房地合一重購退稅優惠 有無實際居住列查核重點

民眾換屋自住可享房地合一稅重購抵、退稅，財政部台北國稅局表示，所謂自住，除須設籍、無出租等，「實際居住事實」也列為實務查核關鍵，過去曾有個案因用水資料註記為「空戶」，又提不出其他有力的自住證明，最終核定補稅新台幣百萬元。

為防杜投資客炒作不動產歪風，針對短期交易，房地合一稅最高稅率達45%，民眾可能因工作、家庭等因素而有換屋需求，為減輕其換購自住房地的租稅負擔，所得稅法規定，個人出售適用房地合一新制的自住房地，並另重購自住房地，可享重購退稅優惠。

財政部台北國稅局說明，個人換屋申請適用房地合一稅自住房地重購租稅優惠，必須同時符合3大條件。首先，出售舊房地與重購新房地的移轉登記時間在2年以內；第二，出售與重購的房屋均無出租、供營業或執行業務使用；第三，個人或其配偶、未成年子女於出售及購買的房屋辦理戶籍登記並居住。

台北國稅局官員強調，有關自住房地的認定，不只要符合設籍及無出租等規定外，有無「實際居住事實」，也是相當重要的實務查核重點。

台北國稅局官員舉例說明，甲君於108年6月20日以1400萬元取得A屋，並於112年6月20日以1900萬元出售A屋，再於同年月30日以3200萬元重購B屋。

甲君在同年7月10日申報112年個人房屋土地交易所得稅時，列報重購自住房地扣抵稅額，經台北國稅局查核後發現，甲君雖於109年7月5日將戶籍遷入A屋，但甲君持有A屋期間的用水資料是註記「空戶」，也就是沒有申請用水，顯示無居住事實。

同時，甲君無法提供足以證明具有自住事實的相關證明文件，因此台北國稅局認定甲君持有A屋期間無實際居住使用，與房地合一稅的自住房地規定不符，否准認列重購自住房地扣抵稅額，並適用房地合一稅率35%，須補徵稅額146.3萬元。

台北國稅局官員進一步表示，先前有實際居住事實相當薄弱的個案，針對水、電用量極低的理由，是天天去健身房洗澡，晚上很晚回家也不太需要用電等；除了水電資料，國稅局也會根據不同面向綜合判斷有無實際居住，以維護租稅公平。

此外，台北國稅局官員提醒，民眾經核准適用房地合一重購優惠，應注意重購的新房地，在5年內不能改作其他用途或再行移轉，若被查獲，國稅局將追繳原扣抵或退還的稅額。