《限貸風暴來了3-1》交屋高峰、新青安熱潮 撼動銀行水位

新青安催動購屋潮、交屋高峰期與銀行之間的羊群效應，三大條件已使得銀行房貸逼近滿水位！近期因為多家銀行逼近不動產貸款比例的上限，使得央行趕緊約談國銀主管「喝咖啡」。馨傳不動產智庫執行長何世昌受訪時認為，限貸風暴是因當少數銀行接近不動產貸款比例上限，自發性進行限貸措施，卻引發其他銀行紛紛跟進。

新青安使銀行暴衝

被稱為「不動產放款」天條的《銀行法第72-2條》規定：「不動產放款不得超過銀行存款總餘額和金融債券發售額的 30%」。淡江大學財金系教授李沃牆受訪時解釋，不動產放款水位涵蓋房貸與土地建設融資，在去年新青安政策利率低、寬限期長的狀況下，導致申請貸款的數量爆增，單是7月，5大銀行購屋貸款衝到1217億元，年增1.16倍。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐進一步指出，新青安從去年八月，將貸款額度上調至一千萬後，至今已滿一年，連續12個月累計的買賣移轉棟數，已達35.3萬棟，比前次青安調額的助購威力，多了10.7萬棟，難怪央行不得不請國銀喝杯冰咖啡降溫。

民眾哀號貸不到款

面對「不動產放款天條」的限制，大多數銀行也會選擇自我管制，多半以28%至28.5%作為內部警戒值。過去幾個月確實有銀行居於28%至29%的高水位，不動產貸款占比超過27%的銀行數量已達兩位數。

上述狀況也反應在民眾申請房貸的窘境，有民眾反應，「調高利率也沒用，說貸款要等到明年」、「貸款已經排到明年」等；甚至有消息人士透露，已有銀行將「買家年收入破 200 萬台幣、利率不得低於3.5% 」做為申貸的條件。

正值交屋高峰

前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰受訪時指出，銀行不動產貸款比例愈來愈接近上限，所以自然會有所約束，如藉由授信5P原則（借款戶、資金用途、還款來源、債權保障及授信展望）擋下許多貸款申請，作為控制水位的手段之一，自然會出現貸不到款的問題。

「其中一個問題是，目前正值交屋高峰期，進一步推高了房貸需求，」莊孟翰強調，從去年底到現在，營建業類股的趨勢線一直攀升，間接顯示建商完工交屋的移轉量增加、獲利有水漲船高。據內政部統計資料，2020到2022年間，全台核發51餘萬戶建照，以工期3年計算，建案完工交屋的數量確實逐漸增加。

銀行掀羊群效應

雖然許多人將房貸量大增視為問題所在，但根據金管會統計，7月底銀行不動產放款平均比率其實較上個月下降0.15%，降至26.47%；同時土建融放款餘額一直都維持在三兆多，沒有出現太大的變動，這意味著整體銀行貸款並未過度集中於不動產領域。

何世昌認為，這次限貸令的混亂其實肇因於「羊群效應」，因為部分銀行的不動產貸款比例確實突破28%，開始限縮房貸，更出現拒貸、提高房貸利率等狀況，當其他銀行看到後，也紛紛跟進祭出自發性的限貸令。