鮭魚闖破網 》台商熱錢3轉入房市

文／朱福山、翁嘉妤、王奕淳 設計／鍾宜珊 攝影／羅劍明 圖片／freepik、123rf

面對外界質疑，央行火速澄清，「匯回資金已有1971億元進行實質投資，未來每年能提取的金額，也只有400億元。」總裁楊金龍更相信「台商資金會分散投資」，可見政府仍渾然不知，這筆看似流向清楚、被管制中的資金，其實早已「轉兩大彎」遊走灰色地帶，甚至準備「第三次轉彎」流入房地產市場。

其中，有兩個關鍵時間點，分別為2019年台商資金匯回，和今年八月份被管制資金即將解禁⋯⋯

搭上「熱錢艇」台商
驚爆轉彎偷跑內幕

根據《住展雜誌》調查，自2019年以來，台商回流資金表面上照規定進行實質投資，但實際上已透過「第一次轉彎」開始炒地皮，接著再利用實質投資購買的廠房、設備，「轉第二彎」向銀行增貸套現，加碼投入房地產市場；最後，今年八月份即將解禁的1380億元資金，恐怕也將間接迫使銀行擴大放貸，讓熱錢「轉第三彎」闖進房市。

「不好意思這牽涉到隱私，我們不方便回答。」、「我們老闆在中國，我不知道這能不能跟你講…。」「不方便喔，嘟嘟嘟⋯⋯。」連續撥打好幾通電話詢問台商，幾乎都是類似對談，不是採訪被回絕，就是電話直接被掛斷。

關於「台商匯回資金流向，是否進入房市？」這幾個關鍵字，彷彿是台商心中不能說的秘密，輕微觸碰都略顯敏感。

經過漫長的接洽，本刊終於和數名事件核心的台商正面展開對話，其中，一名已搭上這艘「熱錢艇」的不具名台商率先透露一些蛛絲馬跡，「很多台商會用『增貸套現』的方式去買房」，他起初僅願點到為止，語帶保留地描述。在本刊抽絲剝繭、進一步深挖後，這道「熱錢轉三彎」的大謎團才被解開。

第一彎
按規定實質投資
背地裡化身投資客偷偷炒地皮

「按照政府規定，管制資金是可以拿來買工業用地的，只要遞交計畫報告書即可，但實際上買下來後，我們都不會有任何規劃和動作，因為買這塊地本來就是為了『炒地皮』，打算放著放著，等增值就立刻脫手。」一名傳產業的台商語出驚人向本刊表示。

原來投資客俱樂部，台商早就湊一咖。以目前台灣房地產火熱的程度來說，他認為在台灣隨便買，幾乎都會翻倍漲。然而話匣子大開的他，滔滔不絕地繼續分享，「我一個製造業的台商朋友，這次除在雲林買廠房和設備，額外花近一億元在附近買一塊工業用地，雖然不方便透露遞交給政府的報告書內容，但他就是打算放著不管，預估一、兩年後價格一定翻倍，再趕快脫手。」

2019年的第一彎，表面上風平浪靜按著規定來，私底下卻暗潮洶湧，早就讓回流資金一波又一波的「轉彎」，把資本利得的錢捲進台商口袋裡，甚至進一步成為拉抬房地產市場行情的幫凶之一。

第二彎
台商腦筋動的快
利用貸款把錢「無痕」轉進房市

同一時間，台商手中花大錢購入的廠房設備，當然也被使用得淋漓盡致，因此熱錢轉的「第二個彎」就此誕生，還能巧妙的轉進房市裡⋯⋯

「幾乎都會用已購入的廠房設備，再向銀行增貸，那這筆貸下來的錢就不會有人管，反正錢又沒有寫名字，想買股票還是去買房子，根本不會被限制。」同為傳產業的台商喜孜孜向本刊說道。

進一步細究銀行放款統計數字，其實也不難發現，全國放款在2019年突然暴增，這也正是台商被管制資金，正在偷偷轉彎的關鍵時間點。可見政府的政策，根本追不上台商動腦筋的速度，輕易被找出漏洞，讓這筆本該被管制的台商熱錢全面啟動，作為投資買盤湧入台灣市場。

攤開五大銀行新承做放款金額統計，過去五年的購屋放貸金額，每年平均增加300億元，但就在2019年整年大增約1000億元，平均放貸增幅成長超過三倍。

此外，從中小型企業放款統計中更觀察到，過去五年年增約3000至4000億元，而在2019年至2020年間，增幅卻明顯上揚，平均放款年增直衝一兆元。（請參考下方圖表）

低利率成推手台商嗆金句「不貸款買房才是傻」

「手上有多少資源就盡量貸，反正台灣貸款利率那麼低，大家都在開玩笑說，不利用廠房增貸買房的人才是傻。」談起台商之間的私下對話，有人笑著說道。

此話加以證實，2019年貸款數據爆炸性成長，和當年房市之間有著奧妙的關聯，因為買賣移轉棟數也在同年，巧合地創下新高。

根據內政部統計，2019年建物買賣移轉棟數為30萬棟，是自2014年後再度站回30萬大關；其中，交易最驚人的為雲林縣和嘉義市，分別漲幅來到24.4％和22.2％，而當年12月份，正逢總統大選前，房市也未受影響，仍較2018年上漲逾20％；至於2020年則續創新高，建物買賣移轉棟數以近32.7萬棟，刷新過去七年新紀錄。

