律師蔡志揚說。

主要因為危老地主很多都是8、90歲的阿公阿嬤，合約上的字不見得都認識，更何況看得懂意思，像是『泊』案整地時建商也有買地，相對的，地主們就覺得這樣比較可靠，比較容易答應讓建商拿地去借錢。

另外，蔡志揚也說，因為在設定抵押時，很多地主以為只是去辦信託，或是看不懂條文背後的意義，以為這些是正常的程序，就糊里糊塗的簽下去，不知道後面隱藏這麼大的風險。

最後，有些業者在簽約時，還會自己找來代書、律師在場坐鎮，營造買方安心感，然而這些專業人士都是建商找來，建議民眾最好還是自己找代書、律師看過合約，例如可請律師協助把關合約內的條文用語、退場機制對地主是否有利等。

地主的土地如果沒有設定抵押的話，至少發生爛尾樓時，地主還保有土地，銀行不能隨便拍賣；至於已購客可以拿回多少錢，跟該建案採取的履保方式有關，因此購屋族購買預售屋時，建案選擇哪一種履約保證制度至關重要（見圖表），「履約保證共有五種，其中價金返回是最好的，一定得還，但實務上非常少，因為興建期間資金運用缺乏彈性，其次才是價金信託。」蔡志揚說。

事前問診把脈 降低風險

危老若要成功，關鍵在於建商跟地主彼此之間的信任，然而近來這些案例紛擾，是否會打擊有意走危老改建的民眾？關於這一點，陳建州認為只要有這個需求跟現實住宅安全的考量，民眾還是會想要參加，但為降低風險，須評估多面向，包含建商、合約審議，以及警覺性，否則一生辛苦積蓄，遇到無良建商，可能就蒸發掉了。

建議民眾事前不妨可以找專門處理都更危老糾紛的律師，畢竟他們處理過的案件多，哪些名不見經傳，或有裙帶關係的業者、上下游關係的建商，或銀行行庫體制有問題的，他們在處理案件時，都比民眾清楚，且這些檯面下的訊息網路上通常不流通，除可以協助排除合約陷阱，也可以協助給予合建機制上的合理反饋。

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