不能沒有「你」！城市、房市願景都靠這個

[房地王/胡兆陽報導]

一個城市的房地產市場有多大的發展潛力？可以從人口變動的情形略窺一二。人口成長得越多，代表城市的未來發展將會越繁榮，房地產市場的前景也就更好；反之，這個城市的人口如果都慢慢遷移走了，哪還會有什麼城市未來及願景可言，房地產市場的後勢必定很慘淡。

▲城市移入的家戶數越多，房地產市場的成長空間越大。

然而，移入的人口數量有時只是寄居、暫住、租屋或是為了學籍而遷入的數量而已，並不能代表實質的購屋動能。如果是城市裡的居住戶數明顯增加，不論是因為「租屋」或「購屋」而增加的戶數，都比較能代表房地產的發展現況及未來潛力。

根據內政部公布最新（統計至10月底）的全國戶數資訊，今年以來六都的戶數全部出現正成長，其中戶數增加最多的城市是桃園市，戶數增加了1.6萬多戶，其次是新北市(增加1.4萬多戶)、台中市(增加1.2萬多戶)，南部的高雄市及台南市也分別有8,318戶、5,178戶的增加數量，即使是房價最貴、房地產推案量最少的台北市也有3,225戶的增加。

戶數增加不只代表人口數增加，也象徵當地的房地產市場有較繁榮的市況，一方面是因為住宅的需求將隨著戶數的增加而提高，另一方面這個城市的房地產開發商也會跟著市民住宅的需求增加而加重購地、推案的力道，形成「魚幫水、水幫魚」的互惠循環模式。

另外，一個城市裡穩定增加的戶數也能夠長期扮演房市買盤的角色，適時地消化房地產市場裡新成屋、中古屋的餘屋量，化解這些阻礙房市景氣復甦的疑慮。例如一向有餘屋量可能過多的桃園市、新北市，今年分別增加的上萬戶數量就可以貢獻出不少的房市買氣，對於化解餘屋量有不少的幫助。

▲桃園的機場捷運通車之後，縮短了不少重劃區居民前往市區的距離。

尤其是桃園市不僅增加的戶數最多，今年戶數增加的幅度也是六都之中最大的城市，這幾年桃園市包括科技園區、新興商場的各式就業機會都大幅增加，又有機場捷運、中山高速公路五楊高架道路等重大交通設施完工啟用，可望持續吸引更多的家庭及人口前來購屋。

▲南部的重大建設也不少，可望為後續的房地產市場挹入不少助益。

至於南台灣的台南市及高雄市的戶數成長情況也不差，雖然戶數增加的數量比不上桃園、新北、台中市，但是增加的幅度(分別為0.76%、0.77%)只遜於新北市的0.92%一點點而已，而且還比台北市的0.31%高出甚多。業界分析主要是受惠於台南市、高雄市的房價都比其他城市便宜，返鄉及外地移入的戶數也就跟著成長，未來在南部科學園區、捷運及其他公共建設的激勵下，較低的房價說不定會出現比北部房價更高的成長空間。