大都更號角響起 建商的黃金時代來了

文／朱福山、施絢傑、王奕淳 設計／鍾宜珊 攝影／羅劍明

403地震後，蔣萬安吹起大都更時代的號角，全民居安意識抬頭，全國各地建商角力加劇，甚至不少開發商大舉向雙北征伐。建商重新洗牌的背後，究竟如何布局？在這場弱肉強食的商戰裡，誰能掌握新一波不動產轉型契機，就有望從下一輪的建商黃金時代裡脫穎而出。

6月中旬一個週日午后，豔陽高照，台北市忽然下起一陣大雨，正好緩解焚風所帶來的悶熱不適；同一時間，中山區一處區民活動中心內，正罕見出現兩百多名都更戶「同時簽署都更同意書」的奇特景象，眾人手上那份同意書在地震頻繁的當下，就宛若窗外的及時雨，似可一解居住安全之渴。

《都市更新條例》公布至今已26個年頭，即便北部精華區土地日漸稀缺，都更案件完工數與老屋數量依舊不成比例，主因是「整合困難」，這也導致過去很長一段時間，不少品牌建商直接棄守，寧願轉往中、南部市場「薄利多銷」，也不願再投入心力「打水漂」，直到今年以來一場的天災，市場丕變。

4月3日，花蓮發生921以來最大地震，加上之後大大小小的有感餘震上千起，讓全台住在老屋裡的民眾信心跟著動搖，悄悄對腳下動輒3、40年以上的老舊建築劃上是否安全的問號，一些原本利潤掛帥的萬年都更案，屋主心態也因此漸漸鬆動，其中，又以30年以上老屋占比最高、都更核定數最多的台北市格外有感。

台北市都市更新處主任秘書謝明同透露，403大地震後，法令諮詢櫃台所接到的危老、都更諮詢電話一口氣暴增兩倍有餘，今年截至5月底，已累積1500通來電，等於平均每天有10通以上的民眾洽詢電話。

離開話筒，進一步走進大大小小的都更說明會現場，專攻都更危老的全坤建設總經理江清峰也觀察到，地震過後，主動找上門洽談都更的屋（地）主確實變多，且參與意願明顯提高，可見過去兩個多月，都更熱度已從空中到地面，全面進入白熱化。

北市都更八箭點火
地震補臨門一腳

不過平心而論，地震只堪稱臨門一腳，事實上，台北市早從去年開始，就陸續射出「都更八箭」，不只降低公辦都更受理門檻、放寬民辦都更法令、啟動150天加速通關、放寬危老檢討審查項目、加碼老公寓加裝電梯，更對防災型都更、整建住宅、海砂屋改建祭出利多，也確有成效，「我們希望主動出擊，讓都更事半功倍。」謝明同說。

據統計，今年前5個月台北市都更案報核數來到134件，已超過去年全年的127件，足見在公部門登高一呼之下，民間也大力跟進；至於4月地震過後進一步升溫的市場，則可望在下半年、明年的數字上呈現。

細究數字上升背後的真正原因，本刊調查發現，近年由於工料雙漲、土地成本墊高，加上土建融限貸等管制，建商本就在不斷尋找利潤更高的開發區域、標的，其中，雙北素地雖然稀缺，但相對利潤較高，隨著老屋改建政策利多出爐、震後民眾改建意願提高，雙北都更危老已成為越來越多建商的心中選項。

尤其在危險老屋、耐震設計、綠建築、智慧建築等容積獎勵加持下，都更建案規劃空間更大，附加價值也跟著增加，因此往往一推出就是區域高價，甚至改寫新高也不在話下，開發潛力自然更勝一般建案。

以台北市為例，幾乎所有40年以上的老屋都在談都更，尤其在1974年以前蓋的老房子，幾乎都可輕易取得30％的額外容積獎勵，讓室內一坪換一坪不再遙不可及，對建商、民眾來說，都有相當的吸引力。

更重要的是，因為都更、危老案皆不受土建融限制，貸款額度可比一般建地多出兩到三成，所以當整合門檻下降，對多數建商就是無法抗拒的美味大餅。被問起如今市況，新北市建築師公會理事長汪俊男直言：「開發商重回雙北，轉型做都更是必然的結果。」

不過，即便大批建商搶進，全台30年以上老屋即將突破500萬戶的事實依舊擺在眼前，台北市平均屋齡更來到37.78年之高，在可預期範圍內老屋改建的大餅將呈現粥多僧少，加之居住安全大旗傍身，政府沒有壓抑都更市場的理由與正當性，至此不難推斷，一個屬於建商的黃金時代注定到來。

