你的房價負擔能力有多少？

[房地王/胡兆陽報導]

擔心自己每個的薪水負擔不起購屋貸款，而不敢買房子嗎？其實，不只購屋者自己會擔心，包括銀行、內政部營建署都會關心民眾的購屋負擔能力，銀行機構是因為要防範融資風險，所以要觀察購屋者的「房貸所得收支比」等指標；營建署則是因為要時刻暸解並掌握民之所「願」、以及民之所「怨」，於是也編訂了「房價負擔能力」指標，剛好民眾可以藉由這項指標看看這幾年購屋壓力是不是真的變輕了？

▲民眾的購屋能力必須運用各種民間、官方等指標來觀察。

房價負擔能力指標分為兩個觀察項目，一個是貸款負擔率，另一個是大家常聽到的房價所得比。首先「貸款負擔率」一律指的都是房屋貸款，沒有包括一般信用貸款或有的建商提供的「無息公司貸款」，而且以「中價位」住宅、20年本息平均攤還、房貸成數7成，做為每個月還款金額基準，再除以行政院主計總處公布的「中位數」家戶每月可支配所得，就是這個縣市家庭的平均貸款負擔率。 貸款負擔率＝中價位住宅貸款每月攤還金額／中位數家戶每月可支配所得（以中價位、中位數取樣較有參考性）

105年第1季各縣市的貸款負擔率比較

縣市
貸款負擔率(%)
季變動值
年變動值

全國
35.35
-0.45
-0.58

臺北市
62.24
-4.01
-6.38

新北市
51.92
-1.36
-3.35

臺中市
37.04
-0.39
0.82

彰化縣
32.84
0.54
0.63

新竹縣
32.73
-1.09
-2.28

高雄市
32.03
-1.09
-1.43

桃園市
31.81
0.24
1.37

花蓮縣
31.42
1.16
2.36

新竹市
31.21
-1.14
-0.48

澎湖縣
30.7
-1.91
-4.05

宜蘭縣
30.06
-1.19
-1.35

臺南市
29.06
0.69
0.64

南投縣
28.62
1.3
2.11

雲林縣
27.75
-0.27
0.72

苗栗縣
27.65
-1.2
-0.55

臺東縣
26.89
-0.47
-1.02

嘉義縣
24.22
1.18
0.03

嘉義市
22.53
-1.2
-2.38

基隆市
22.27
0
-0.93

屏東縣
21.95
-0.75
1.9

資料來源：營建署

例如目前營建署公布今年第1季的全國家庭平均貸款負擔率是35.35%，如果家戶每月可支配所得是6萬元，那麼平均全國家庭每個月繳交的房貸金額就是2.12萬元（6萬 × 35.35%）。而這個「35.35%」的貸款負擔率平均值大約就是3分之1，這也正是為什麼每個理財專家都建議：每個月房屋貸款的金額最多不要超過家庭收入的3分之一的緣故。

▲首購族一開始不必找房價太高的房子，以免造成家庭財務問題。

以六都的貸款負擔率而言，不要猜也知道是台北市最高（62.24%），一般家庭都是以相當於月收入6成多的金額來繳房貸，購屋壓力實在很大，而且幾乎是高雄市（32.03%）、桃園市（31.81%）的兩倍購屋壓力，更比台南市（29.06%）的兩倍還大。

貸款負擔率已小降

可喜的是隨著近一年來的房價下滑或是家庭收入的增加，包括台北市、新北市、高雄市、新竹等縣市的貸款負擔率都有明顯下降的現象，但是六都之中的台中市、台南市、桃園市的貸款負擔率則還在增加，這代表區域內的房價還在上漲？亦或是家庭收入減少了？還有待下一季再觀察才能得知。

房價負擔能力指標的另一個項目則是大家熟悉的房價所得比（=中位數住宅總價／家戶年可支配所得中位數），取材的數值也是用較有參考性的中間值。和去年同期相比，今年第1季台北市、新北市的房價所得比分別大降了1.26、0.59的比值（其他四都則因為比值較小而變動不明顯），但還是分別要不吃不喝14.9年、12.43年才能買下一棟房子。 值得一提的是，台南市家庭平均只要花6.96年就可以買下自己的房子，時間還不到台北市的一半，南北區域的房價差距或許可以當作民眾居住的參考。