08/03-08/09 一週不動產大小事

文／王奕淳

看好發展潛力 北部建商重金搶進台中機捷特區

台中捷運綠線日均運量已突破4萬人，機捷效應持續發酵，吸引北部知名建商紛紛跨域投資，像是北部上市建商新美齊，6月份先斥資6.08億元買下約909坪土地；7月初再以38.83億元獵下1,149坪土地；而該月下旬又以近13.8億元購入北屯機捷特區溝背段約908坪土地，換算單價高達151.87萬元，榮登機捷特區「地王」。

與此同時，中部品牌建商漢宇建設的『機捷新案』，以及周邊遠雄建設的『碧柳段新案』也將推出，三大建商齊聚，顯現對台中機捷區域發展前景持續看好，有望將北部捷運宅的成功經驗帶來台中，勢必掀起台中機捷房市新一波熱潮。

雙北中高總價住宅平均坪數減少逾10%

雙北作為台灣的政經中心，是不少高資產族群定居的選擇，進而帶動區域內中高總價住宅的交易狀況。觀察雙北地區的中高總價住宅近3年的房市表現數據，可看出近年房價高漲幅的趨勢，也同樣對中高總價住宅市場造成衝擊。

其中，北市中高總價住宅的平均單價在3年間上漲4.7%、新北更上漲11.3%；對比平均坪數卻明顯減少，北市的平均坪數在3年間減少11.3%、新北則減少12.6%，顯示這類住宅市場出現「以空間換總價」現象。

內政部：可如期興建13萬戶社宅

總統賴清德推動「百萬租屋家庭支持計畫」，各界相當關注目前進度。攤開內政部最新統計數據顯示，中央、地方過去8年合計興辦10多萬戶社宅、分布全國22縣市，包括中央興辦56,416戶（53.7%）、地方興辦48,709戶（46.3%）；其中，已完工戶數31,222戶，進駐戶數則有24,316戶。

此外，今年上半年全國興辦社宅又增加9,795戶，其中中央5,582戶（56.99%）、地方4,213戶（43.01%），因此可望在年底順利完成全國12萬戶的現階段目標。內政部也提出社宅分年計劃雛型，預計自2025年至2030年每年可新增1.5萬戶直接興建社宅，2031年至2032年每年可新增2萬戶，可如期達成未來8年再增加13萬戶直接興辦社宅的目標。

交屋潮帶動7月移轉棟數達34%年增率

今年5、6月房市交易狀況暢旺，即便央行曾在期間的理監事會議中，宣布調整存準率，但影響目前尚未發酵；加上部分預售屋仍有完工過戶登記的情形，帶動7月移轉棟數增加，甚至促使全年有機會挑戰36萬棟。

統計顯示，7月六都建物買賣移轉棟數達2.66萬棟，呈現年增34%、月增12%的幅度；其中又以新北、台中的表現特別突出，兩都會區都有高達近6,000棟的水準，台中市5,969棟，月增26%、年增54%；新北市5,980棟，月增11%、年增22%。

其他也有部分縣市呈現月增與年增，例如桃園市就以4,993棟達8%的月增率、29%的年增率；高雄市4,344棟達7%的月增率、38%的年增率；台北市則是2,953棟達13%的月增率、30%的年增率。

新青安加上股災 李同榮：政府政策面臨兩難

新青安貸款專案後續影響擴大，帶動房貸餘額年增率突破十兆創下新高；加上銀行放款受到銀行法72-2條限制，不動產放貸趨近滿水位，進而延誤貸款引發糾紛；另一方面，亞洲股市近日幾乎集體崩盤，台股半個多月來也重挫18.8%，這些情形都嚴重影響市場資金的流動性。

房市趨勢專家李同榮警告，「新青安加上股災」將引發銀行房貸大風暴，甚至可能帶來三大嚴重後果：（1）搶貸亂象越演越烈（2）房貸糾紛層出不窮（3）觸發小型建商倒閉風。

面對銀行貸款風暴來臨，政府政策也將面臨兩難，若要化解風暴危機可依銀行法72-2條之除外條款辦理，將可多出至少5千億餘額貸款，化解短線滿水位風暴。但與此同時，政府過去限縮的資金等於又重返市場，可能又造成房價甩尾漲勢，大幅增加市場風險。

斷頭潮來了？全台上半年法拍量增1成

根據內政部統計，全台2024年上半年法拍量出現增長，法拍移轉棟數達1,840棟，跟去年同期相比，漲幅逾1成，住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨分析，雖然法拍移轉量被視為房市景氣的反向指標，但今年上半年法拍移轉量與歷年相比，仍處相對低點。

至於國內法拍量出現增加，主要原因是自2022年以來進入升息循環，尤其3月央行再度升息，當部分購屋人負擔加重，加上超額槓桿，又找不到「接盤俠」，就可能讓愛屋淪落法拍市場。

六都中，僅新北、高雄市的法拍移轉量與去年相比出現增長，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶分析，南北兩大都會區同時出現法拍案量成長，主要有兩大原因，一是兩市同為房市熱區，其中新北上半年新案量爆出歷史巨量，高雄市則憑藉半導體產業議題吸引各路建商進駐，推案量也很多，但碰上近期政府推出選擇性信用管制與升息措施，小型業者周轉不靈，即可能出現部分法拍量體。

此外，兩大都會區近期重劃區議題濃厚，吸引投資族群置產，但當央行升息，致使高槓桿族群提前「翻車」。

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