房市逆勢操作！標下凶宅有利可圖嗎？

[房地王／胡兆陽報導]

過去法務部行政執行署台中分署拍賣一戶凶宅，引起新聞界的注意，原因是這棟凶宅在第一、第二拍都流標，但是在第三拍時，卻創下6人投標的罕見例子。會有這麼多人投標凶宅，難道是投標民眾嗅到未來房價回升之後，凶宅房價也會跟著上漲的商機？還是民眾注意到買下廉價的「凶宅」來自住，也是另一個購屋的選擇？

「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格。」法拍屋業者表示，這戶凶宅的標售案意外引起民眾熱絡的下單，正印證了房地產業界常說的這句話。

▲有重大事故的房子價格會相當低廉，這是否會誘發出投資價值？

原來這戶大約34坪的凶宅是在民國104年行政執行署的官員到房子裡面時，意外發現有人在現場非自然死亡已成白骨，以往不必在拍賣公告裡標示物件瑕疵，但是按照現行法拍屋標售的規定，必須標示為「凶宅」。然而，此戶的地點雖然位在台中市熱鬧的住宅區裡，第一拍的底價訂為400萬元，每坪拍賣單價11.7萬元，和附近的房價每坪約16萬~17萬元相比，大約只少了3分之1而已，當然以流標收場。

隨後，按照規定第二拍的底價必須打8折、成為320萬元，每坪約8.9萬元，大約是市價的54折，結果還是乏人問津。業者認為，一般凶宅的行情大多在市價的一半以下，這樣的第二拍底價還是太貴，所以仍然沒有人投標、最後以流標收場。一直到最近的第三拍底價－總價256萬元（每坪約7.5萬元，已經是市價的45折）出現之後，才吸引了6位民眾投標，最後得標價格則是288.8萬元，每坪約8.5萬元。

▲凶宅屬於重大的物件瑕疵，法院拍賣之前必須先在公告裡標註給民眾知道。

業者分析民眾標下法拍屋的用途，不外乎「自住」、「出租」以及「改建轉售」這三種，至於標下之後「直接轉售」則不太可能，因為會買凶宅的民眾幾乎100%都會直接去法拍屋市場裡競標，這樣才會買得便宜，標下法拍屋凶宅的民眾很難直接轉賣。

但是如果買的是透天厝型式的「凶宅」，可以和鄰屋一起拆除、改建成新大樓建案，或是單獨拆掉改建成新的透天厝，法律上及民間對於這樣重建之後的新房子就不算是「凶宅」，轉賣時也可以不必在房屋現況說明書裡加註「凶宅」字樣，倒是標下凶宅、拆掉再重建房子要花不少資本就是了。

▲房子拆除、改建之後，就不具備之前重大瑕疵的要件了。

至於「買凶宅來出租」也是有些法拍屋投資客的獲利方式，大部分會和房客據實以告「凶宅」的事實，房租也會減到市價的一半左右，就看房客能不能接受，少數的凶宅房東則會刻意隱瞞事實，只讓房租比市價便宜個1~2成，因此房客在租屋之前，可以在租屋契約書裡註明「非凶宅，否則雙方無條件解約並賠償房客精神損失」等字樣。