市場從瘋狂到急凍 2025年房價將現「震盪三部曲」？

文／翁嘉妤

回顧2024年國內房市可說是大起大落，其中三個關鍵因子——新青安政策、限貸令和第七波信用管制。

新青安政策逆轉房市，市場買氣急速轉熱，自2023年八月上路後，持續燒到2024年，四處掀起搶房熱潮，交易量創新高、房價一去不回頭，建商也趁勢瘋狂推案。

眼看情況瀕臨失控，政府的打炒房政策、限貸令輪番上陣，試圖壓抑這把新青安野火，終於在下半年火勢稍微被控制，但房市少了這把火，卻是直接進入寒冬，賞屋人潮、交易量瞬間腰斬，堪稱寒流過境。

房市將持續震盪

大好大壞集結的一年已過，展望2025年房市，水位恢復時間點將是民眾購屋的關鍵，本刊在《2024年十月號》曾探討銀行水位將陷入無解循環，是否將有機會找到解方？但同時面對被大幅嚇跑的買氣，建商推案縮手、案量短時間暴增的重劃區，價格行情也面臨盤整，2025年的房市情況，恐將繼續震盪。

去年在各大社群平台上，充滿許多「我搭上新青安列車，終於買到房了！」的貼文、又或是接待中心的代銷專案提到，「這個案子很熱銷，開案不到一個月就賣光。」2024年的房市交易表現堪稱火熱，根據信義房屋公布最新數據，去年全年全台的建物買賣移轉棟數，推估落在約35萬棟，相較2023年大幅成長16.8％，更寫下11年以來新高紀錄。

不過上半年和下半年的市場，簡直是兩樣情，在去年前八個月市場交易非常熱絡，但十月開始，也就是「金龍海嘯」來襲後，受到房貸水位緊縮影響，加上整體資金利率水準拉高，交易量進入明顯量縮，10月及11月六都的房屋交易量創下二月以來新低，整體房市瞬間進入寒冬。

交易往低價區靠攏

擁有逾20年市場經驗的漢華機構副總經理管清智直接點出，今年交易量將往相對低單價區域移動，「以北北桃而言，三至四字頭的建案仍會有交易量，以桃園的大園客運園區和草漯重劃區來說，因為草漯的生活機能成形了，所以兩區相較之下，大多的交易量會往草漯靠攏；至於新竹頭份和竹南上了五字頭，交易量就會跑去湖口，預估今年到2026年都會以此為交易主軸。」

全國房仲公會理事長王瑞祺則分析，「因為新青安政策上路，去年上半年的交易量市場是中古屋在撐、下半年則是新成屋，而在今年住宅的交易量將持續緊縮，反而因為政策打住不打商，商廠辦的供給會持續暢旺。」

AI加持商廠辦續燒

金龍海嘯略過商廠辦市場，攤開宏大國際資產的統計數據，去年商用不動產交易量達1721億元，創歷史新高，其中工業地產及廠辦成交量高達1279億元，占比達七成。

其中金額前三高的交易案都突破百億元，像是台積電砸171億元購入南科廠房、台壽保砸約137億元買桃園航空城產專區土地，以及樸永及海悅等以131億元購買芙蓉大樓部分持分。

「去年台積電、輝達和超微等AI大廠訂單暴增，帶動高科技業積極購地擴廠，加上電商、物流等產業持續成長，建商看好企業自用廠辦、商辦市場，共三大因素推升下，商用不動產交易金額創新高，展望2025年，商廠辦成交量將明顯放大。主要是今年很多商廠辦大樓都會陸續完工，逐漸補足需求缺口。」宏大國際資產總經理陳益盛看好今年商廠辦市場。

開發商減量經營過寒冬

相較之下，住宅市場依舊被一股房市冷氣團籠罩，不只民眾購屋意願下降，建商在推案方面也大幅縮手，根據本刊觀察及相關建商公會統計，去年第四季就已經出現延推狀況，全台延推案量就超過4000億元。

其中，北台灣預估遞延量達約2000億元，而中南部則皆逾1000億元。華固建設董事長鍾榮昌不諱言，今年開發商將面臨「減量經營」，推案量與價格都會往下掉；中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄也表示「價穩量縮」將成今年房市新格局，預估推案會減少10％左右。

「今年還會推案的大概剩下大型建商，慢慢清土地庫存，不過住宅市場真的太冷，所以他們大多還是會沿著高鐵、建設題材周圍推案，或是轉戰ESG商辦市場。」王瑞祺分析，中小型建商是保守派，伺機而動，而大多的小型建商則是選擇完全停止推案。

此外，根據本刊彙整，今年上半年有部分建商對高鐵特區和產業園區保持信心，像是北台灣就有約六個百億元案量，推案意願較為明確，而50至百億元的則有14案，不過楊金龍的這堂「Lesson」會上多久，主要還得看329檔期水位下降程度，成為判斷房市景氣的關鍵時間點。