想必政府不會想到，當台商利用台灣低利率優勢「貸好貸滿」的同時，管制資金的「第二彎」已被悄悄孵化，讓錢從貸款「無痕」轉進房市。而這類似劇本、手法，在台商圈子裡，似乎早已是一個公開的秘密。

第三彎
資金解禁後繼續催化房市買氣
復刻2019年版本

進一步觀察關鍵時間點「2019年」的房市狀況，當年台商帶動房市上揚，許多地區跟著出現「置板凳排隊買房」奇景；建案會館人山人海、拉起紅龍管制排隊人潮的場景，幾乎天天上演；買房得抽籤排隊競價已經不稀奇，VIP客可能也已失去優先權；高雄更傳出某建案有多達2000組預約客搶著看房，也有案子才開賣短短三、四天，一共300多戶立刻被秒殺，銷售一空。

不少經典的「搶房亂象」都在2019年發生，房市熱到供不應求，購屋族已經不是比誰口袋深，而是比誰下訂手速更快。

而面對今年八月，即將解禁的1380億元資金，一名台商會高層直言，就算台商不把這筆錢直接投入房市，而是安穩的閒置於銀行戶頭，也可能會復刻2019年的房市亂象，一旦坐實此言論，無疑是間接創造出台商熱錢的「第三次轉彎」。

「如果沒有急用，確實有些台商會乾脆把解禁的錢放在銀行裡。」台商會高層分析，若資金真的走上「閒置」這條路，「銀行也不會那麼笨，白白付這麼多利息，就會想辦法把錢放貸出去，貼補利息缺口。」

根據前段統計數據，台商資金解禁前，利用已購入設備、廠房，各種巧立名目，向銀行融資增貸，再投入房市；而在資金解禁後，角色恐將對調，輪到銀行產生放貸壓力，自然會設法加強房屋市場的貸款業務，「當貸款變的更容易，房市的買氣自然更高，無論如何最終都會影響房地產。」他認為以目前台灣房市的火熱程度來說，一旦熱錢解禁，所創造出的「第三次轉彎」恐怕才是撼動房市的真正關鍵。

不過，由於房市受到新青安強力拉抬，撥貸金額屢創新高，公股銀行似乎有所警覺，華南銀行上(7)月17日突襲式宣布，即日起至2025年元旦前，將不再辦理任何放款，包含增貸、房貸、大筆資金等，且措施溯及既往，即便已對保完成，只要尚未撥款皆一律禁止放款。即便如此，若民間銀行不願跟進，或該措施僅是短期而非長期，恐怕還是無法有效遏止熱錢第三次轉彎。

實際詢問華南銀行，客服表示此措施並非全面實施，而是依照每間分行配給到的不同額度來做計算，「不過前陣子確實分行的額度都是滿的，得要有人還款才有餘額放貸給其他人。」

今年八月資金解禁
為房市帶來「兩種化學反應」

本刊也發現，隨著今年八月熱錢解禁，未來市場恐產生兩種變化，其一是部分拚搏半生的台商正在醞釀退休，未來將有一批實力雄厚的「台商包租公」湧入台灣房市；其二是建商和台商之間的土地爭奪戰將正式開打。

「台商包租公」上線 花大錢買大房 房市難逃錢潮襲捲

「有些要退休的台商，不會選擇貸款，通常都喜歡用全款一口氣買個五、六間房，不只後半輩子享受當包租公的退休清福，也可傳承給下一代兒女，他們就不用付貸款。」同為台商會成員的徐姓董事長不諱言，利用解禁後的資金來購置不動產，如今已成為不少有錢人退休的首要選項。

「會願意走專法回台的台商，通常都是因為想把錢留在台灣，至於資金流向則會分成三大區塊，包含股市、基金和房地產，而有錢人的大部分資產，都一定會是不動產。」專門協助台商透過專法處理資金匯回業務，永安聯合會計師事務所的稅務服務部營運長林志翔以經驗分析說道。

一般來說，台商選擇回台通常分成兩派規劃，其一就是前述準備返鄉退休養老的台商，這一派經常大手筆在房屋市場裡「掃貨」，對房價推升提供一定支撐力道；至於未來究竟會有幾十位、幾百位「台商包租公」上線尚難估算，對房市造成的衝擊有多劇烈，值得各界關注。

