獨家／朱亞虎神預測京華城將獲超額容積 溢價95億購地約定「分享未來利益」

（記者吳政峰／台北報導）台北地檢署偵辦京華城容積弊案，查出時任威京集團孫公司鼎越開發負責人的朱亞虎，2019年點頭以372億元向子公司京華城購入市價276億餘元土地，溢價95億元，買賣合約還罕見約定「日後若取得額外容積，雙方可分享利益」，似已預測台北市政府將核予容積獎勵，也因該條款過於離奇，成為土地遭扣押關鍵佐證。

京華城商場原座落在台北市八德路四段、東寧路和市民大道口，2001年風光開幕，是當時全世界最大的球體建築物，曾創下單日50萬人次造訪紀錄。後因營運不佳，2018年公開標售約5000坪基地，首標底價380億元乏人問津，二、三標亦無人聞問，直到2019年9月25日第四標降到342億元，終於吸引到兩家業者競標。

競標廠商一間是上市建設公司興富發(2542)，以近300億元價格投標，另一間正是鼎越開發公司，最終鼎越以372億0001萬元得標。鼎越開發前身為「陶朱建設」，由威京集團主席沈慶京創立，現為威京集團子公司「中國石油化學工業(1314)」百分百轉投資的子公司。鼎越以高於底價30億元的重金買下京華城基地後，市場上即爆發「左手換右手」質疑。

北市府原認京華城改建案的法定容積率為392%，但2016年在時任監委劉德勳(現為沈慶京掌控的沈春池文教基金會董事)糾正下，2018年改同意提高為560%，但刪除允建樓地板面積保障條款。京華城不服，盼能爭取更多容積，提起行政訴訟，2020年7月16日被台北高等行政法院駁回。

北檢發現，2019年間京華城容積率還在灰色地帶，不動產估價師鑑定其土地市價為276億2637萬3400元，但鼎越開發卻甘願多付95億7363萬6600元購入，拆除地上物京華城商場，前後花2年才完成移轉，以「自益信託」方式登記給新光銀行。

未來條款非常見內容 北檢懷疑有鬼

陶朱建設2019年9月6日改名鼎越開發，負責人從沈慶京變更為前北市府兵役局局長朱亞虎(羈押禁見)。北檢追查發現，朱亞虎以年薪300萬元接受沈委託處理京華城改建案，同年9月25日鼎越開發即標下京華城土地，2019年10月30日與京華城公司簽立不動產買賣契約，2021年11月2日移轉所有權，2022年10月18日獲北市府都市發展局核發建照，確定拿到額外20%的容積獎勵，容積率增至672%，另購入3成的容積移轉，總容積率達到840%。

共1萬8463.2平方公尺的額外20%容獎樓地板面積，經北市府都發局2021年11月19日委託鑑價公司核算，平均價值達121億0545萬6748元。換言之，鼎越開發雖多付95億餘元買地，但之後獲得的容積利益高達121億餘元，變現後可倒賺26億元，反而是原地主京華城公司眼睜睜看著鉅額獲利拱手讓人，頗不尋常。

北檢查扣京華城土地買賣契約書後，發現該起買賣暗藏玄機。合約第12條罕見出現「未來條款」，雙方約定日後若取得法定容積率以外的其他容積率，買賣雙方將合理分享該容積利益。

北檢認為該條款並非一般土地交易契約常見內容，懷疑兩間公司均已預知未來將可能額外取得容積率，買家鼎越開發才會砸重金溢價95億元購地，而賣家京華城公司不僅賣了高價，未來百億元容積利益到手後還可參與分潤，形同雙贏。

北檢調查，沈慶京為提高京華城改建案的容積，早從2017年起就透過威京集團旗下公司，陸續匯款到國民黨台北市議員應曉薇實質掌控的慈善協會，請應向北市府陳情，應曉薇還與時任市長柯文哲開座談會，研議京華城容積事宜。

北檢發現，柯文哲明知京華城公司請求超過容積率560%以上的樓地板面積，已遭法院判決敗訴，承辦公務員也曾告知他，若給予超過560%容積面積會違反《都市更新條例》，柯仍於2020年3月拍板將「京華城容積率疑義」一案，送北市府都發局及都市計畫委員會。

時任副市長兼都委會主席的彭振聲隨後也護航籌組京華城專案小組，創設非都更單元而準用《都市更新條例》的容獎，經柯文哲簽核相關文件，2021年11月1日終由北市府正式公告核定，隔日京華城土地就移轉登記給鼎越開發。

北檢認不法利益111億 比市府估價少

該筆土地將改建成頂級商辦「京華廣場」，預估未來每坪售價最高可達250萬元，北檢考量建物尚未蓋好，無法取得使用執照辦理所有權登記，但未來可能因涉弊遭拆除而難以沒收，為保全不法所得以利未來得以追徵價額，決定向台北地院聲請刑事扣押鼎越開發實質所有的京華城土地。

由於北檢採保守算法以每坪200萬元計算，20%不法容積利益為111億7023萬6000元，比北市府2021年估算的121億元還少了10億元，北院認為尚稱合理，裁准扣押。

北檢若認定京華城案違法事證明確，最遲要在12月底前偵結、起訴、移審，而法院一旦判決圖利有罪，即可宣告沒收上百億元的不法所得，屆時鼎越開發與京華城公司如仍被視為「明知他人違法行為而取得容積利益」，京華城土地恐面臨拍賣，已核撥放貸133億8000萬元的新光等聯貸銀行，也將受到衝擊。

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