限貸加劇小宅化 影響環環相扣──資金緊縮之後的房市政策省思

文／王奕淳 攝影／羅劍明 圖／Flaticon.com、photoAC

台灣房市從去年八月狂歡近一年，部分建商看準大量民眾想搶上車的預期心理，精心設計、包裝出契合「新青安」的小宅產品，總價以1000至1500萬元為主，格局多壓在14坪二房、17坪三房，主打低總高單價，藉此吸引一票FOMO族進場買單。

根據《住展雜誌》調查，台北市今年推出的建案中，便有最小僅10坪的規劃，11坪的產品也是市面可見；尤其每坪單價動輒百萬元起跳，更將買盤排擠至新北、桃園等蛋白區，帶動區域行情，導致民眾越買越遠、越小的情形加劇。

近年小宅化成為主流，市面上甚至出現房間只放一張雙人床就碰壁的產品，魔幻的場景不禁令人開始擔心，未來台灣年輕人是否可能生活在如同香港「劏房」一般的環境內──睡醒撞上天花板、在廁所裡煮飯；又或者看見日式迷你衛浴照搬來台，洗手盆和浴缸、馬桶相連，要如何讓小宅每一寸空間都被運用到極致，將是台灣未來重要居住課題之一。

政策三大省思 危老最急迫

針對小宅化趨勢，《住展雜誌》盤點諸多政策、法規，發現至少有三大議題可優先檢討，包含危老政策、虛坪改革、容積獎勵，其中，又以危老政策的急迫性最高，不只危老獎勵明年全數歸零，條例實施期限也只剩三年不到。

事實上，危老政策與小宅化的關係密不可分，危老獎勵推行至今已超過七年，期間促成老屋重建的成果各界有目共睹，不過當中也因整合不易，浮現老屋蓋成紙片屋，例如台北市今年推出10年來最小基地坪數僅20坪，公設比竟逾60％，換算室內居住空間五坪初，生活動線不佳等問題，甚至讓小宅單價豪宅化，種種現象尤以台北市為甚。

主因是危老政策的執行條件並不限制最小基地面積，為降低整合難度，實務上常見危老案推出的基地面積普遍較小，即便如此，基於居住安全考量，樓梯、電梯、梯廳等配備缺一不可，導致公設比快速竄高，甚至50、60％都不算罕見。

埋下高齡社會住宅隱憂

須注意的是，台灣不只有小宅化趨勢，明年也將進入超高齡社會，相應的高齡人口居住需求，包含如走道無高低落差、確保足夠寬度等住宅通用設計，未來勢必愈來愈受重視，此時，法規是否能夠跟上將與民眾居住權益息息相關。

中華民國不動產開發公會全聯會祕書長于俊明就提醒，友善高齡相關設計都需要充足的室內空間，然而現況卻是危老案室內面積多被大幅壓縮，這類小基地住宅要達到一定改建效果，恐怕不容易。

然而，若以建物結構體耐用年限五十年來看，一棟建築一住就是半個世紀，就算目前遷入危老重建案的住戶年紀尚輕，但數十年過去同樣得面臨相同問題。由此不難看出，現下的危老政策並不符合政府原先想要改善居住環境、促進公共安全的初衷。

對此，若危老案本身並無立即性危險，全國建築師公會理事長崔懋森建議，危老整合仍應設定面積下限，避免新屋的室內空間不符合高齡者日常起居的需求；同時也要搭配提高容積率等配套，達到促進土地整合、擴大規模進行重建的效果。

不過，光是設下最小基地面積限制恐怕還不夠，與危老重建概念相似的都市更新，同樣也出現小宅化、低總價、高單價等趨勢，背後原因值得探討。

國內都更不算真都更

前都委會委員、銘傳大學建築學系教授王价巨指出，目前國內其實不算有真正的都更，因為都更基本都是以一整個街廓作為規劃最小單位，因此整體開發案，應包含一個、兩個甚至更多街廓在內，但台灣多半流於一棟、兩棟的建築物更新。

細究背後原因，則是現行容積率不合時宜。隨著都市發展成熟，生活、交通等機能逐漸提升，產業進駐帶來龐大人口，早年制定的法定容積率上限明顯不敷使用，無法符合各地實際需求；以台北市最為常見的第三種住宅區為例，目前的法定容積率僅225％，不僅都更不易，也不利於擴大區域整合，連帶影響後續房屋供給，造成市場供不應求，房價因此居高不下。

最鮮明的案例就是新北市蘆洲區，受限於容積法規，都更牛步，整體區域開發不易，推案空窗期長達一年多，在當地沒房可買的氛圍下，導致今年新推案就一口氣創下每坪八字頭的新高價。

增加思考廣度對症下藥

若想改變這種低總高單的小宅化趨勢，政府不妨思考以量制價，從城市發展角度切入，像是提高法定容積率等方式，讓建商可以在同樣大小的土地上，興建總坪數更大的產品，進而提高各戶可分配到的坪數，或是增加規劃戶數、為住宅市場提高供給量，達到降低房屋每坪單價的結果。

不過，由於法定容積率的改動，不單單只是一個都更案大小的基地範圍，而是涉及周遭整體區域的規劃，若要提高，必須先從不同面向進行多元考量，包含各區域預計容納的人口數、具備的地理條件等，再配合當地的學校、公園與重大建設如交通設施等，才能避免區域發展失衡，或是道路規劃不足以容納用路車輛等情形，進一步建構完整生活圈。

