小宅挑選關鍵這「動作」 專家爆最好的格局

文／朱福山

一般來說，民眾購屋時，當然偏好坪數大、夠氣派的好宅，不僅有較多可供規劃的空間，對於格局的要求也相對較低；然而在目前主流的低總價、高單價的房市裡，考量各方面實際條件，多數人需在小格局產品中做出選擇，如何在有限條件下，挑選購屋族適合的小宅產品？漢華機構副總經理管清智對此提出一些建議。

看屋關注合宜尺寸

受限於購買力，剛性需求的自住客又必須購買小宅時，建議民眾盡量選擇方正格局，盡量不要去買奇怪的格局，看屋時不妨直接詢問現場銷售人員樣品屋的空間尺寸，尤其是面寬，管清智說：「2房合宜好住的內客廳，面寬是3米2，但現在高公設比，房型尺寸縮小，所以2房面寬如果有3米都還可以接受，若縮小到2米8，則是極限；而房間面寬尺寸，合宜的極限尺寸則是2米。」

看當層平面圖時，還要注意2件事情，除了上述提及的格局形狀跟尺寸外，再來就是當層6到8併，2部電梯較合宜，若15層樓以上，則要3部電梯以上才夠，而當層8併以下，都還算較合宜居住，不過還是要回到建築規畫，且當層越多併，因梯廳走道長，自然就會拉高公設比。

主力2房型態多元

以目前市場上去化最快的2房產品為例，主力規格為20坪以下及21至25坪，房型格局可再細分為4種型態：20坪以下「極小2房」，21至25坪「小2房」，26至28坪「正2房」，及28至30坪「大2房」產品。

除了坪數差別，在衛浴上，還可分1套、1套半（指如廁頻率高於淋浴，所以減少半套淋浴空間）和2套衛浴的差別，所以市場上出現很多「2房2衛」產品，早期沒有這類產品，但現在2房2衛的產品訴求多，且機能也很多元。

過去一年青埔主要的交易量，就落在2房產品，管清智說：「主要成交以合宜的2房坪數產品為主，反而極小化的2房交易量沒有變大，所以過度的極小化2房產品，我認為在逐漸式微，需求落在21至25坪合理的2房，這是較受自住客青睞的產品規格。」

交屋浮現宜居問題

事實上這類產品，市場上已經出現3、4年了，當時在新北江翠北、五股洲子洋等重劃區就有這樣的現象出現，目前進入交屋潮，屋主準備入住時，卻發現不合宜住的問題。

深耕合法隔套市場多年的富品創毅工程發言人林泰博表示，「購屋族當初去看預售屋時，從平面、家配圖看不出哪裡特別有問題，但現在面臨交屋潮，才發現真正的問題來了，因為成屋跟當初購買時的平面圖，或樣品屋尺寸上有差異。」

以小宅產品的格局必要條件「當層多併」來看，受限於坪數尺寸大小，難免有長條形、不規則形等房型出現，這類產品走道空間多，銷售時會把這些走道、過道空間，勉強做出一個機能，例如把過道空間放大，放一張沙發、電視牆面，硬擠出一個客廳的空間，實務上入住後會發現它是不好住的尺寸。

少做1動作差很大

林泰博說：「跟屋主到現場丈量時，他們才發現『合宜尺寸』的問題，主要因為交屋後是空屋狀態，而看預售屋時的樣品屋是擺滿的，現場丈量完尺寸後，規劃衣櫃、床等家具時，才發現衣櫃的門不能開，一問才知道，當初在看樣品屋時，屋主根本沒有試著去拉門、開抽屜。」

另外，樣品屋裡的廚房規畫沒有備餐櫃，但現在多數人都希望家裡有微波爐、水波爐、氣炸鍋等；冰箱擺放位置的預留深度也不夠，或是樣品屋裡放的是小尺寸冰箱，現在多數人都希望使用大尺寸冰箱等問題，這些細節都是民眾在賞屋時容易忽略的地方。

責任編輯／王奕淳

註：完整文章見住展雜誌491期

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