央行打房＋房貸滿水位 預售狂推案禍福難料？

史上最強打炒房碰上史上最滿房貸水位，買氣連番退場，建商卻爆量推案不止，賣壓將掀滔天巨浪危機？

文／陳炳辰

銀行房貸滿水位消息本被視作下半年房市最大變數，央行在9月的理監事會議再出招四大打房震撼彈—有房產者購置第一屋無寬限期、擴大實施全台第二屋限貸五成、建商餘屋貸款降為三成，以及豪宅貸款也縮減為3成—外加存準率又升1碼，均是火上加油、雪上加霜，燒毀房市信心，極凍房市熱潮。

而算不到這一局的928檔期，創下歷史高峰，北台灣推案逾2600億元，北北桃計有8筆破百億元指標案上場，建商推案延續著上半年積極度，按表定時程進場，最後檔期全力衝刺。尚有仍屬意今年登場的重磅大案，包括新北市三重區、永和區、汐止區，以及基隆市安樂區、新竹市東區皆見預告，期待年底壓軸現身，隨之拉抬全年突破1.3兆元量能的紀錄新高可能性。眼光再放至來年，還有台北市南港區與桃園市青埔重劃區指標案蛇年登場，氣勢如虹從大龍年延燒到小龍年。

此外，先前狀態除了量體走強外，不少新案傳出挑戰新高價，新北市將不再只有板橋區來到單價三位數，後起之秀不妨觀察來自新店區、永和區、三重區的挑戰。桃園市的青埔重劃區或看齊新竹地區竹北市價碼，而台北市的200萬元單價俱樂部豪宅亦將添新成員，至於不少二線地帶創價消息更時有所聞，建商開價可謂斷了理智線。

丞相起風了 買氣回到解放前

然而，相對於建商供給面的樂觀，需求面早已稍稍轉向，在銀行放款額度達上限危機之際，以為並非即買即貸的預售市場可保獨善其身，卻正開始進入暴風半徑，建商抱持打不退信念的時候，買方慢慢停下腳步停看聽，住展雜誌第一線案場的探訪，已有供給需求兩樣情的跡象。

央行的九月理監事會議前，住展風向球在8月的帶看與成交組數指標均呈弱化，平均來客組數每週從今年可見30組，降至20來組，而平均成交組數由每週4、5組，下修為3組，連續兩個月下滑，回到年初水位，能傳出佳績案大多挾指標知名度，否則要是既未搭上先前熱潮完銷，品牌又名不見經傳，再規畫大坪數高總價，或是新成屋案等劣勢，應是相當有感氣氛大不對勁。

正式敲響喪鐘的時刻更在央行的打房政策頒布後，首周的大案來客組數較先前腰斬，小案直接淪為個位數，交易量跟進滑落。這當然在於各類房貸方向受阻，市場信心不足，澈底反將建商一軍，倒打一耙，潑出的冷水又寒又冰，年初的飛龍在天，來到年尾逆轉直下，淪為龍困淺灘的開高走低窘況。

眼下一旦部分新案決定延後明年推出，則為明確的大事不妙之兆，且今年下半年銷況不比上半年乃不爭事實，如果下半年大量的開案有去化走緩跡象，來年上半年都在觀察期也說不定，價格水位競相上漲力道亦有趨緩的可能，誰都想不到原本看不到熱況盡頭的房市，始料未及在銀行法與第七波打炒房前栽了一個大跟斗。

不過，台灣民眾對於房地產變化一向有很高的適應力，包括兩次房地合一稅、實價揭露調整，以及平均地權條例修法，和多次央行打房政策，都澆不熄買房保資產的執念，亦在於沒有更好的增價資產工具選向，一時的休息是為了走更長遠的路，依照歷史經驗，淹腳目的台灣錢仍將對房市有所擁戴。

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