房市暴衝陷亂局 調控供需以安撫民心

文／主筆室

又一個8年過去，如今都會區房價依舊高漲到讓人絕望，甚至，許多年長者或單親家庭想租屋卻被拒於門外的案例都時有耳聞，種種現象都在在顯示──前朝住宅政策已然失敗，選前花招百出的方案最終只淪為催票工具，對於健全房市並無實際效果。

日媒釋警訊 台灣房價惹民怨

今年5月底，《日經亞洲》一篇由知名獲獎記者威廉．派錫克撰寫的評論報導格外引人注目，文章不只點出台灣貧富差距在過去30年間不斷擴大，如今前20％富裕家庭所擁有的財富，已幾乎是墊底20％家庭的70倍之多，而造成此一現象的罪魁禍首，就是暴漲的居住成本，這將是新總統賴清德不得不面對的重要課題。

拆彈或跛腳 總統大挑戰

總統大選過後的2024年尤其如此，前兩年被政府視為「亂象」的排隊、秒殺等場景捲土重來，細究背後原因，竟是民眾深怕未來買不到、或更貴更買不起，才導致一窩蜂搶進房市，至此，高房價蓄積的購屋壓力，已來到民怨火山口，一旦爆發將足以動搖政權，新執政團隊如果處理不當，恐直接「跛腳」，反之，若能有效緩解則是足以名留青史的最大政績。

本刊建議，先不論官方興建社會住宅政策成效，單就民間住宅市場的調控，應專注在「增加供給」、以及「減少『第2戶以上』住宅需求」等根本原則，才有機會達成台灣民眾每戶都能有自用住宅的國家級目標。

預售禁轉 弄巧成拙

以這2大原則審視近年官方的房地產政策，可發現在總統大選前推出的預售禁止轉售規定，造成大量近年推出的預售案量體，在法定禁轉期間呈現閉鎖狀態無法流通。

對此，若能透過修正法令，讓部分量體解凍流通，將等同增加房市另一種供給來源，一來順勢調節房市供需，二來還能降低原本閉鎖期結束可能爆出大量賣盤，造成房市景氣大波動的風險。

最重要的，還是盡早讓房市供需平衡，擺脫許多民眾現階段深怕未來買不到、或者更貴會買不起的惡性循環。

落日條款、保護制度 釋供給

至於具體如何修法，不妨參考當年奢侈稅退場經驗，可透過立院修法提出預售禁止轉讓規定的分階段落日條款，最好清楚列出各階段不允許鬆綁的禁轉範圍，讓可解凍的預售量體提早釋出。

另一種作法，本刊建議用「保護」取代「禁止」，賦予這項政策更積極的正面意義，例如，新推出的預售建案若能接受最嚴格的履約保證制度，讓發生無法完工或者其他重大意外狀況時，購買預售案的民眾已存入履保帳戶的資金能百分之百獲得保障，並且足額返還購屋人時，符合這條件的預售案，就可以在預售階段開放買方轉手，以鼓勵方式讓保障民眾購屋權益的良好制度能更普遍推行。

提高開發投入 保障購屋權益

至於不願接受最嚴格履保制度的建案，除維持預售階段禁止轉讓外，官方還可以緊盯建商的土融建融額度，確保開發商投入相對更多的自有資金。

此時，重點在避免過去建案發生問題時，許多開發商往往因為投入的自有資金並不足以償還購屋人已繳納的購屋款項，造成預售案買方求償無門。

上述建議的2種方式，彼此還有相容之處，也可斟酌考慮並行。

抽銀根 斷絕炒作

至於如何減少「第2戶以上」住宅需求？抽掉投機買方的貸款銀根，向來是最有效的調控大招。

例如可以考慮分階段限制「第2戶以上」住宅貸款，6月中旬央行再度調降第2戶房貸成數的大方向十分正確，但力度太弱，建議不僅全面降低家戶第2戶以上房貸成數，還可以預告1年後，將針對家戶名下第3戶與以上的住宅禁止申請房貸；並預告2至3年後，更進一步禁止家戶名下第2戶申請房貸，或強制規範第2戶最高貸款成數降至五成以下。

上述針對家戶名下「第2戶以上」住宅買方進行抽銀根的措施，必然能讓許多仰賴房貸囤房的家庭不得不賣出多餘的住宅。

本刊也提醒，官方在採用這種做法的同時，也應該對全體國民強調，政策目的是要保障全體國民的基本居住權，絕對不是反對經濟條件好的家庭以自有資金購買第2戶或者第3戶以上的住宅。

因為隨著經濟能力改善，換購更好的房子，是人民追求美好生活的基本權利，政府同樣要給予保障，只是不能因為部分家庭購買過量，或者刻意囤房，就影響其他本國家庭也擁有一戶自用住宅的權利。

整體來看，抽掉買方銀根一定比課徵囤房稅更為直接．因為房東們可能將稅捐轉嫁給租客，進一步墊高房租水準，但若失去金融機構的貸款支持，自有資金不足的房東們只剩賣出一途，而想買的人也必須考慮資金是否足夠，即可適度控制對「第2戶以上」住宅的需求。

2大策略 安撫民心

如同一開始提到，上一任執政團隊八年來的安居政策失靈，不少民眾對政府已有戒心，新執政團隊能否提供安居環境、減少財富不平等，是非常棘手的歷史性挑戰。

本刊呼籲執政者跳脫前朝各種房地產花招，在民間住宅市場貫徹「增加供給」、「減少『第2戶以上』住宅需求」2大調控手段，相信只需提出具體政策與執行時間表，就能逐漸安撫民心，切莫讓未來世代的台灣人，在回顧2024年深陷房市亂局的我們時，發出感慨不已的喟嘆。

《住展雜誌》創立於1985年，是全台第一家房產媒體
擁有最豐富且即時的預售屋、新成屋資訊
以上文章未經授權，禁止擅自轉貼、節錄
官方網站：www.myhousing.com.tw
FB粉絲團：www.facebook.com/myhousingfan

【 住展雜誌 】授權轉載，原文出處【 房市暴衝陷亂局 調控供需以安撫民心 】