台灣REITs修法啟動 KPMG：將擴大投資彈性與專業化，助台灣成為亞洲資產管理中心

我國不動產證券化自2003年不動產證券化條例上路後開始，歷經20年來，台灣不動產投資信託基金（REITs）總共發行有10檔，經過清算後剩下6檔，占台股市值不到 0.1%，相較於周遭市場發行數量較少、規模也較小，仍有很大的成長空間。但在2024年不動產證券化修法後，將擴大不動產證券化事業參與範圍並提升管理專業度，有望為金融市場挹注新活水。KPMG安侯建業於今(11)日舉辦「不動產證券化投資」研討會，邀請專家探討不動產證券化投資市場的概況與機會、了解相關稅務和法律議題，希望為投資人提供專業且全面的說明，並協助客戶制定適當的投資配置及金融資本規劃。

KPMG安侯建業執行長施威銘觀察，不動產證券化金融商品在國際已發展數年，以長期穩定收益作為特點廣受各國投資人喜愛。亞洲市場中尤其以日本、新加坡績效表現亮眼，投資報酬率約4%~7%，且投資標的更為豐富、多元。目前日本市場共58檔REIT，總市值約1,100億美元，亞洲之最；新加坡REIT規模則約900億美元，所佔新國股市市值比例12%為亞洲最高。相較之下，台灣市場受限規模小、發行量少導致市場發展過於緩慢，目前僅剩6檔且投資報酬率約2%~4%，投資標的多囿於辦公、旅館或商場類之不動產，因此政府希冀透過修訂制度面的方式給予刺激，以增加台灣不動產證劵化市場的國際競爭力。

KPMG畢馬威不動產顧問有限公司副總經理林昇恒指出，過去REIT採信託架構，由信託業者擔任發行商，但由於信託業者大多都委外給管理機構負責資產管理，形成權責分離、態度保守的情況，無法吸引投資人買單。然而此次導入基金架構下，由不動產投資專業機構發行、管理不動產，信託業者僅為保管監督。有望透過專業機構參與，投資態度轉向積極多元，打破市場停滯現況。

我國發展REIT至今，除了不動產證券化條例上路之初有過發行潮，大多都未見波瀾。並且在近年ETF成為台股寵兒的同時，收益率不高的REIT就被拋出投資人的清單外。不過在此次修法中，市場上已有多家投信業者有意發行REIT，可借鏡日本、新加坡成功經驗，發揮自身專業能力與視野，把投資標的跨足倉儲物流、醫療機構、數據中心等不動產類型，把眼光放向國際不動產市場。不動產證券化的本質就是金融商品，只要收益率能獲得投資人青睞，REIT的規模成長以及擠身亞洲資產管理中心的目標都只是水到渠成。

國泰證券投資信託股份有限公司協理吳惠千表示，過往台灣REITs基金的投資項目受到法規侷限，多以傳統出租型商用不動產為主，收益雖然穩定但較難有突破性成長，致使信託架構REITs在台灣發展將近20年卻未能蓬勃發展；預期未來修法後、由投信發行的基金架構REITs，在投資方式及投資範圍上可以有更多彈性、更多元化的選項，同時再搭配投信成熟的基金投資、運營管理及行銷資源，改良版基金架構REITs將可創造更好的基金績效，為台灣REITs市場帶來新篇章。

協合國際法律事務所合夥律師谷湘儀分析，證券化商品要能發展成功，必須在三個面向都能滿足，包括：一、法規友善、具發行彈性及效率，商品易於規劃可逐漸增加規模；二、產業集團的參與，提供優質資產且可便利移轉。三、稅賦誘因、政策鼓勵。目前基金型REIT的修法和討論，使我國的證券化法制跨了一大步，也帶來新的曙光和商機。

無論是不動產證券化條例及將要上路的基金型REIT，二個修法草案都已在立法院討論中，為使新型態的REIT能夠發展，鼓勵民間投入，現行修法草案都還許多法律疑義待解決。配合發展我國成為亞洲資產管理中心的目標，REIT也必須法規檢討及鬆綁。尤其是不動產的定義過於侷限，以及投資公共建設或基礎設施需開放採行SPV的持有架構，均有法規檢討空間，應思考如何建立法規友善的環境並邁向REIT 2.0，共同打造REIT產業鏈，留才引資，開創REIT新局。