準備多少錢才夠？一張圖教你算出自己的買房成本
可以買多少錢的房子？小心隱形成本沒算入，最後還得使用信貸！(圖片來源覽山不用早)
有了自備款，買房子就真的沒問題了嗎？除了請房仲找房，利用網路找房平台房價查詢，房屋開價為什麼和買房成本還是有很大差距，倒底還漏算了什麼？買房子要如何更精打細算？就讓樂屋網買屋小詞典告訴你。
▌01｜影響房價的關鍵是地點
買房前總會直觀想到自己該準備多少錢，但同樣一千萬在手上，買在蛋黃區或蛋白區價格就差很大，房價的高低取決於地點好壞，但什麼地點才算是好地點？
如何篩選買房地點的前提是，房價查詢好地點必須符合能滿足日常生活所需與交通方便，能吸引人口聚集房價一定較高。沒有商圈路段或學區優勢的區域，房價自然低。若預算有限，選擇較遠的蛋白區也未嘗不可。
▌02｜衡量自己需要大小坪數
房子需要的坪數大小，這邊要優先考量的是「使用坪數」，在網路刊登平台或不動產店家看到的坪數都是「權狀坪數」，當中包含了公共設施的坪數，不屬於私人使用範圍。
使用坪數抓法建議以 10 年期間會居住的人數來估算空間坪數，2 房建議 18 坪以上，2+1 房最好 25 坪以上，正三房則是 32 坪以上，若預計將來只有夫妻同住，2房格局可以省下不少預算。
屋齡越輕公設越高，這是因為消防法規緣故，買新大樓會有花錢買公設的問題；從屋齡也可以看出房子使用坪數的差異，老屋公設低，所以才有買老屋「實坪實住」的說法。
檢視屋齡也能看出房屋的特定類型，屋齡高未必不好，公設少近市區是優勢。(製表 樂屋網)
▌03｜盤點目前的存款與收入
都說買房需要自備款，為什麼自備款很重要？原因是房屋總價高，7成以上的金額要靠銀行借款支付。通常中古屋和新成屋自備款約 2~3 成，預售屋因為是邊蓋邊收錢，興建前會先收取訂金、工程期款...等費用。
買房前先盤點自己現有的買房存款有多少金額，才能進一步推估可買的房屋總價，舉例來說，如果手上有 300 萬的買房存款若佔房屋總價的3成，則有機會貸款到700萬(銀行申貸7成)，買到1,000萬的房子。
存款影響買房自備款，那麼收入就關係到日後支付房貸的能力。銀行最喜歡承接有穩定收入的客戶，通常建議每月房貸金額不要超過收入的 1/3 ，利用收支比計算，評估出自己每月可承受的房貸壓力。收支比建議要低於35%。
如何計算自己的收支比？若以月薪六萬的小游為例：
小游每月收入 60,000
每月繳的房貸 30,000
收支比 30,000÷60,000＝0.5，0.5 X 100＝50%
▌04｜理解需要新屋還是老屋
買房子第一優先會想買新房子，但買新房子就得考慮到房價通常最貴，因為反映當下的原物料成本。老房子就跟使用過的車子與手機一樣，會有折舊問題，房價大半都比新房子低，在預算有限的情況下，買老房子絕對比新房子獲得大的使用坪數。但還有什麼你沒想到的？
買老房子的注意事項
1. 老房子需要整理，管線重拉、裝潢費用。
2. 老房子絕對優勢：市中心老房子生活機能佳，房屋保值。
3. 老房子缺點：屋況差，有漏水問題。
買新房子的注意事項
1. 新房子屋況好，有管理員。
2. 新房子絕對優勢：公共設施與環境維護。
2. 新房子屋缺點：公設比高、購入成本較高、生活機能差。
新房子和老房子優勢不同，不管你最終選擇哪一個，價格和入住後的方便度還是影響關鍵，買房最忌只考慮付款與還款，未來是否有轉手需求也要考慮進去，讓房子不僅是物品，也是可運用資產。
▌05｜條列計算其他購屋成本
買房除了自備存款，在地政士代書過戶完前，還有以下這些購屋成本要負擔，以下一一條列給大家參考。
1. 斡旋金：付錢給房仲協助跟屋主斡旋議價，現金通常是 5~10 萬之間，支票則是不超過房屋總價 5%，房屋沒買成可退回，談定簽約則一併算入售價。
2. 仲介費：若是購買房仲推薦的房子，就需要支付仲介費，法定規定仲介收取報酬不能超過價金6%，一般房仲只會收取 1~2%。已成交金額 1,000 萬為例，房仲取得2%仲介費為 20 萬。
3. 政府規費：房屋買賣過戶需要委請地政士代書辦理，當中包括契稅、印花稅、政府規費、地政士代辦費。
4. 履約保證：請地政士代書過戶時可一併申請，能保障買賣雙房權益，金額約佔成交金額的萬分之六（買賣雙方各萬分之三）。
5. 裝潢費：新建案裝潢費約落在一坪4 - 6萬元，當中可能包括隔間、泥作、油漆和木工費用，依實際需求而有所調整。
6. 水管電路整新費：中古屋有水管電路汰換的必要，20 坪以上空間連工帶料約落 10 萬元起跳。
7. 家具電器費：家具如沙發、床墊或桌椅，電器如冷氣、冰箱或 IH爐等廚房設備，保守估計約落在30萬上下。
▌結論
該如何算出買房成本？因為房屋成交後，銀行貸款只用於支付房屋價金，因此其他購屋成本還是必須由自己支付，買房成本最好一併納入計算，可以參考以下圖表先進行試算。
買房子該負擔的成本有哪些，零零總總不少項目。(製表 樂屋網)
原稿：2023-09-26
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- 記者：樂屋網
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