住宅法修法過關！買屋賺租金兼節稅、做公益

[房地王/胡兆陽報導]

最近立法院三讀通過住宅法的修正案，內容是解決各地方政府興建社會住宅（只租不賣的公有房屋）的土地、經費等問題。另外，住宅法也明文規定「公益出租人」享有專屬的優惠措施。究竟什麼是「公益出租人」？新出爐的住宅法修正法案對於現有的包租公、包租婆有什麼誘因？對現有的租屋市場又會有什麼影響？值得大家好好暸解！

▲住宅法修正案通過，買屋當公益出租人都很划算。

所謂的「公益出租人」，顧名思義就是藉由出租房子並兼做公益的房東，出租給弱勢族群的房子就稱為公益出租住宅。這次的住宅法修正案的「公益出租人制度」就規定：公益出租人可以享有出租期間收取的租金收入，免納入個人綜合所得稅，上限是每個月最多1萬元的免稅額度，而且這間公益出租住宅的地價稅、房屋稅還可以享有自用住宅的優惠稅率。

符合租金補貼資格的條件

項目
說 明

年齡
滿20歲

家庭組成(符合其中一項)
1. 有配偶者2. 與直系親屬設同一戶籍3. 單身年滿40歲 4. 戶籍內有未滿20歲、或已滿20歲仍在學、身心障礙或沒有謀生能力的兄弟姊妹需要照顧者

無住宅規定
本人及配偶、戶籍內直系親屬及其配偶均無自有住宅

收入規定
家庭年收入低於50%分位點家庭平均所得，且家庭每月收入按全家人口平均分配，每人每月低於本部或直轄市政府當年公布最低生活費標準3.5倍；具受家庭暴力侵害者及其子女證明文件者，家庭暴力加害者收入可不併入計算

排除條款
國民住宅承租戶、921震災新社區承租戶或政府的社會住宅承租戶，不得申請租金補貼

資料來源：內政部

「國內的房東們普遍不願意把房子出租給老人、弱勢族群」，房仲業者表示，房東們主要是擔心這些弱勢族群的收入不穩定、或是生活上需要有人照料，也憂心他們沒有辦法按時繳交每個月的房租。現在有了這項獎勵條款之後，只要把房子出租給符合租金補貼申請資格者（而不一定非得是收入較低的弱勢族群），就可以享有上述的減稅優惠，房東們比較不必擔心收不到租金，所以應該能激起房東們來當「公益出租人」的意願，甚至是買房子來當公益出租人都還划算。

▲台灣步入老年化社會，未來相關的房地產商機也將逐步浮現。

以每個月房租租金2萬元、綜合所得稅適用稅率為20％的包租公－小陳為例，1個月優惠1萬元，一整年就是12萬元的租屋收入可以不必計入綜合所得稅裡，大約可以省下2.4萬元（12萬元x 20％稅）的稅賦，如果加上每年大約6,000～1.5萬元的改計自用住宅房屋持有稅（地價稅＋房屋稅）的優惠，一年可以省下3萬~4萬元的稅金。

長期節稅效益驚人

假設小陳買的這棟做為公益出租住宅的房屋總價是750萬元，以房貸7成（525萬元）、房貸利率1.7%、20年期的本息平均攤還方式計算，前3年的每年房貸利息大約就是6萬~8萬元，等於光是做為公益出租住宅的稅金優惠，就能幫小陳省下每年的一半房貸利息支出。

以小陳為例的公益出租住宅省稅效益表

房貸期數
房貸利息
公益出租節稅金額
節省房貸利息效益

前3年
每年平均6.9萬元
每年3萬~4萬元
省下1/2房貸利息

第12年後
每月3,000多元遞減
每個月約3,000多元
100%抵銷房貸利息而且還有結餘

製表：房地王整理

而且第12年以後，隨著房貸利息越來越少，這項公益出租人的省稅效益甚至可以完全支應後續要給銀行的房貸利息，日後的節稅金額還能拿來支付房貸本金，所以民眾現在買房子來當公益出租人都很划算，對於活絡現今的租屋、購屋市場將有正面的助益呢！