【區域探訪】台南市區｜東區平實坐穩地王 北區鄭子寮吸睛
安怡
擁有悠久歷史和豐富文化的台南古城，近年在台積電建廠題材，跟各種重大建設發展話題帶動下，房地產市場也呈現出蓬勃發展的態勢。
早期的台南市，包含東區、北區、中西區、安平區、安南區、南區。其中東區有文化中心、南紡購物中心等機能，教育和醫療資源也很完整，更是未來捷運藍線的主要行經地段，是台南市房價最高，機能最強，最精華的核心地段，尤其是平實重劃區，無疑是目前台南房市蛋黃中的蛋黃地區。
其次為北區，採低密度開發，區域內有花園夜市、美式賣場，兼具生活機能與舒適氛圍，當中最精華的地區為鄭子寮重劃區，能吸引南科工作者和當地居民購屋。
中西區是台南早期最早發展的區域之一，赤嵌樓等古蹟帶來了大量的觀光人潮，人口密集，但腹地不多，大樓稀少，其中「星鑽特區」因為緊鄰運河的特性，吸引訴求景觀和機能的買方。安平區同樣也是早期開發的地段，以安平五期重劃區較受關注，公園綠地密集，適合自住換屋族群。
安南區屬於比較外圍的區塊，房市議題集中在九份子重劃區，雖然因為早期是魚塭，較不受老台南人青睞，但擁有台江內海生態景觀，環境清幽，且受到北外環開發帶動，吸引南科族群購屋，機能稍弱，要仰賴海佃商圈。
南區則是舊市區中房價較親民，適合首購小資族的選擇，且當地還有一些國宅，CP值較高的選擇。
21世紀不動產菁英永康店店長閻梅琪指出，台南屬於古城，早期的都市計畫中，容積率和建蔽率都不高，台南過去曾經長達20年，房價是屬於持平的階段，是一直到近7年來，從台積電效應以來開始飆漲，疫情前是小漲，疫後更是大爆發。
閻梅琪提及，目前台南市普遍最熱門的住宅類型，就是屋齡新一點的大樓2房含車位，總價在1000萬元內，如果是3房的話，總價能壓在1400萬元內，會是最受歡迎。
住商不動產文元海安加盟店東林富國則是推薦北區的鄭子寮重劃區，林富國指出，北區的鄭子寮重劃區，由於是台南市發展比較早期的區域，生活機能、明星學區、四通八達的交通動線，10分鐘內抵達小北夜市、好市多、西門新光三越及台南車站，形成新富特區，建案百花齊開。
很多南科工程師都指名鄭子寮重劃區，原因就在於該區商圈成熟，豪宅大樓跟透天車墅林立，擁有龐大且高端的客群。因應北外環道路、高架輕軌的計畫，可迅速媒合周邊包含九份子重劃區、安西重劃區、湖美重劃區等三大重劃區客群。
林富國表示，根據實價登錄資料，鄭子寮重劃區從2016年起進入土地初升段，那時候位於花園夜市對面之綠驛汽車旅館，2017年8月交易時，每坪是58萬元，2019年每坪以65萬元轉手，現在海安路正對面，土地行情已經上看80萬了！大樓新推案房價已經站穩4字頭，也象徵台南市區土地行情，房價漲勢也邁入新階段。
中信房屋台南林森店店長鄭旭峰提及，目前市場上釋出的房產類型以新建大樓為主，2-4房為主力銷售，特色都標榜制震宅，飯店式的物業管理以及全齡化的公共設施，價格上每坪40-50萬，高低樓層價格不同，樓層越高則價格也越高。
如果是透天別墅預售屋，鄭旭峰說，部分特色大多為獨門獨院、雙車庫、裝設電梯設施為主，透天在價格上分為地坪在20-30坪，總價約2000-3000萬；地坪在30-40坪則落在3000-4500萬；地坪40坪以上則成交在5000萬以上。在中古屋方面，屋齡約30-40年，主因為屋主換屋，由小換大由舊換新而釋出，中古屋透天價格約1000-1500萬；舊大樓則在800-1200萬之間，每坪20-25萬。
綜觀台南舊市區的房市概況，樂屋網調研中心經理洪安怡指出，東區、北區作為核心地段，以完善的機能和良好的生活氛圍吸引買家；中西區和安平區則有豐富的歷史文化資源和觀光價值；南區則為首購族提供了較為親民的選擇。
台南新興重劃區行情
區域
當地熱門重劃區
類型
屋齡
單價（萬元）
總價（萬元）
北區
鄭子寮重劃區
透天
20年以上
20-40
1300-2000
透天
20年內
30-60
2000-7000
大樓
10年以上
23-38
1000-2000
大樓
10年內
35-45
1500-4000
安南區
九份子重劃區
透天
20年內
30-40
2000-4000
大樓
10年內
33-40
1500-3000
資料來源：住商不動產文元海安加盟店
台南市區生活機能整理
環境
◎鄭子寮重劃區：西門路、北安路、和緯路都非常熱鬧，周邊有花園、武聖、小北成功三個夜市，未來有新光三越進駐南山廣場
◎九份子重劃區：海佃商圈食衣住行都有，往南則有中華西路商圈
交通
◎鄭子寮重劃區：周邊北安路、西門路、海安路都是大條道路，可通火車站或中西區熱門景點，中華北路可往永康，未來北外環四期直達南科
◎九份子重劃區：往北國道8號可快速接國道1號，北外環四期直達南科
學區
◎鄭子寮重劃區：民德國中、文元國小
◎九份子重劃區：海佃國中小、九份子國中小
資料來源：住商不動產文元海安加盟店
《在地專家教你買》（依筆劃順序排列）
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中信房屋台南林森店店長鄭旭峰
住商不動產文元海安加盟店東林富國
- 記者：樂屋網
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