換屋退稅掌握關鍵 省錢有方擴大利益

文／王奕淳

稅務涵蓋的項目多樣，民眾基於義務繳納各項稅負時，其實也可依法根據自身條件進行節稅，除了減輕荷包負擔，更保障自己的權益。買賣房屋時也不例外，不論是小換大、舊換新、「先買後賣」或「先賣後買」，只要符合條件，就能向政府申請「重購退稅」或是「重購扣抵」。

換屋退稅4大條件

「重購扣抵/重購退稅」是指，民眾在2年內先買後賣或先賣後買的重購行為，若符合相關條件，即可申請扣抵或退還出售舊屋時繳納的所得稅。永慶房屋契約部資深經理陳俊宏指出，不同時期購入的不動產辦理規則不一，出售的房屋若是在2015年12月31日前買賣取得，適用財產交易所得舊制，從隔年申報的所得稅額中扣抵；反之則適用房地合一稅制，可於完成移轉登記次日起申請退稅。

新制與舊制的差異在於，舊制的房屋「戶籍登記」須為本人或其配偶、直系親屬；而新制中的「直系親屬」則限縮為未成年子女。其次，新制有限制重購後5年內不能改作其他用途或再移轉，否則將追繳原退還稅額，舊制無限制；最後，舊制僅針對「小換大」才能退稅（新購屋價大於舊屋價），新制則放寬大換小按比例退稅。

雖然新制與舊制略有不同，不過退稅採計條件都包含：出售及重購房地的時間（以完成移轉登記日為準）在2年以內，及出售的房地賣出前1年內無出租、供營業或執行業務使用。

此外，陳俊宏補充，針對前述2項稅負的扣抵或退稅，無論新、舊屋所有權人是本人或其配偶，只要符合條件都可以申請，但若經查發現出售舊屋沒有「實際居住」，退稅申請將不會被核認。

一大關鍵省下土地增值稅

而在土地增值稅部分，買新賣舊的時間同樣需要在2年內，且設籍與房屋的所有權人均須為本人、配偶或直系親屬，並符合自用住宅。特別須留意新舊土地的所有權人必須相同，否則無法退稅。

陳俊宏說明，土地增值稅重購退稅的計算是以土地公告現值總額為判斷基準，若新購自用住宅用地公告現值加上出售時已繳納之土地增值稅，超過原出售自用住宅用地公告現值，即可申請退稅。

陳俊宏再次提醒，新購房地自登記日起列管5年，應避免下列任一情形以防被追討稅金：一、5年內售出或過戶（包含配偶贈與移轉）。二、改做其他用途（包含公益出租、營業）。三、戶籍遷出，本人、配偶或直系親屬至少要有1人設籍。

重購退稅的使用次數沒有限制，但房地合一稅的退稅請求權時效為5年，土地增值稅則為10年。陳俊宏建議，換屋前先了解退稅條件並試算，再規劃房地登記，才能符合最大利益。

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