不動產法律必看！建商任意停工住戶可否求償？

作者：謝彥安 律師

小史日前看準桃園航空城的商機，在該地段投資一棟預售屋，小史與建商之契約載明：「本預售屋之建築工程應在…民國108年12月31日之前完成主建物…如因可歸責於賣方之事由致賣方於前項期間未完工者，買方得解除本契約…賣方除應將買方已繳之房地價款退還予買方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償房地總價款百分之十五之違約金。」，詎料，建商開工後，因房地產市場不景氣，資金週轉不靈，公司拍賣多筆不動產，公司股票也因而不斷跌停，建案已停工長達5個月，小史心中驚恐萬分，擔心建商即將倒閉，到頭來也求償無門，小史可否提前解除契約並請求賠償？

按民法第503條規定：「因可歸責於承攬人之事由，遲延工作，顯可預見其不能於限期內完成而其遲延可為工作完成後解除契約之原因者，定作人得解除契約，並請求損害賠償。」，似為保障買方，為避免建商已存在不可能完工之狀態(例如本案之建商營運問題，導致停工後仍無法復工)，買方卻仍須無意義之等待，造成損害持續擴大，賦予買方完工期限屆滿前提前解除契約，並請求損害賠償，即契約所約定房地總價款百分之十五之違約金。

但該條文適用之前提，是系爭預售屋契約須解釋具有「承攬」性質、而不能單純為「買賣」性質，或至少須兩者性質混合兼具。預售屋契約究竟是買賣？承攬？或兼具？須知契約性質之認定，必須衡量契約條文、簽約背景、興建條件等因素，不能一概而論。故在契約解釋上，將增加買方可否求償之不確定性，此部分即為雙方在法庭角力重點之一。