不動產法律系列 社區管委會要負什麼責任？

[房地王/胡兆陽報導]
隨著國民生活水準的提升，現在有許多民眾喜歡買「社區管理嚴謹、公共設施完善」的房子，但是最近全台灣發生一連數起，社區管理委員會因為疏於管理、修繕社區的設施，導致住戶的居住權益受損，而被住戶提出告訴、判決要賠償住戶的例子，值得大家在維護居家品質之時，也要懂得捍衛自身的居住權益。

▲當社區共有或共用設施損壞而造成身體傷害時，住戶可以向管委員要求賠償。

案例一 汐止區某社區因污水管線老舊、疏於維護，使得某戶的廁所馬桶噴出糞水，住戶憤而控告社區管理委員會，並求償屋內修繕費、精神賠償，法院認定管理委員會疏於維護污水管線，判決管委會要賠償此住戶30多萬元。

案例二 台中市某社區地下停車場的天花板掉落水泥塊，砸壞下方的住戶車輛，住戶控訴管委會不但不賠，還拖了9個月都還沒有修好，萬一天花板的水泥塊掉下來砸到的是人、不是車子，該怎麼辦？

法律賦予社區管理委員會的權責

項目
公寓大廈管理條例
內容

定義
第三條
為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織

成立公共基金
第十八條
公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。

管理公共基金
第二十條
定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告

其他主要職務
第三十六條
共有、共用設施、公寓大廈及其周圍安全、環境維護工作、財務報表制作及公告等

資料來源：公寓大廈管理條例

案例三 某社區發生住戶騎機車外出，經過地下停車場出口時，被故障而突然落下的鐵捲門壓傷，該住戶不甘受傷而向管委會提出「慰問金」要求，但是管委會以「於法無據」拒絕，雙方決定走上司法一途。

收管理費就要負責維修

從以上的案例可以看出，只要社區發生大大小小的事件，幾乎都和社區的管理委員會脫離不了關係。法界人士表示，根據公寓大廈管理條例的規定，社區的管理委員會是為了執行區分所有權人會議決議的事項，以及管理、維護公寓大廈等工作而設立的組織，所以能夠收支、保管及運用社區的公共基金，但是相對的，也要負起社區共有、共用及附屬設施的點收、保管，以及公寓大廈和周圍的安全及環境維護責任。

▲大樓外牆瓷磚如果掉落砸傷人，該社區的管委會要負起全責。 買房討論這邊加入>買房討論

由此可知，社區的住戶如果因為社區內的共有、共用及公共設施（包括前面提到的污水管線、停車場天花板、停車場出入口的鐵捲門都屬於在內）的損壞，而造成居住權益的受損，可以向管理委員會提出請求賠償；不過，若是管理委員會已經很認真維護社區事務、沒有失職之處，或是住戶的損失甚為微小，則不見得上法院就一定會勝訴。 至於住戶如果因為這些事件受害，而要向管理委員會請求額外的「精神賠償」或「慰問金」，可以和管理委員會先到區公所的調解委員會，協調出彼此可以接受的金額，不必一開始就上法院打官司，以免勞民傷神；如果雙方實在是談不攏，再上法院也還不遲。