不過已可預見的是，今年八月過後，台灣房市恐怕難逃「錢潮」襲捲，而這也是台商為房市帶來的第一種化學變化。

投資擴廠利多 「台商和建商獵地之戰」 即將開打

而第二種化學反應，則由另一派不打算退休，腰纏萬貫、準備投資擴廠的台商們所引發，未來很可能和建商們上演一場「獵地爭奪戰」。

針對這一批返台打算投資擴廠的台商，戴德梁行估價及顧問服務部研究部協理李易璇觀察到，近期一些涉及AI、半導體等熱門產業，都受到其高度關注，尤其企業希望盡速擴增產能，像是（半導體）廠房、整棟研發廠房等現貨資產，都是台商在工業地產中的首選標的。

林志翔也指出，對於部分台商來說，全心投入設廠確實才是更高報酬的做法，「他們較看重未來的資本利得跟成長性，蓋廠房不只能生產獲利，閒置的空間也可出租收租金，或將廠房傳承下一代，甚至以法人持有來降稅，都是他們較偏好的規劃方向。」

在此前提下，已有不少台商為了興建廠房，開始鎖定日漸稀缺的素地，台商會高層說：「如果台商沒有要退休，幾乎會把解禁資金繼續用來買地擴廠。」對此，台灣不動產投資協會協理林發祥則觀察到，近來台商對土地及辦公室的空間需求確實水漲船高，其中又以南部及中部的土地因供給充沛，更符合產業需求。

且根據該協會最新調查，結果顯示市場對於未來一年的信心指數「偏向樂觀」，推估在這一波熱錢解禁後，台商、建商的搶地大戰即將開打。

台中、桃園為台商獵地首選

然而，近期台灣圍繞著許多科技題材，尤其台積電設廠加持，往往促使該區磁吸效應大開，成為建商和台商的獵地首選；根據台商會徐姓董事長所掌握消息，台商這次除了鎖定台積電於台中擴廠二期的利多，同時也將瞄準桃園地區，無論是產業園區、鐵路捷運建設，或航空城題材的發酵，不僅建商狂熱，台商也想插旗蓋廠房。

而公部門不具名高層則向本刊透露，以過往經驗來說，彰化、雲林、嘉義、屏東和宜蘭等中南部地區最為搶手，其中又以擴廠條件充足的彰濱工業區和利澤工業區，都堪稱是台商的心頭好。

眼看台商躍躍欲試，建商當然也不能手下留情，像是興富發、達麗、新美齊、大城地產以及中悅等建商，皆瞄準台中獵地，大補土地庫存。光是七月以來不到半個月時間，建商就豪砸逾128億元獵地，面積共計4814坪入袋。

與此同時，台灣本土企業跟著警鈴大作，也加入獵地行列。和明紡織今年五月投入7億元獵地，在台南官田區開發三鼎新創園區；在地企業古寶無患子公司，則是投入10億元，搶先獵下麻豆工業區，打造1800坪的智慧廠房。

「獵地戰役」2019年開戰首回合 下半場今年再度交手

值得一提的是，其實台商和建商的「獵地爭奪戰」早在關鍵的2019年就已開啟第一回合。根據戴德梁行統計，當年土地交易總額一舉突破3000億元大關，寫下台灣土地交易市場的空前紀錄。

戰役上半場算是建商略勝一籌，占土地交易總額將近三分之二，其中，雙北市的工業土地，有近八成皆落入建商手裡，包括北投軟橋、南港、內湖潭美、舊宗，及新北市新莊、中和等地。

若進一步盤點當年的建商獵地排行，興富發建設一口氣砸逾205億元，將台北、桃園、台中獵進口袋，登上第一名寶座；而寶佳機構則是掏出203億元，鈔票從北撒到南，獵地範圍包含桃園、新竹、台中、彰化和台南；豐邑建設豪灑165億元，收購台中、台南地區；茂德機構則是以近117億元，鎖定新北和土城…。根據高力國際統計，2019年建商累計購地達30萬坪，面積等同於近四座大安森林公園。

再看回今年，台商資金都還未解禁，全台土地市場交易狀況就已非常火熱，根據第一太平戴維斯統計，上半年大型土地交易年增率高達94％，其中至少有六大建商瘋狂買地，且購地金額皆超過30億元以上，再加上今年台灣本土企業也來參戰，不難想像，一旦下半年資金開始解禁，這場由建商、台商和本土企業合演的下半場「獵地爭奪戰」將有多激烈。

上有政策、下有對策
熱錢轉彎再轉彎

台商資金回台，政府雖管制這筆錢僅能用來購地、蓋廠房、買設備，又將部分資金一口氣鎖五年，從政策本質上來看，是在避免龐大資金，大舉流入台灣房屋市場，但所謂「上有政策、下有對策」，沒想到台商竟可鍥而不捨地讓匯回資金「三轉入房市」，甚至就連實質投資興建廠房的本意，最終也可能引發與建商、本土企業的三方大戰，進而推升土地價格。

無論政策破網所釀的「資金三轉」如何縫補，當前房市已然瘋狂，接下來台商大筆解禁資金或再掀起市場大浪，即便結果尚未可知，但這股化學變化終將發酵⋯⋯。

完整《住展雜誌》2024年8月封面故事：https://www.myhousing.com.tw/cover202408/

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