承租方沒報稅 可以申請自用土地增值稅嗎？永慶房屋解答！

出售房屋不只要繳房地合一稅，土地在持有期間的增值漲幅也要申報繳稅。曾有屋主在出售房屋時，隱匿出租事實，以自用稅率申報土地增值稅，沒想到後續被主管機關追查申報不實，不但要補繳還要加計2倍罰款。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，土地增值稅分為10%的自用稅率，以及20~40%累進制的一般稅率，因此土地自用可以比一般用途，節省至少一半稅金，且一般稅率按漲價倍數來決定稅率，土地增值越多稅率就越高。

但只要賣屋的前一年內只要有出租使用，土地增值稅就應按一般稅率申報！陳俊宏提醒，承租人只要有申報租賃支出來抵扣所得稅，或曾以租賃契約辦理戶籍遷入，這些資料都可成為主管機關查核租賃情形的管道。也不要以為承租人沒有申報租賃支出或沒有設籍，就可以申報為自用稅率。因近年來政府推動租屋補助，承租人不須取得房東同意即可申請，也是另個可能被查核有出租事實的管道。

陳俊宏呼籲：「千萬不要以身試法，一旦遭主管機關查核申報不實，除了要補稅再繳納罰款，還可能觸犯使公務員登載不實、偽造文書等刑事責任，實在得不償失。」他補充，目前土地增值稅共有兩種情形可適用10%自用優惠稅率，包含「一生一次」與「一生一屋」，建議消費者可以先確認是否符合相關條件。

「一生一次」優惠稅率，除了出售的前一年內沒有提供營業或出租使用，還要符合地上建物必須是土地所有權人或配偶、直系親屬所有，並已在該地辦成戶籍登記；同時都市土地面積未超過3公畝(約90坪)，或非都市土地面積未超過7公畝(約211坪)；最重要的是一人一生以使用1次為限。

而「一生一屋」優惠則沒有使用次數限制，但必須使用過「一生一次」之後才能使用，條件也更嚴格。不僅要在出售前5年內沒有提供營業或出租使用；並符合土地所有權人或配偶、未成年子女設有戶籍連續滿6年、持有自用住宅滿6年；還要出售時沒有該自用住宅以外房屋；同時都市土地面積未超過150平方公尺(約45坪)，或非都市土地面積未超過350平方公尺(約105坪)才適用。

若民眾還有土地增值稅的其他疑問，如自用優惠稅率是否可多戶一起辦？重購退稅的相關規定等，歡迎到《永慶房仲網》的「知識」專區了解更多。