不動產法律系列 從購屋糾紛看建商、民眾責任

最近出現一件民眾買預售屋被詐騙300多萬元，但是建設公司卻可能不需要承擔法律責任的案例，這實在是超乎民眾的意料之外。原來民眾想要確保購屋權益時，不是只有簡單的買賣契約書要注意而已，從看屋、交付訂金到簽約都還有很多地方容易被詐騙，值得想要購屋的民眾多多留意。

事件的來由大致是一名婦人看上了中部某個預售屋建案，銷售人員眼見機不可失，於是遊說這名婦人「購買多間的員工戶，可以享有比較便宜的價格」，甚至還對婦人表示，如果將來想要賣掉其中幾間的房子，可以幫忙她銷售。婦人最後就找了親友一起籌措300多萬元的金額匯給銷售人員、一次買下3間預售屋。

▲預售屋建案的付款比較輕鬆，但是也有看不見的購屋風險。

不幸的是，這名銷售人員隨後離世，婦人找上建商之後才讓這次的「員工戶」交易曝了光，而建商表示對於婦人與銷售人員的私下交易完全不知情，也沒有收到任何錢，所以無法為婦人承擔購屋的承諾及後續的法律責任。法界人士表示，建商的說法看似有理，但是實際上如果銷售房屋的過程中有以下的行為時，就不是單純婦人與銷售人員之間的詐騙行為，建商依然有部份的法律責任。

一、銷售人員是否為建商聘任的員工？

二、簽約的地點是否在接待中心裡？

三、簽約的契約書是否由建商提供？

▲在接待中心裡下訂、簽約，比在外面任何地點更能確保購屋權益。圖片非本文案例

因為根據《民法》第188條：「受僱人因執行職務，不法侵害他人之權利者，由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任。」意思是建商的員工扛著公司的招牌、資源招搖撞騙、賣屋取得不法利益時，那麼這名員工和建商都要負起賠償責任。不過，同一條文中也有規定：「選任受僱人及監督其職務之執行，已盡相當之注意或縱加以相當之注意而仍不免發生損害者，僱用人不負賠償責任。」也就是建商如果事前有嚴密的員工訓練、防堵員工詐騙客戶等機制時，建商才不需要負連帶責任。

然而，從這個預售屋買賣詐騙的案件來看，不論建商應該負起的連帶責任有多少，被詐騙的購屋民眾肯定有自己要承擔的責任。因為「買房子」本來就是人生的大事，尤其又是匯款達到數百萬元的超大金額，買方匯款之前就應該注意買賣過程中有沒有可疑之處？各式契約和承諾有沒有建商的認可？錢是匯到了公司帳戶還是個人帳戶？房價會不會賣得太便宜？釐清了這些問題才能確保自己的購屋權益。