都更條件是什麼? 都更流程懶人包教你一坪換一坪

|▍魔鬼三關卡:事業概要、事業計畫、權利變換計畫三階段
房子劃入都更範圍,資格確認後,接下來就是都更當中最繁雜、最耗費時間精力,時常卡關的三大階段了,分別是「事業概要」、「事業計畫」、「權利變換計畫」,每個階段都需要提出申請書、計畫書,以及公聽會紀錄和同意書等相關證明文件,並經官方都市更新審議委員會審議後確定。

都更條件是什麼? 都更流程懶人包教你一坪換一坪

(圖片擷取自台北市都市更新處專區)
01|事業概要
第一階段先報送事業概要,這塊是整體計畫構想的部分,包含更新單元的範圍,並且取得法定的都更同意比例(如建物面積和所有權人數)2分之1。
02|事業計畫
進入都更案的實質規劃細節,以確保計畫的可行性,包含主導者、建築設計、安置計畫、容積獎勵、財務計畫等,此時要取得的法定同意比例門檻就更高了,有時可能要到4分之3,甚至5分之4,這是三個階段當中唯一無法省略的階段。
03|權利變換計畫
當建築設計在前一階段被確定下來後,就可以提出權利變換計畫,針對更新前、後權利價值估價,選配程序,更新成本提列等。

整個三階段走完,權利變換計畫核定後,就可進行後續拆除與重建作業了,包含申請建照、發包施工與交屋,並進行成果備查後,都更才終於算完成。

|▍一坪換一坪很合理啊 為什麼建商都說做不到?
都更重建後,住戶到底能換回什麼樣的房子呢,一坪換一坪又是怎麼來的?2012年中華民國直轄市市長選舉(五都大選)期間,台北市長參選人郝龍斌喊出老舊公寓「一坪換一坪」引發關注,此後一坪換一坪,就成了許多民眾朗朗上口的口號。

然而,在新屋公設比和建築成本都愈來愈高,容積率有限的情況下,要達到實質室內一坪換一坪,執行面相當困難,也容易引發爭議。大原則是土地持分大,原有社區住戶少,且重建後房地價值愈高,換算下來每戶能分回的價值愈高,就愈有機會。

舉例來說,一棟4層樓公寓住戶共4戶,每戶扣除公設比後實坪為30坪,且每戶價值都相同;重建分回扣除成本後,房地總價為5000萬元,均分下來每戶為1250萬元,若當地新屋房價每坪30萬元,以公設比33%計算,住戶分回30坪的室內實坪和10坪的公設,約1200萬元,還在每戶分回的價值內,因此就可達到一坪換一坪的成果。

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但一般案例可能比較接近這樣:一棟4層樓老舊公寓共4戶,重建前房地合計總值5000萬元,且依據每一層樓每戶不同的價格,可得甲、乙、丙、丁的權利價值分別為20%、10%、30%、40%。假設重建後該棟建物房地總價值為1億8000萬元,扣除共同負擔的成本8000萬元後,剩餘1億元重新分配,甲、乙、丙、丁分別可分回2000萬元、1000萬元、3000萬元、4000萬元。

若原住戶扣除公設比後實坪為30坪,且當地新屋房價每坪100萬元,因為丁權利價值比例高達40%,可分回室內30坪和公設10坪,達到實質室內一坪換一坪,其餘住戶皆有難度。

且上述案例已經相當簡化,實務狀況將更為複雜,最常見的可能是「實坪換虛坪」的一坪換一坪,用室內30坪,換成新屋權狀坪數30坪,但扣除10坪公設後,實際室內坪數只剩下20坪左右。因此想一坪換一坪,得天時地利人和才有機會啊!

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