房屋稅2.0掀稅單之亂？ 3步驟為自身權益加固保障

文／住展雜誌

隨著今（2025）年「房屋稅2.0」新制上路，稅制變革引發不少混淆，當前許多民眾陸續收到房屋稅單，卻發現稅額大幅增加，原因多為稅單誤判自住用途為非自用，導致稅率從1％暴增至3.2％、4.8％。專家建議屋主應主動檢查稅單內容，以免誤繳高額稅金。

五大改革重點

本次稅改主軸為落實居住正義，藉由以下五大措施，壓抑囤房行為、鼓勵實際自住與公益使用，具體內容如全國單一自住減稅，即本人、配偶及未成年子女於全國僅持有1戶自用住宅，需設籍、實際自住且未出租營業，稅率由1.2％降為1％。

此外還有提高多屋持有成本，實施全國歸戶，合併計算所有房產後，適用稅率為2％至4.8％，對多屋族課以更高稅負；以及申報租賃所得享減稅，合規申報租金所得，且達規定租金標準者，適用1.5％至2.4％的較低稅率；同時，繼承非自願共有減稅，針對非自願取得的繼承共有不動產，改課較低稅率1.5％至2.4％。

最後是鼓勵建商釋出餘屋：建商於合理銷售期間（2年內）未售出的住家用房屋，稅率調降至2％至3.6％。

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欲適用自用住宅稅率，需符合以下三項條件，房屋需為本人、配偶或直系親屬實際居住，並完成戶籍登記；本人、配偶及未成年子女全國合計名下不超過3戶；

該房屋未作出租或營業用途。

信義房屋代書柯佩汶提醒，其中須留意戶籍設立為認定是否自住的關鍵，若僅實際居住但未設籍，也將被視為非自用，課徵高稅率。部分民眾因學區需求或其他原因未設籍於實際居住處，易遭誤判。

柯佩汶建議，民眾可先自行檢查房屋稅單正確性，首先是檢視稅單上房屋使用情形與適用稅率是否符合自住條件；接著核對戶籍地址與稅單申報用途是否一致；而後如發現錯誤，盡快聯繫稅捐機關承辦人進行補正申請。

節稅規劃需謹慎

將房屋申報為出租雖然可獲稅率優惠，但也須考慮未來出售時，可能失去自用住宅的土地增值稅優惠、房地合一稅優惠、重購退稅資格。為了短期節省幾萬元房屋稅，若導致未來出售時損失數十萬甚至上百萬元稅務優惠，反而得不償失。

若欲進一步節稅，可優先考慮符合免稅條件的房屋，例如房屋現值低於10萬元者，或符合地方政府規範的免稅標準，每人最多3戶；另高價值房屋應儘可能規劃為自住戶，節稅效益最大。若選擇出租，也應依法申報租金所得，或成為公益出租人，以享有相關稅負減免。

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