認識法拍屋。下標前先弄懂房貸問題

[房地王/胡兆陽報導]

國內各銀行積極開拓「首購」、「轉貸」等房屋貸款市場。但是如果你認為此時投入法拍屋市場，也會有銀行積極借房屋貸款給你，那就未免太樂觀了。

▲想投標法拍屋，一定要先搞懂相關的房貸問題。

因為國內經濟正陷入低迷不振的氣氛，銀行業者表示，房地產市場的景氣也還不是很好，所以銀行只對首購、自住型客戶提供優惠的房屋貸款。至於法拍屋市場，受制於房屋物件、產權、點交等流程較難掌握，使得承貸的風險比較大，因此只有少數的銀行有開辦相關的貸款業務，不過也和一般認知的「房屋貸款」相差甚大，民眾想要下標法拍屋之前，一定要先搞清楚兩者的差異。 想弄清楚法拍屋的房貸問題，要先暸解以下的法拍屋付款流程：

step 1 向法院繳交法拍屋底標的2成，做為投標保證金。
step 2 下標法拍屋，並順利得標。
step 3 得標7天之內，要把剩餘的房屋價款付給法院。
step 4 法院在收到得標人的所有房屋價款之後，一週之日發給得標人「不動產權利移轉證明書」。
step 5 得標人憑著「不動產權利移轉證明書」，才能到地政機關辦理產權登記、過戶，並且向銀行申請房屋貸款。

▲法拍屋下標之後，7天內必須繳完剩餘的房屋價款。

從以上的5個步驟可以看出，標到法拍屋的人必須在7天內，付完剩下的房屋價款，但是此時都還不能申辦一般的房屋貸款。可見投標法拍屋之前，如果沒有足夠的資金，就要事前先向銀行借到錢，才能一次付完剩餘屋款，而這也是法拍屋比較少人願意去投標的原因之一。

法拍屋代墊款與房屋貸款的差異

項目
法拍屋代墊款
一般房屋貸款

業務屬性
無擔保貸款
擔保貸款

承辦銀行
較少
非常多

利率
5~6%起跳
1.7~2.3%皆有

抵押品
不需要
房屋即為抵押品

受款者
指定撥款給法院
指定撥款給建商或賣屋屋主

資料來源：銀行業者

至於該如何「事前先向銀行借到錢」？指的就是少數銀行承辦的「法拍屋代墊款」，但是由於承辦這項貸款業務時，申請的民眾連法拍屋根本就還沒得標，更別談設定房屋的抵押權，所以貸款性質比較像「無擔保貸款」，而不是一般的房屋貸款，因此為了控制放款風險，銀行開辦的法拍屋代墊款業務大多有以下的規定或限制，想申請的民眾要特別留意：

一、有「點交」的法拍屋才能申辦。
二、要繳交個人徵信及貸款額度審查費約1,000~1,500元，審查期約7天。
三、申辦完成還要繳一筆銀行代墊款手續費約額度的0.3~0.5%。
四、不保證法拍屋代墊款會給申請民眾到足夠的額度。
五、此代墊款未來可以轉換為一般的房屋貸款。 六、代墊款的利率約5~6%起跳，計息的期間到轉換為一般房屋貸款為止。