庫存一年翻20倍
都更轉向賣方市場

開頭兩百名都更戶齊聚的盛大場景，就是品嘉建設、聖得福建設聯手啟動的『民生東路都更案』簽約現場，該案目前已完成一區兩街廓、計1700坪的整合，預計朝三區六街廓、共6000坪邁進。

談起剩下兩倍有餘的整合規模，品嘉董事長胡偉良、聖得福董事長洪正雄似乎胸有成竹，給出的時間表只有短短一年──放眼過去動輒6、7年的整合時間，如此速度堪稱天方夜譚，恐怕驚掉不少人下巴。

不過，兩位老董的信心其來有自，因為當前都更已從過去的買方市場轉向賣方，「我們（品嘉）去年推案量才100億元，到現在，我們手上握有的推案已經來到41件，總量體超過2000億元，而且還在持續增加。」胡偉良說，目前更傾向整合大面積、完整街廓的都更案，且以6個月作為開發的停損點，「如果短期整合不起來，就轉向其他案件。」

據悉，胡偉良所言並不誇張，該公司幾乎每週都會接到各地住戶來電，尋求合作改建的機會，危老都更市場呈現爆發性成長的狀態，與過去建商必須一一登門拜訪的狀況大相逕庭。

「當都更案量越來越多，改建的條件也會更合理，過去少數住戶漫天要價和釘子戶的亂象都可能跟著改善，之後隨著老屋改建持續增加，新屋供給量跟著上升，房價也可能受到壓抑而趨於合理化。」胡偉良直言，這才是房價邁向合理化的正常路徑，效果也不是短期打房政策所能做到的。

搶地、搶案、搶時間
吃獨食不如結盟

日前，新北某一成屋案突然在網路秀出「感謝你看不上眼」的豪氣標語，高調宣布完銷，據悉，該案過去好長一段時間都乏人問津，此舉似也一吐長久以來的怨氣。

當前房市買氣陷入瘋狂，各地排隊、秒殺、封盤調價等亂象頻傳，甚至有代銷業者私下向本刊透露，現在「手上已經沒有房子可賣」，整體彌漫一股供不應求的濃厚氣氛，此時建商不只要搶地、搶案（都更、危老等），更要搶速度，因此市場開始出現策略結盟的現象。

舉例來說，過去品嘉專營都更危老市場，聖得福專營海砂屋改建，兩家建商無疑是老對手，此次『民生東路都更案』卻選擇結盟，背後理由說來也單純，「既然幹不掉對方，那就合作。」胡偉良笑說，過去雙方常在同一塊基地插旗整合相遇，結果往往僵持不下，與其如此，還不如合作比較快。

無獨有偶，上（六）月甫動工的全台最大公辦都更案『台鐵南港調車場』，最後也由國泰人壽、三商美邦人壽、華泰大飯店、國泰建設、國泰商旅等公司結盟，共同投資成立南港國際一、二公司所取得，該案開發總樓地板面積多達15萬坪，整體規劃包含商場、電影院、辦公大樓、公益設施、飯店及住宅等多元複合機能；正因為餅太大，透過結盟，整合各方優勢將能更快推動，推估更新後總價值將超過千億元。

此外，稍早大同『芙蓉大樓』的活化案更是一鮮明案例，買家由璞永建設董事長楊岳虎領軍，與八大建商聯手吃下，包括璞永建設、璞慧建設、璞慶開發、海悅國際開發、敦富開發建設、鋐富開發、濟盟建設及台灣樂菲公司，期間不只建商，甚至有壽險業前來搶標，市場競爭之激烈由此可見一斑。

據悉，楊岳虎出手前還請託他人，探詢附近地主是否有意參與都更重建，主要因為這類重量級的精華地段，建商除獵得「頂級布料」外，若事後能成功整合周邊土地，一旦基地越大、越方整，更新後的價值也會越高，這才是他們背後打的真正算盤。

公辦都更門檻高
入選建商多中大型

全台老屋何其多，建商也並非亂槍打鳥。攤開雙北市更新地圖，目前案件主要集中在精華地段，如台北市中山、大同、萬華、南港，以及新北市中永和、板橋、新莊等區，主要因為這些區域發展早，現多為區域（老舊）鬧區，且多位在交通便捷地帶，或過去是工業重地，退役後變更為住商用地等。

「事實上還不只這些，像是台北的內湖區，明年也會有不少都更案浮出檯面。」胡偉良補充，過去內湖存在不少海砂屋，在都更八箭催化下，整合、改建速度已進一步加快，不久就會有好消息傳出。

