限貸令捲起房市千堆雪 如何避免大量違約的金融風暴

有關央行限貸令，可能會造成一般消費者原定的購屋貸款成數不足，以致無法履約甚至衍生違約金賠償等問題。

文／周念暉 攝影／羅劍明

然而在限貸風波尚未緩解前，針對銀行、建商、購屋者三方立場，可有解方？而央行引發的這一場「金龍海嘯」，2025年又該如何避免引發另一場大量違約的金融風暴？

為免波及過廣、傷及無辜，央行近期說明，依據內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」及「成屋買賣定型化契約應記載事項及不得記載事項」，指出若買方實際貸款金額不如預期，且屬於不可歸責於雙方的情形，契約中已設有處理機制。例如，針對預售屋，賣方可同意買方分期清償差額，或雙方解除契約；成屋買賣則同樣提供解除契約的選項。

限貸令的實施旨在抑制不動產市場過熱，但也帶來潛在眾多購屋者無法順利完成款項清償的違約問題。如何在建商、購屋者及銀行間達成共識，避免違約，例如以三方協議暫緩履約的方式，值得深入探討。

資金斷鏈 對整體負面影響更鉅

限貸令對建商資金運作的影響巨大。建商依賴預售款進行資金周轉，但部分購屋者因貸款不足，導致建商資金回籠受阻，可能引發停工、延遲交屋或破產的風險。同時，交易量縮減迫使建商降價，利潤受到壓縮，甚至可能引發價格戰，影響市場穩定。

對購屋者而言，限貸令要求更高的自備款，對資金有限的買家構成壓力。無法支付尾款的購屋者可能面臨違約、沒收價款或解約風險，甚至可能進一步引發法律糾紛，影響其信用記錄及融資能力。

威脅金融體系 房價劇烈波動

購屋者違約增加銀行壞帳率，對金融體系穩定造成威脅。若建商被迫轉型為資金提供者，可能因風險控制能力不足而加劇呆帳問題。限貸令壓抑市場需求，也可能導致房價劇烈波動，進一步影響市場信心。

雖然央行說明貸款金額短少，如屬不可歸責雙方時，例如政策因素，賣方則可改成作為借款方，讓買方來分期付款，也就是說讓建商提供自辦貸款，但此舉可能帶來三大風險：

一、 資金壓力轉嫁建商：建商需承擔更高資金需求，借款人違約時面臨壞帳風險，甚至可能引發系統性危機。此外，建商為籌措資金，可能增加舉債成本，進一步削弱其財務健康。況且建商也不像一般銀行或金融機構，有著包含存款或是保險的機制，來作為其資金往來的平衡，未來如果借款項無法收回，如何進行催收、強制執行、認列呆帳等，都是更大的潛在風險及問題。

二、市場公平性與金融監管挑戰：自辦貸款可能繞過限貸政策，形成「變相高成數貸款」，削弱政策效果，若資金來源不透明，甚至可能涉及非法集資等銀行法問題，對金融市場穩定造成威脅。

三 、購屋者權益保障不足：建商貸款條件可能不透明，利率偏高或附加不合理條件，進一步損害購屋者權益。

暫緩違、解約 折衷替代方案的可行性

針對貸款成數不足問題，讓建商、購屋者及銀行三方協商補充契約，暫緩違約或解約效力，或許是一個有效的替代方案。根據我國民法契約自由原則，當事人可協商調整契約條款，以因應現實變動。

針對補充契約，應明確購屋者需支付的最低款項比例，並根據購屋者支付的款項比例啟動交屋程序，一方面可以保障建商有足夠資金啟動交屋程序，也可讓建商避免全面停工或拖延交屋，並給予購屋者更多時間籌措資金，降低其違約賠償及沒收價款的風險。銀行則可在政策放寬前暫不強制催收貸款，避免壞帳風險升高，並與建商協作分階段撥付履約保證金，確保交易安全。

另外主管機關亦可參考頒布定型化契約的模式，制定具社會共識的通用版本，提供購屋者、建商及銀行依循，以解決貸款成數不足帶來的各種問題。

降低限貸令衝擊

限貸令雖有助於抑制市場過熱，但其帶來的資金壓力、法律風險及市場信心挑戰不容忽視。相比建商成為資金提供者，三方協議具更高可行性。透過暫緩違約或解約效力，並逐步完成交屋，不僅能減少違約衝擊，也能穩定市場秩序。

關鍵在於平衡各方利益，減少違約風險，並設置必要的監管與風控機制，降低潛在風險。在政策過渡期間，政府、企業及購屋者需共同努力，從風控機制、透明管理及政策支持等層面出發，才能在穩定市場的同時，避免對經濟體系造成更大衝擊。

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