持分土地被佔 三大解決關鍵

台灣的土地大部分都是用「持分」方式被民眾擁有，其中，持分分為「分別共有」和「公同共有」兩種形式。只不過土地持分的原因，大多與繼承有關，因此繼承持分土地被佔用該如何處理？甚至持分土地被親戚搭蓋建物又該怎麼辦，這些都是民眾常見的諮詢問題。

文／林明忠

首先，先解釋「土地持分」意思，簡單來說，就是擁有這塊土地的比例，例如土地謄本中，所有權會紀錄1∕1000或26∕5846的標示，那就是土地持分的象徵。

而許多與土地相關的糾紛中，普遍常見的共有土地持分原因是「繼承」，但通常繼承來的土地持分，往往會面臨到土地佔用的問題，很多民眾都會來諮詢我：「林律師，我明明就有土地持分，結果土地都被特定共有人佔用，我的土地持分根本有名無實，每年還要因此多繳稅，且根本無法利用，難道我只能吞下去嗎？我可以把土地要回來嗎？

遇到持分土地被佔用如何處理？三大關鍵告訴你！

關鍵一：釐清土地共有的狀況

台灣的《民法》中，土地的共有分為「分別共有」與「公同共有」兩種狀況。舉個例子來說這兩者的差異，如果A跟B的土地是分別共有狀態，A便可繼承土地二分之一持分後，自由售出自己的土地持分，且不必得到B同意，也就是說，分別共有的持分，可以在市場上各別出售交易，一般會拿到市場上交易的持分，大部分是分別共有的狀態。

而土地公同共有，一般會基於繼承或特殊法律關係（如祭祀公業）而生的共有關係，公同共有的土地若未得全體共有人同意，是無法處分的。如果共有關係是公同共有，也會特別標示「公同共有」，因此釐清爭議土地是否是共有的性質，是處理佔用問題的第一步。

關鍵二：釐清持分土地使用權的狀況

在持分土地被佔用的訴訟個案中，除了共有土地的性質外，法院也會先調查佔用者是基於什麼樣的法律關係才能佔用土地？

而持分土地使用權的來源可能有很多，例如《民法》第820條的共有物管理決定、或是明示或是默示的分管契約、使用借貸、民法425條之一法定租賃關係等，實務上占用土地的權源，常見的權利高達20種，這部分會需要從個案去協助分析，這也是實務上最需要律師協助分析的地方、也是未來訴訟的攻防重點。

關鍵三：選對訴訟類型

《民法》第125條規定：「請求權，因15年間不行使而消滅。但法律所定期間較短者，依其規定。」不少人將該規定套用在不動產事務上，誤解為佔用土地若超過15年，即使有侵占土地的問題，地主也不能要回土地。

這觀念根本是錯誤的，因為已登記不動產的所有權物上請求權，依照大法官107號解釋，是沒有消滅時效的適用，不管占用關係已經延續了多久，仍可以主張共有物所有權返還的規定。

不少民眾也常問：「共有土地被侵占後直接去地檢署提告刑事侵佔、竊佔罪就好了，為什麼還要去民事法院呢？」其實，刑事侵佔、竊佔罪的成立門檻較高，除了有佔用事實外，還要被告者主觀上明確認知佔用土地屬他人土地而無權佔用（不法所有意圖），才可能構成犯罪。

通常共有土地的占用糾紛，即使直接提告刑事侵佔、竊佔罪，檢察官做不起訴處分的可能性非常高，因為共有人間可能仍有土地使用權的爭執，在民事法院釐清權利歸屬前，檢察官無法斷定占用人確實有主觀不法故意，就容易做不起訴處分，要雙方去民事法院解決爭執。

另外，侵佔、竊佔罪目前的追訴期依照刑法第80條，是犯罪完成後的20年。但如果犯罪行為在95年7月1日前完成，就適用舊刑法80條規定，追訴期為10年。即使刑事追訴期完成，也不代表取得佔用的權利，地主仍可以主張所有權的物上請求權，排除佔用。

因此，在侵占持分土地的案件中，如果民眾想提告刑事犯罪，除非土地使用權毫無爭議，或是僅是希望透過刑事程序壓力，讓佔用者知難而退，否則透過民事訴訟解決佔用問題，才是比較根本的方法。而且因為刑事在土地使用權有爭執的狀況下，不起訴的機率高，有時反而會讓佔用者拿著不起訴處分書作為佔用正當性的依據，讓原本佔用的氣焰更高漲。因此，選對訴訟類型，也是持分土地占用的一大關鍵。

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