2025-02-14 18:19:22　新聞來源 : 上報
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信義房屋仲介出包！誤導購屋者老屋庭院有排他權一審判賠 500 萬

老屋雖然「俗擱大碗」，但有很多眉角需要注意，像露台、花台、一樓庭院到底屬於誰，若買房之前沒有搞清楚，後續容易產生法律糾紛。住在台北外雙溪老屋的吳小姐，就面臨如此窘境，因信義房屋張姓仲介的過失，誤以為自己有一樓庭院的約定專用權，不僅以高於市場的價格買下，還被社區其他住戶提告竊佔罪。

根據〈台灣士林地方法院民事判決 112 年度訴字第 851 號〉、內政部實價登錄可以得知，吳小姐在 2021 年 10 月以 2380 萬元購買外雙溪的中古屋（士林區永公路 3 巷Ｏ號 1 樓），屋齡為 52 年，總坪數為 49.77 坪，格局為 5 房 2 廳 2 衛。

外雙溪房價行情如何？參考內政部實價登錄資料，在近 5 年內房屋買賣的案件中，除了吳小姐購買的房屋外，還有 2 間同樣位於士林區永公路 3 巷、屋齡超過 50 年的老屋有交易紀錄。在 2023 年 4 月售出的房屋（永公路 3 巷Ｘ號 4 樓）價格為 1800 萬，在 2020 年 12 月交易的房屋（永公路 3 巷Ｘ號 2 樓）售價為 1450 萬。

士林區永公路 3 巷老屋近 5 年房價，僅供參考，非判決內容。（取自內政部實價登錄）

對吳小姐來說，能否使用一樓庭院，是她決定是否以高於市場行情價格買下房屋的關鍵。然而，在交屋後，吳小姐因使用屋外 1 樓庭院，遭到社區其他住戶提告竊佔罪（台灣士林地方檢察署 111 年度偵字第 22436 號竊佔案件），她才知道自己所買的房屋沒有 1 樓庭院的「排他使用權」。

為了維護自身權益，吳小姐也向原屋主黃小姐、信義房屋張姓仲介提告。原屋主黃小姐在法院答辯時表示，她的代理人與友人都曾清楚告知吳小姐，該庭院屬於同棟Ｘ號 4 個樓層所有人共有，她將房屋委託信義房屋公司銷售、填寫標的物現況說明書時，有寫明該庭院及該房屋前方空地，皆為 4 戶共有，且無分管協議，同時也有列入買賣契約中。

原屋主黃小姐的代理人也提到：「該庭院是屬於共有部分，並沒有簽立分管契約，我們家也沒有禁止其他人使用。信義房屋公司在畫格局圖時有問過我，我有說系爭庭院是 4 戶共同使用，所以我們家沒有做鐵門，我不知道信義房屋公司為何會這樣畫格局圖等語。」

台灣士林地方法院指出，從信義房屋公司提供的房地基本資料與格局圖所示，該庭院以雙實線與庭院外之範圍相區隔，且標明「花園」，並於地圖上將該房屋與該庭院以黑色粗實線一併圈起，可見信義房屋公司的經紀人員於銷售該房地時，向原告表明的銷售範圍包含系爭庭院在內，足以讓原告認知購買該房地，將有庭院的排他使用權。

最終，台灣士林地方法院一審判定，原告（吳小姐）依不動產經紀業管理條例第 26 條第 2 項規定（按經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任），一部請求信義房屋公司就張姓仲介上開所致原告之損害 500 萬元，負連帶賠償責任，應屬有據。

一審判決也提到，如對本判決上訴，應於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。