以房養老退休金不無小補 千萬元房子可以月領1.6萬

[房地王/盧振池報導]

隨著土地銀行、合作金庫等公營銀行一個、一個投入「以房養老」的市場之後，民營銀行眼見台灣人口老化的趨勢越來越明顯，以及「以房養老」的商機也越來越大，預計下半年也有1至2家的民營銀行要推出自己的「以房養老」業務。 站在購屋民眾的立場來看，辛苦打拼一輩子的「房子」在屋主老了之後，還能提供自己最需要的退休金，這麼好康的方案也就可以增加更多年輕人購屋的意願及動力。然而問題是，現在應該要買多少錢的房子？才能讓自己年老之後，每個月領到足夠的退休金？

▲房地產可出租、可自住、可增值，還可以當退休後的養老金。

要回答這個問題之前，一定要先假設房價將來是「持平」不漲不跌的。銀行業者表示，現在主要購屋的年齡層普遍在35～45歲之間，但是銀行大多規定「年滿60～65歲」才能申辦「以房養老」業務，兩者之間還有20多年的落差，房價是漲、是跌？幅度有多大都沒人知道，因此還是要以「購屋原價」做為計算基準比較妥當。 其次，要先搞懂銀行業者計算「以房養老」的月領退休金是怎麼算出來的？各個銀行大致的做法如下：

先將準備辦理「以房養老」的房子拿來鑑價，假設鑑定價格是總價1,000萬元。

「以房養老」稱為－逆向抵押貸款，除了限制申辦的年齡，銀行還會限定「以房養老」的逆向抵押貸款年期，也就是按月領取養老金的年限，通常是30～35年，但是實際上是用「年齡＋貸款年期」不得超過90～95年來規範。

勞工退休金與以房養老金比較

項 目
勞退新制
勞保年金
以房養老甲案例
以房養老乙案例

年資計算
以30年計算
平均27.6年
30年
30年

數字計算基準
平均月保薪資3.5萬
平均月保薪資3.5萬
總價1,000萬元房子
總價2,000萬元房子

月領金額
8,048元
1.6萬元
約1.6萬元
約3.2萬元

額外支出
無
無
需扣除利息
需扣除利息

資料來源：勞動部、房地王整理

「以房養老」貸款的成數受制於退休者居住的屋齡普遍較舊的緣故，所以成數比一般的房屋貸款還低一些，大約是6～7成。假設是6成，那麼以前述例子就是逆向抵押貸款600萬元，注意：這600萬元是包含利息在裡面的額度。

以領取30年（360個月）的「以房養老」年限為例，600萬÷360個月＝每個月可以領到1.66萬元。但是領了以房養老金之後，銀行就要開始向你收利息，並且從養老金的額度裡扣除，所以實際上每個月平均可以領到的以房養老金大約是1.6萬元。

▲買到增值性強的房子，日後以房養老的效益也會越大。

換句話說，年輕時如果咬牙買下地段好、增值性高、總價1,000萬元房子的民眾，退休時房價若是如願增值一倍到2,000萬元，就可以申請到3.2萬元的以房養老金，又同時解決了年老居住的問題，真可謂一舉兩得！