限貸令對房地產的影響 專家:掌握關鍵原則

TBMA台灣企業經營協會於近日9/28(六)舉辦的【逐夢啟富·掌握投資不動產的密碼】講座，主講人陳正哲理事長深入探討了多個重要議題，為與會者深入剖析當前房市趨勢與投資策略。講座中，陳理事長特別聚焦年輕世代的購屋規劃，分享了如何合理儲蓄以購入第一間房屋，以及不動產相關的稅務與傳承知識。此外，也針對近期限貸令及打房政策對市場的影響提出解析。

大多數人辛苦工作一輩子，就是為了能有一個屬於自己的窩，但消費者多無購屋經驗，房屋價格居高不下，所涉及的相關知識廣泛又很複雜，年輕人要如何規劃，才能買到理想中的房子呢?

陳正哲理事長表示：「只要掌握“天時、地利、人和”的三大原則，在當前不動產市場中，就能立於不敗之地」針對首購族群，陳理事長提出具體建議：1.堅持「先求有再求好」的務實觀念2.將收入的三分之一用於儲蓄，持續5-10年3.鼓勵夫妻共同規劃，加速達成目標4.善用家人支援，協助支付自備款5.建議創業者將購屋納入事業規劃

分析近三年房市飆漲的原因: 一)、低利率，二)、投資需求增加，三)、供需失衡，四)政府政策，導致房價持續上漲。與此同時，政府接連的打房政策也帶來了一些挑戰，打房政策預期對市場的影響:1.購屋成本上升:政策造成持有房屋期間延長，寬限期資格認定的限縮皆會間接造成購屋者持有房屋成本上升，再加上2年內轉售房地合一所得稅課徵45%重稅，轉售房屋時必然發生重稅轉嫁於下一位購屋者的狀況。2.投資客減少:市場上幾乎已沒有投機客，因112年7月1日起，預售屋及新建成屋禁止換約轉售，再加上第七波信用管制，市場將回歸到實力充足且符合剛性自住的需求。3.房市總交易量下降: 陳理事長認為政府打房的出發點是好的，也預期能造成房價趨緩，但所帶來的隱憂不容小覷。

在不動產傳承方面，以房養老的觀念早已已深植大家心中，許多長輩想要資助兒女買房分擔壓力，但又害怕小孩房子被騙走或做其它運用。陳正哲理事長回答：「可以利用房屋共同登記，將九成寫到孩子名下，一成的名字放到自己這邊，這樣一來，跟房子有關的任何處理都要兩人同意，可以避免很多不必要的意外。」

此外，稅務規劃的重要性不容忽視。合法且長期性的稅務規劃至關重要，尤其需要了解房地合一稅和土地增值稅於申請重購退稅的資格認定，這對未來的投資和財務管理有著深遠的影響。

陳理事長建議未來房市變化應密切觀察，政府的第七波信用管制政策是否有進一步調整，例如:擬定排除款條，排除因繼承、換屋等原因被限縮貸款的族群。建議政府如能排除這些自用族群，恢復貸款成數但設立規範，要求購屋者於限期售出原有房屋，並且未來新購房屋需符合自住條件，如此一來，將降低對大部分換屋族的衝擊，畢竟要受薪家庭短時間拿出幾百萬的自備款，又或者，因無法順利貸款而得被迫售出新購房屋，皆會對造成許多非投機購屋者的困擾。未來房市展望，除台灣的政策之外，亦需注意整體經濟環境、美國總統選舉、中東戰爭等全球經濟局勢的影響。