違約金風險 不動產交易常見3大迷思

這2年的房市跟夏天天氣一樣，越來越火熱，交易多，連帶產生許多糾紛，而目前台灣不動產交易，因為履保機制與仲介制度的健全和普及，多半都使用仲介公司或是建經公司，所預擬的不動產買賣制式契約，這也造就了因為契約條款相似，故許多類似的爭議一再發生……

文／林明忠 圖片／FREEPIK

事實上，不動產買賣契約大多約定相當高額的違約金，因此每年承辦不動產買賣糾紛的法律訴訟時，都可買方／賣方，因為長久以來鄉野流傳錯誤迷思，導致數百萬元違約金的損失，人生多年的努力也化為泡影。

因此，就個人多年承辦經驗整理了3個常見的買賣房屋交易迷思，希望能讓不動產交易中的買／賣雙方，不要再重蹈前人因為錯誤迷思，而產生的悲劇。

迷思一：買方認為房屋有瑕疵就不交屋／拒絕付款

不少買方認為，若在交屋前發現房屋有瑕疵，在賣方妥善處理前，買方就可理直氣壯地拒絕付款或拒絕配合交屋。

然而，在現行大多數的不動產買賣合約中，幾乎不會有「房屋出現瑕疵、買方就可以拒絕交屋或付款」的特別約定，甚至有些合約會特別約定，即使有瑕疵仍不得拒絕交屋或付款。

因此，除非契約有特別約定，否則因為發現房屋瑕疵，因而拒絕交屋或付款，在法律上是一種非常危險的作法，因為在大多數的制式買賣合約中，因交屋與付款是明確的契約義務，故若買方拒絕交屋或付款，賣方經過定期催告後，買方仍不履行的話，就有可能面臨賣方解約並全額沒收買方已付價金的風險。

有些買方會援引網路上所查到，民法「同時履行抗辯」的條文主張自己可以拒絕交屋或付款，但不少法院在不動產交易中，對於是否可因「房屋瑕疵」而「拒絕付款／交屋」的認定，常因法官心證而有不確定性、不同法官常有不同認定。因此，買方如果認定所謂「同時履行抗辯」的權利一定會被法院採納，因而就可以先拒付尾款或拒絕交屋，雖然實務上仍有案例成功，但這無疑是一場豪賭，賭輸了可能就面臨被認定違約，而賠付數百萬元違約金的窘境，因此通常不會建議當事人這樣做。

那，買方的權益如何維護呢？其實，如果交屋前就發現房屋有瑕疵，賣方又不處理的話，通常雙方所簽署的履約保證申請書中，都會有爭議款保留的機制，所以買方要做的，不是拒絕付款／交屋，而是把款項付到履保帳戶後，再跟履保或建經公司就瑕疵部分主張爭議款的保留，讓履保公司就有爭議的款項暫不出款給賣方，後續再來循訴訟或調解方式向賣方主張權利。

而且，買方配合交屋也不代表完全承受房屋屋況，通常不必擔心交屋就代表承認所有瑕疵，除非合約有特別約定，否則買方在交屋後再來主張瑕疵擔保或其他契約權利，對買方來講法律風險常是最小的安排。

迷思二：賣方認為買方無權請求履約公司扣留保留款，因而拒絕交屋

有些賣方誤以為，買方無權要求履約公司扣留保留款，因此在買方提出此要求時，便拒絕交屋。但在大多數的不動產交易契約中，都保有履保款項的爭議解決機制，從而買方因此所主張保留款，雖然賣方沒拿到錢，但並不存在買方違約的狀況，所以如果賣方因此拒絕交屋，實際上是違反契約規定，反而可能面臨違約金等責任。

迷思三：弄混保固責任、現況交屋、免除瑕疵擔保責任之意義

許多人在購買房屋時，常常弄混保固責任、現況交屋和免除瑕疵擔保責任的意義，這3者意義嚴格來說完全不同。保固責任在民法並無明文規定，通常指的是賣方在一定期間內對房屋進行免費修繕的責任，因此常見的「漏水保固半年」的記載，法律意義上很可能只是代表賣方「多給予」買方可主張漏水瑕疵免費維修的權利，並不代表買方同意漏水的瑕疵擔保責任以半年為限。

而「現況交屋」，依照目前較多數的法院實務見解，則是指買方就房屋肉眼或依通常觀察方法可見的現有瑕疵狀況，不主張瑕疵擔保責任，但若瑕疵是屬於隱蔽性、無法以通常觀察方法得知的瑕疵(例如封閉裝潢天花板上的漏水、海砂屋等)，就不在免責的範圍。

因此，很多賣方，甚至仲介、代書，以為只要記載「現況交屋」就代表賣方不論在任何瑕疵下都可以完全免責，以為「現況交屋」跟「免除賣方瑕疵擔保責任」可以劃上等號，這是不正確的觀念，因為後者才是真正免除一切可見／不可見瑕疵的條款，因此買方在簽約時，如果遇到賣方要求加註「免除賣方瑕疵擔保責任」時，一定要特別留意。

最後，因為實務上各家不動產契約條款的高度相似性，常使得類似交易問題一再出現，更可怕的是，對於不動產契約的錯誤解讀迷思一直流傳於市場內，使得買賣雙方在進行交易時，常因錯誤的迷思而造成重大損失。希望本文整理的三個常見迷思，能夠幫助大家在不動產交易中少走冤枉路，平平安安買（賣）房、開開心心有個家。

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