住展風向球降回穩定綠燈 推案稍歇敬請期待下半年

住展風向球降回穩定綠燈 推案稍歇敬請期待下半年

文/陳炳辰



代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」,6月回到穩定綠燈,六大構成項目呈現「二升、二平、二降」,兩項走升的分數為來客組數、待售建案個數,二降為預售屋推案量、新成屋戶數,持平的是成交組數、議價率,整體分數為51.8分,差0.3分就又是黃紅燈,熱度其實不減。



6月風向球的供給面上,過了329與520兩大檔期,推案稍歇,預售推案量與新成屋戶數都比前月少,預售推案量減少500多億元,總計推出近900億元,以達80億元案量的新北市三重區指標案「新濠漾III-巴黎公園」為焦點,百億大案則無,另有超過10案仍維持數十億元量體,住展雜誌發言人陳炳辰表示,上半年來到最後一個月,建商保留子彈下半年再戰,要是市況依舊,獲利空間也就更大。



新成屋戶數推出不到200戶,比前月減少200多戶,稍具指標的為新北市中和區的「泰隆丰和」,在新青安檢討聲浪與新版囤房稅7月正式上路,後續新成屋走向可能以特定地區、個案規畫、小規模案為主,不再躁進。



需求強勁 舊案新案都要買



需求方面,追蹤指標建案平均來客組數每週約35組,而平均成交組數每週約4.1組,買氣仍旺盛,陳炳辰分析,不論是在桃園市大園區、新北市新店區的甫推新案,或是在新北市板橋區、三重區、淡水區,和桃園市八德區已銷售一陣子的建案,都見賞屋人數與成交量體,買盤一方面抓緊新開案挑好屋的時機,另一方面也有看準相對高價新案的比價效益轉向舊案,無疑的是絲毫沒有受到頻傳的打房消息影響。



買氣還表現在待售建案數統計,即使新案持續進場,6月待售案數仍降至967案,跌破千案,月減36案,北台灣各縣市一致順銷,其中房市發展蓬勃的新北市去化效率最佳,而在地買盤穩定捧場的宜蘭地區也有不錯成績。值得觀察的是,陸續結案讓部分地帶見新案量體真空,推案趕不及銷售,自然又會反映在價格上。



議價率分數持平,開價與成交價之間的距離在一成以內,現況買方已難再用記憶中的行情判斷價碼,只要能比起區域高價案實惠就可搶,不再討價還價,不二價沒關係,買得到最重要,建商姿態也高,讓利空間遂演為窄化。



不過,陳炳辰認為,下半年變數不少,房市沸騰情勢已受到政府關注,新青安的審視是否只為第一步,接下來9月的央行理監事會議是否一反6月的溫和態度,影響今年房市究竟是劃下完美句點,還是虎頭蛇尾急轉直下。另外如美國大選干擾全球政經狀況,跟台灣地緣政治不穩定局勢,亦可能打亂資金匯聚房市腳步。接下來北台灣將有台北市南港區、文山區,與新北市三重區、中和區,以及桃園市中壢區、大園區,新竹市香山區的大型指標案排定上場,熱況還能燒多久走多遠,這些大案銷況將見分曉。



2024年6月【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表



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【註1】藍燈(谷底衰退):32分以下。黃藍燈(衰退注意):32.1~42分。綠燈(復甦安全):42.1~52分。黃紅燈(熱絡注意):52.1~61分。紅燈(過熱煞車):61.1分以上。




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