買屋注意事項！小心現況交屋交出一堆紛爭

[房地王/盧振池報導]

最近的房地產市場成交量急速萎縮，原因是新成屋、好房屋的賣方仍不願意降價，買方也在等待更低價格的同時，不少人轉而向中古屋市場探尋，因為這裡的房子讓價空間或許比較大，但是交易中要注意的盲點也比較多，例如成屋買賣契約書裡常見到的「現況交屋」名詞，購屋人就該特別留意。

▲成屋的屋況雖然看得到，但是購屋者也會有疏漏的地方。

暸解「現況交屋」之前，要先知道不動產交易時的「瑕疵擔保責任」。所謂「瑕疵擔保責任」是指在民法第354條裡有規定，賣方把物件（例如房子）賣給買方之後，賣方要負責這個房屋沒有減少其價值或效用上減損的責任。房仲業者表示，民法這項條文主要是避免買方遇到刻意隱瞞房子（或其他物品）瑕疵的賣方，等到買方發現房子的問題、賣方卻置之不理時，可以用此條文向賣方求償或解約，以便保障自身的權益。 然而，房子的賣方也不是沒有其他辦法，而且有的老舊房子真的是自己住的時候沒事，賣掉了才出現一些瑕疵問題（例如漏水、地板突然自爆），或是更前一手的屋主也沒有告訴這個賣方屋主的房子有這些瑕疵（例如天花板的裝潢早就把鋼筋裸露包覆起來），如果事後被買方求償「瑕疵擔保責任」也會很頭痛。

▲房子被重新裝潢過的地方，有可能是為了要掩飾某些瑕疵。

為了規避這些麻煩的事，所以不少成屋的買賣契約書裡就有賣方註明「現況交屋」，意思是指：「買賣的當下，買方同意以親眼所見的房屋狀況來交屋。」所以後續雙方不可以再有關房子瑕疵的法律爭議或意見。 不過，賣方想要以「現況交屋」這四個字來規避民法中的「瑕疵擔保責任」，其實是行不通的。法界人士表示，買賣雙方的契約是不能凌駕於民法位階之上的，所以「現況交屋」並不能讓賣方免於日後的「瑕疵擔保責任」，而是代表賣方在「誠實告知屋況」的條件下，不必再整修、重新粉刷油漆、修好家電等等，以房屋現況交給買方而已；如果賣方故意隱瞞惡劣的房屋瑕疵，買方當然還是有權利捍衛自己的購屋權益。

▲交屋前所看到的房屋瑕疵解決方式，應該詳細載入契約書中。

為了避免以上的法律訴訟及爭議，建議購屋民眾在購買新成屋或是中古屋時，買賣契約書裡都不要用「現況交屋」的字詞，而是用最明白、最直接的字句寫明雙方的權益及義務，例如： 「買方因天花板重新裝潢而無法拆除查驗，日後若發覺此處有瑕疵所衍生修繕費用，一律由賣方負擔」； 「屋內現有壁癌狀況已由賣方折讓屋款10萬元，日後買方不得再以壁癌瑕疵求償」； 如此一來，就能把日後買賣雙方的房屋瑕疵爭議降到最低。