美元強勢導致限貸循環

至於銀行水位警報到底何時才解除？追本溯源新青安的還款寬限期延長至五年，因此銀行水位恐怕在短期內很難回填，再加上根據永慶房屋的統計，今年預售屋又將再次迎來一批交屋高峰潮，面對緊縮的銀行水位，全台恐有逾十萬戶受影響，其中台中市則是連續兩年爆量交屋潮的重災區。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛表示，眼下金錢荒無解，而川普上任，市場預期美元強勢之下，恐怕會讓存款資金往外跑，銀行為了緩解滿水位的放款額度，積極搶存款，希望能多湊一點放在存款額度上的資金，但今年即將迎來的交屋潮，錢又要從哪來？看來台灣房市恐怕將陷入「限貸循環」。

推案量縮、銀行水位也不被看好，在房價方面更是將迎來震盪盤整。攤開永慶房屋的統計數據，觀察近五年七大都會區的住宅總價變化，除了台北市是負成長之外，其他都會區皆是雙位數的成長率，其中新竹縣市漲幅最兇，達58.4％，第二名則是高雄市，五年的漲幅也有47.7％。

房價將現「震盪三部曲」

興富發副總經理廖昭雄在去年的法說會上坦言，今年市場的價格，降價絕對是必然的。王瑞祺則預估蛋黃區的房價將往下修正5至10％，「蛋白區會是上半年盤整的第一波，下修幅度大約是10至20％，這修正其實只是回到正常該有的價格，畢竟過去兩年來都在『亂漲』。」

展望2025年，房價將出現震盪三部曲，陳益盛預估第一波跌價的將會是中古屋，因為多年前的成本較低，這兩年的高價是隨著房市買氣上漲，下修5至10％回到正常價格。而第二波降價的則會是新成屋，與房地合一稅有關。

過去民眾對於房市有漲價的預期心理，加上受房地合一稅影響，五年內轉賣房產最重將被課45％稅金，因此不少人打算撐滿五年再脫手。不過隨著房市進入2025年的寒冬，可能有部分購屋族預期未來市場將走跌，而對比過去的成交價也翻了幾倍的漲幅，因此「剛入冬」便決定找下家接手，選擇「少賺為贏」落袋為安，這時新成屋的市場行情相對容易鬆動。

至於預售屋市場，過去不少預售案都採「銷控漲價」策略，也就是分段漲價，但去年市場遽變，已有不少業者開始祭出如優付方案，或搭配裝潢、送家電、送傢俱等變相降價手法，無奈反應不如預期，甚至有業者傳出直接不含裝潢，每坪可折價兩萬元的加碼方案，整體而言，今年預期將是小幅度震盪、大多價撐的趨勢。

建商四大抗寒術

究竟寒冬中建商又要如何自保存活？本刊彙整出「四大抗寒術」，無論是中小型或大型建商，採取的策略基本上多以「不買地」為原則，轉向跟政府合作都更案，或是捷運共構BOT案、地上權等等。

像是興富發建設和冠德建設就對外宣布不購地，廖昭雄表示由於現階段環境氛圍轉變、政策不明朗，且土地價格居高不下，決定暫停購置素地，僅會考慮都更和危老案。而小建商同樣也是不購地的策略，大多會靠攏面積無需太大的危老案。

「也有建商選擇持續獵地，不過區域會偏好重劃區的『農地』，因無需開發計畫，不動工也沒關係，所以若國土計畫法在今年順利上路，就可以期待土地變更。」陳益盛掌握近期在市場上對抗寒冬的消息，向本刊揭露，有建商以此方法鎖定包含新北的溫仔圳、桃園的航空城周圍等農地。

此外本刊也觀察到，過去行之有年的「養地」，大多改建成停車場，或是出租保持收益，也有建商因應房市寒冬而將案子延推，便將空地搭建成接待中心或是聯銷中心，換個方式養地。

實際走入案場，本刊更發現，隨著剛性自住買盤成為當前市場的唯一保命符，建商品牌價值已成為重要決勝關鍵，舉例來說，基隆地區自從打房政策後，整體市況熱度一落千丈，不過白天鵝建設在大武崙生活圈推出的『白天鵝安幔』，就因知名品牌效應推升了討論度，週來人約30多組，表現格外亮眼。

去年國內房市洗了三溫暖，從新青安政策、限貸令到第七波信用管制，不僅讓購屋民眾從買房天堂，瞬間掉入膽顫心驚的籌錢地獄，甚至衍生不少亂象。展望2025新的一年，房市將是否持續被寒流籠罩，最大決定權恐怕得看政府對於貸款條件是否鬆綁，又或者是銀行水位警報何時能順利解除。

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