除一般都更危老案遍地開花，近期財力雄厚的上市櫃建商如冠德、大陸、潤泰創新、全坤、國泰、皇翔、順天、達麗、興富發、國揚等，則將開發策略轉向公辦都更案；一些中大型品牌建商，如國美、國城、富邦、品嘉、聖得福等，也將觸角從民辦案件延伸，開始跨足公辦都更領域。

相較於民辦都更動輒要花6、7年時間整合地主意見，公辦都更由政府出面整合，在官方公信力背書下，成功率更高，因此確實吸引不少過去專攻民辦都更、危老案件的業者轉換跑道。

不過，相較於民辦都更，公辦都更也有著更高門檻。台灣金融聯合都市更新副總經理張財旺解釋，公辦都更遴選廠商有一定資格限制，如淨值達15億、有辦理都更或權變計畫且申請人為實施者的經驗，且須提繳一定履約保證金等，財務實力不足或成本控管能力不佳的建商較難達標，因此實務上多為中大型建商入選。

手握銀彈只能入門
打造「差異化」方能勝出

公辦都更方興未艾，市場群雄逐鹿，上個月中，在『松山民權東公辦都更案』上梁典禮上，冠德董事長馬志綱一錘定音，指出冠德未來將積極參與公辦都更，與城市共同成長；面對市場的競爭激烈，總經理張勝安並不擔心，稱冠德擁有開發、營造、銷售，甚至是商場營運等經驗與資源，因此近年已將開發策略轉向，「我們傾向大型、複合式的案子，在這一塊，冠德更具優勢。」

而潤泰創新為爭取公辦都更案，公司內除原本的土地開發部門外，還成立專門負責開發公部門的單位，企圖心由此可見，潤泰創新董事長簡滄圳更表示：「只要有大型公辦都更案，潤泰都不會缺席。」

至於投入都更整合開發近20年的耕薪建設，董事長黃張維也有自己的一手好牌，他認為未來只有提供一條龍服務，才能滿足都更市場的多元需求，因此提早成立耕磊都市規劃、耕元地產、耕建築營造等三家子公司，「耕磊負責都更行政程序，耕元可在提供開發前期市場建議，並視個案狀況自行銷售，耕建築營造則有能力承作個案的營建工程。」

至此不難發現，即便手握豐沛資金、體質健全，大型建商也只取得參與公辦都更的基本門票，若想在強敵環伺的市場裡進一步勝出，恐怕還是免不了合縱連橫等策略，甚至設法在企業內部找出差異化的本錢，打造專屬護城河。

至於面臨更大考驗的中型建商，由於公辦都更規模大，必須滿足市府或地方如社會住宅供給、海砂屋改建、托老托幼長照等公益性需求，因此資金門檻、規劃難度也相對高，中型建商若想轉型朝此方向發展，勢必得借力使力，學會多元合作、結盟，否則初期單憑一己之力闖蕩，恐有不小難度。

雙北先行
大都更將蔓延南台灣

大都更時代雖從北台灣開始，經驗卻會往南複製。日本不動產知名品牌三井不動產集團一早便嗅到都更商機，旗下台灣三井不動產近年與國泰建設合組公司，除進行各種大型開發案外，也結盟成立竹崙置業開發，一舉拿下『新竹經國路公辦都更案』，去年底已將事業計畫及權利變換計畫送審，未來一、二單元總銷金額上看120億元。

類似的合作案還有冠德建設、藍天電腦、華泰結盟成立企業聯盟，拿下『台北車站E1E2街廓公辦都市更新案（明日台北埕）』；藍天電腦、宏匯集團結盟拿下『台北雙星』；以及國城建設、高興昌結盟成立智匯方舟，拿下『亞洲新灣區特貿三（南基地南側）』。

近年積極布局公辦都更的國城集團在南部已有不少公辦都更案的實績，身為集團二代的特助洪士庭認為，目前大都更趨勢雖多聚焦在北台灣，但這股趨勢已漸漸吹向南台灣，看好未來潛力，該集團將透過多元整合，甚至結盟方式持續參與，「這也會是未來的推案主流、新趨勢。」

把握時機補庫存
攸關建商下一個十年興衰

隨著時代變遷，全台老舊建築長久經歷風雨、地震洗禮，逐漸顯現出結構上的問題，尤其在花蓮大地震過後，民眾對老屋安全的關注更是達到了前所未有的高度，都市更新自然成為眾人眼中的稻草，為這些年久失修的房屋帶來重生希望。

台灣都市更新正在「老調新彈」，隨著政策助攻、需求轉強，案件數正在快速上升，尤其是台北市，隨著市場升溫，對一些過去為缺地所苦的南漂建商來說，全民瘋都更的黃金時代已經到來，如何有效率地「補庫存」，將攸關下一個十年興衰，至關重要。

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