新北市建築師公會法規研究委員會主委張紘聞指出，現行都市計劃小組採取委員制，在討論容積率的相關議題時，常會擔心落入是否圖利、幫助財團炒地等輿論壓力，導致決策方向趨於保守，最終只能做到除弊而不能兼顧興利。

整體而言，公務員體系仍有多一事不如少一事的心態，容積率改動一事才因此擱置，若要有所為，恐怕得先改變既有的「反商」思維，否則就會落入如今聞容積色變的狀況。

虛改擱淺 應急迫重啟討論

央行出手調控房市，限貸令下，各家銀行多以調高新辦房貸利率、降低貸款成數等手段因應，對民眾來說，相同自備款只能買到總價更低、坪數更小的房子。

小宅普遍公設比偏高，10坪扣除公設可能只剩6坪，這樣的室內坪數若要容納洗衣機、餐桌等日常所需物品，其他生活起居空間勢必受到壓縮，因此不少建案開始出現臥室大小只能單邊下床、進出廁所先經過廚房，甚至是客廳直接充當廚房、飯廳等空間使用。

隨著民眾荷包縮水，只能越買越小，建商因應市場需求，勢必促使小宅化現象加劇，屆時，市面上出租的房型、空間，恐怕會比自用小宅更趨極端，甚至不排除出現像是日本的迷你衛生間──面積不到一坪卻容納馬桶、洗手台與浴缸，書桌同時當作電視架與料理台。

甚至，如國內開始看見香港「劏房」一般，廁所同時是廚房也是曬衣間，連出入走道都擺滿廚具的生活品質，再反思小宅高單價背後，是否代表相當程度的居住品質，恐怕為時已晚，政府應立刻正視此議題。

虛坪應優先改三大面向

市場或許寄望虛坪改革可透過不同以往的容積計算方式，幫助緩解小宅化亂象，不過，原訂今年下半年啟動的第二輪座談會，如今仍全面擱置，要在年底推出恐怕相當困難。

既然民眾購屋預算有限，如何讓每一分錢都花在刀口上就顯得格外重要。《住展雜誌》建議，若要進行該項改革，可優先針對民眾相對有感部分，包含改進管委會容積計算、釐清停車空間各項設施的分布，以及增加梯廳、陽台的免計彈性等三大面向深入探討。

首先是管委會的免計容積計算方式，考量虛坪改革本質上也可視為建商與住戶之間的拔河，比方以往電梯不適用十五％的免計容積，未來一旦改為可計入，將有助避免以往建商為了用盡額度，特地設置健身房、媽媽教室等非必要公設；不過，這類改動要想落實，恐怕有些前提──不改變建商總銷坪數、不影響獲利等，避免引起建商反彈，將成本轉嫁末端房價，反而讓民眾加重購屋負擔。

此外，改革法案必須考量更多實務狀況。像是針對原本免計容積的管委會，要設定100平方公尺的空間上限，恐怕無法滿足實務上的辦公、宅配、監控、櫃台、會議室、檔案室、垃圾室、置物櫃、事務機、飲水機、空調主機、信箱區等需求，導致社區管理品質受損，因此仍須檢討合理性。

車道持分爭議待釐清

過去沒有購買車位的民眾也要負擔停車空間的公設，虛坪改革則希望導入使用者付費概念，改由購買車位的住戶負擔；不過，另一派說法是停車空間可能包含機電室、垃圾室等公設的狀況，民眾即便沒有購買車位，也應負起部分公設費用，兩派說法至今無法達成共識，也導致此項改革難以推進。

對此，較可行方式是提前針對停車空間中的所有設施，一一釐清產權屬性，至於在虛坪改革正式修法前的「空窗期」，建商又該如何推案，台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑建議，建商不妨在建案規劃階段，就提前將有爭議的項目區分設置空間，以利後續代書針對各區產權清楚區分登記，杜絕事後糾紛。

從梯廳額度著手降低公設比

除了上述管委會、停車位等空間，距離民眾住家更近的還有梯廳、陽台，未來免計彈性都值得政府關注。崔懋森認為，現況下有部分建商透過設計，在符合法規要求之下壓低梯廳面積，但多出來的額度並不能供作其他用途；建議可將這些額度開放陽台使用，不僅增加陽台空間提高使用性，也可進一步降低公設比。

不過，即便上述各個改革項目落實之後，崔懋森提醒，因為建物考量現行建築法規，必須設置公設如梯廳、機電與管委會等空間，所以公設比林林總總加起來仍會高達30％左右，而非政府對外宣稱的25％。

回頭檢視政策初衷

政府為保障民眾居住品質，明定建物應有各項設備，但後續為避免公設比過高又多加限制，連帶影響建商在規劃建案時可保有的多元性。事實上，這方面不妨交由市場機制決定，建商自行取捨，若選擇擴大產品坪數，可能會因為高總價而去化慢；若改推小坪數，則需衡量公設比高低問題。

回到虛坪改革本身，政府應著重釐清公設比的組成，讓購屋民眾了解自己付出的金錢，實際上買到哪些空間，當中分別屬於個人持有或公共設施，避免發生實際坪數遭到灌水的狀況。

房市政策攸關民眾居住品質，隨著時間推移，不同需求將陸續浮現，過去的德政也可能淪為惡法，因此在實踐上，除不斷反思政策推行的初衷，時刻統籌各部會專業意見，進行滾動式整合管理，才有可能讓政策與時俱進，保障民眾居住的基本權利。

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